Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (август 2013 г.)

На рынке арендного жилья в августе зафиксирован рост средних ставок найма. В целом по городу ценовой показатель сложился на уровне 149800 тенге за 1 месяц проживания, что на 5% выше предыдущего месяца (в долларовом эквиваленте — 979 $/мес.). При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья составила 233500 тенге на 1 месяц проживания, а «дешевого» — 93000 тенге.

Средняя арендная ставка в разрезе классов жилья

Цены по районам

В августе 2013 года изменения стоимости найма в разрезе административных районов города незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов. Исключение составили Ауэзовский и Бостандыкский районы, где прослеживается повышение ренты на 5,9% и 6,1% соответственно, подробнее в таблице 1.

Самые «дорогие» квартиры в Алматы предлагаются к аренде в Медеуском районе — 218900 тенге за месяц проживания, это превышает средний показатель по городу на 57%. Самые «дешевые» арендные квартиры прослеживаются в Жетысуском районе — 78600 тенге за месяц проживания, здесь аренда ниже среднегородского показателя на 46%.

Средние арендные ставки в разрезе районов города

Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована в Медеуском районе — 2609 тенге, а наименьшая — в Алатауском — 1356 тенге.

Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Алматы, среднемесячная номинальная заработная плата в июле 2013 года составила 143417 тенге, а средняя арендная ставка по городу зафиксирована на уровне 149800 тенге за квартиру, то человек со среднестатистической заработной платой сможет снять квартиру только в сегменте «дешевого» жилья. При этом арендатору придется отдавать 65% от среднемесячной номинальной заработной платы, так как здесь ставка найма находится на уровне 93000 тенге за квартиру.

Таблица 1. Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Район

Кол-во
объектов,
ед.

Кол-во
объектов,
относ., %

Средняя
стоимость
аренды,
тг/мес.

Изменение ставки
к предыдущему
месяцу

тенге

+%

Алатауский

32

1,81

86800

-11500

-11,72

Алмалинский

354

20,05

131700

+4400

+3,45

Ауэзовский

406

22,99

104400

+5700

+5,74

Бостандыкский

540

30,58

165700

+9200

+5,9

Жетысуский

40

2,26

82700

+4100

+5,23

Медеуский

346

19,59

218900

-4900

-2,19

Турксибский

48

2,72

89300

+8800

+10,91

По городу

1766

100

149800

+7200

+5,03

Цены по формату квартир

Рост ставок найма по городу обусловлен в основном повышением аренды на 1- и 2-комнатные квартиры на 5,2% и 4,8% соответственно. При этом аренда многокомнатных квартир значительно сократилась в цене — на 27,3%.

Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована на 4-комнатные квартиры — 2379 тенге, а наименьшая — на многокомнатные — 1909 тенге.

Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу на 63,5%. Распределение этих показателей в зависимости от формата квартиры представлено на диаграмме 3.

Распределение средней арендной ставки в разрезе формата квартиры

Таблица 2. Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры

Кол-во
объектов,
ед.

Кол-во
объектов,
относ., %

Средняя
стоимость
аренды,
тг/мес.

Изменение ставки
к предыдущему
месяцу

тенге

%

1-комнатные

395

22,37

86300

+4300

+5,24

2-комнатные

676

38,28

121300

+5500

+4,76

3-комнатные

514

29,11

175000

+4200

+2,44

4-комнатные

156

8,83

321400

+25000

+8,43

Многокомнатные

25

1,42

335000

-125500

-27,25

По городу

1766

100

149800

7200

5,03

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

По городу индекс расслоения (отношение «дорогого» арендного жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,51, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу расширился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Жетысуском районе — 1,76, а максимальный — в Медеуском — 2,91.

В зависимости от формата жилья максимум индекса расслоения пришелся на 4-комнатные квартиры — 3,46, а минимум — на 1-комнатные — 1,84.

В анализируемом периоде увеличение ценового показателя в сегменте «дорогого» арендного жилья составило 5,8%, средняя арендная ставка оказалась на уровне 233500 тг за месяц проживания. Повышение стоимости ренты прослеживается во всех районах города, кроме Алатауского и Медеуского, где аренда сократилась.

