Аналитический обзор рынка частных домов Астаны (август 2013 г.)

В августе средняя цена квадратного метра частных домов по городу без учета предложений в пригороде столицы относительно прошлого периода выросла и составила 215 049 тенге (1403 у.е.). Цена одного квадратного метра «дорогих» домов составила 2165 долларов, или 331 895 тенге, «дешевых» — 855 у.е./кв.м (131 072 тг/кв.м).

Средняя цена частных домов

Цены по районам

В зависимости от районов города изменениям подверглись все районы без исключения. Так, рост средних цен предложения частных домов замечен как на правом берегу в районах Алматы и Сарыарка, так и на левом берегу в районе Есиль, а также в пригороде столицы. Однако изменения средних цен на левом берегу города не превысили среднестатистическую погрешность расчетов, следовательно, говорить об их росте не представляется возможным.

Тогда как увеличение ценовых показателей на правом берегу и в пригороде столицы, напротив, превысило уровень погрешности расчетов, соответственно в этих районах констатируется рост средних цен предложения. Цена единицы площади в целом по городу относительно предыдущего периода также выросла, процент такого изменения составил 3,1%.

В августе 2013 года на рынке частных домов столицы средневзвешенная цена предложения составила 1403 доллара за единицу площади, в национальной валюте это значение равно 215 049 тенге. Цена домов, расположенных в пригороде, составила 848 у.е. за метр квадратный, или 129 932 тенге. В зависимости от месторасположения домов наиболее высокой ценой квадратного метра обладают объекты, находящиеся на левом берегу в районе Есиль, — 1559 долларов (239 018 тенге). Удельная цена предложения в этом районе превышает средний показатель по городу в среднем на 11%. По районам правобережья Алматы и Сарыарка удельные средневзвешенные цены предложения сложились на уровне 1452 у.е. (222 606 тенге) и 1272 у.е. (195 073 тенге) за квадратный метр соответственно. Цена квадратного метра последнего района, напротив, меньше среднего значения по городу на 9%.

Распределение районов города по уровню цены

При более детальном рассмотрении цен по выставленным на продажу частным домам г. Астаны и близлежащим поселкам можно отметить, что максимальные цены за квадратный метр жилья сложились на левобережье, а точнее на Водно-зеленом бульваре и в коттеджном городке BI-Village, а также в районе Алматы, находящимся на правом берегу, — пос. Энергетиков. Далее по уровню цены квадратного метра в частных домах следуют поселок Тельмана, поселок Комсомольский, коттеджный городок Family Village, а также р-н КТЖ и мкр. Чубары, расположенные в районе Есиль. Затем в списке стоимости располагаются дома, находящиеся попеременно на правом и на левом берегах столицы. Минимальные цены отмечаются на частные дома, расположенные в поселках Ильинка, Талапкер и Коянды, наиболее отдаленных от центра города.

Распределение удельной цены частных домов по местоположению

Таблица 1. Показатели рынка частных домов по административным районам города

Район

Количество объектов, ед.

Удельный вес по объему предложения, %

Средняя цена у.е./кв.м

Изменение цены к прошлому месяцу

у.е.

%

Алматы

461

27,79

1452

81,87

5,98

Есиль

283

17,06

1559

2,18

0,14

Сарыарка

514

30,98

1272

85,30

7,19

Пригород

401

24,17

848

34,92

4,29

По городу

1659

100

1269

38,2

3,1

Цены по формату домов

По отношению к предыдущему периоду рост средних цен предложения зафиксирован на 5- и 7-комнатные дома. Изменения средних цен на частные дома остальных форматов, которые произошли за данный период, остались на уровне среднестатистической погрешности расчетов, соответственно цена на них относительно прошлого периода остается в состоянии стабильности.

В разрезе формата домов среди центральных районов города самым дорогим квадратным метром обладают 6-комнатные дома, средняя цена единицы площади которых в августе составила 1547 у.е./кв.м, или 237 016 тг/кв.м. Далее в порядке снижения средних цен единицы площади следуют 7-комнатные со значением 1521 доллар (233 192 тенге); 4-комнатные дома занимают третью строчку в рейтинге — 1413 у.е./кв.м, или 216 706 тенге.

Средняя цена 5-комнатных частных домов сложилась на уровне 1407 у.е./кв.м (215 675 тенге), тогда как данный ценовой показатель многокомнатных домов (9 и более комнат) равен 1324 долларам за квадратный метр, или 203 059 тг/кв.м. Средняя стоимость квадратного метра в 3-комнатных домах в августе 2013 года установилась на уровне 200 923 тенге, или 1310 у.е./кв.м. Следом идут 8-комнатные дома со значением 1298 у.е./кв.м (198 894 тг/кв.м). Средняя цена домов 2-комнатного формата равна 1295 у.е./кв.м, или 198 398 тг/кв.м.

В зависимости от площади домов наибольшей ценой предложения обладает частное жилье площадью свыше 350 кв.м — 1372 у.е./