В зависимости от количества комнат рост арендных ставок наблюдается на все форматы квартир, кроме многокомнатных.

В «дешевом» сегменте арендного жилья прослеживается повышение ценового показателя на 3,2% до 93000 тг за один месяц проживания, при этом стоимость найма выросла во всех районах города, исключение составили Алатауский и  Медеуский районы, где цена ренты незначительно сократилась.

В зависимости от комнатности жилья рента увеличилась на все форматы квартир, кроме 1- и многокомнатных.

Диапазон средних цен арендного жилья в зависимости от формата квартиры

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель аренды квартиры по городу (979 $/мес.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в мае 2009 года (733 $/мес.), на 33,5%, но всё ещё находится на 30,8% ниже, чем пиковый показатель января 2008 года (1414 $/мес.).

В августе прошлого года цены на арендное жилье в целом по городу были незначительно ниже. За год аренда 1-комнатных квартир подорожала на 9%, а аренда 2-, 3-, 4- и многокомнатных квартир, напротив, сократилась на 3%, 4%, 3% и 29% соответственно. В целом по городу ставки найма выросли на 1%.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья продолжает прослеживаться небольшой повышательный тренд.

Можно отметить, что арендная ставка в сегменте «дорогого» жилья за год сократилась на 2%. За аналогичный период ставки найма в сегменте «дешевого» жилья выросли на 4%.

За год, с сентября 2012-го по август 2013 года, уровень инфляции составил 5,9%. При этом можно отметить, что за аналогичный период в среднем по городу (так же в сегментах «дорогого» и «дешевого» арендного жилья) рост ставок аренды в Алматы находится ниже уровня инфляции.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В августе 2013 года показатель 1,24 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду в 1,24 раза покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. В данном месяце средняя ставка по депозитам в тенге осталась на прежнем уровне — 8,3% годовых.

Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры. Подробнее в таблице 5.

Таблица 5. Доходность арендного жилья

Сектор рынка арендного жилья

Доходность квартир
в среднем по городу

Доходность квартир
в сегменте «дорогого» жилья

Доходность квартир
в сегменте «дешевого» жилья

1-комнатные

1,35

1,36

1,32

2-комнатные

1,27

1,27

1,29

3-комнатные

1,24

1,23

1,25

4-комнатные

1,47

1,37

1,23

Многокомнатные

0,71

0,46

1,16

Алатауский

0,97

0,98

1,1

Алмалинский

1,02

0,92

1,09

Ауэзовский

1,04

0,98

1,06

Бостандыкский

1,14

1,08

1,16

Жетысуский

1,16

1,26

1,19

Медеуский

1,12

0,97

1,26

Турксибский

1,34

1,4

1,39

По городу

1,24

1,18

1,24

По отношению к июлю 2013 года на рынке арендного жилья прослеживается повышение индекса доходности во всех сегментах рынка.

Состояние рынка

Максимальное количество предложений зафиксировано в Бостандыкском районе, на его долю приходится 30% (540 объектов). Удельный вес предложений в Ауэзовском районе составляет 23% (406 объектов), в Алмалинском и Медеуском — по 20% (354 и 346 объектов соответственно), минимум пришелся на Турксибский — 3% (48 объектов), Жетысуский и Алатауский районы — по 2% (40 и 32 объекта соответственно).

Структура рынка арендного жилья в разрезе районов города

В зависимости от формата квартир наибольший удельный вес в общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 38% (676 объектов), далее следует 3-комнатное — 29% (514 объектов),1-комнатное — 22% (395 объектов) и 4-комнатное — 9% (156 объектов). Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата — 5-комнатные — 2% (25 объектов).

Выводы и прогнозы

  • В ближайшей перспективе в динамике средней стоимости аренды прогнозируется рост арендной ставки во всех сегментах рынка.
  • Ценовой разрыв между «дорогим» и «дешевым» сегментами увеличился до 2,51.
  • С повышением ренты доходность по городу увеличилась во всех сегментах рынка.

Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков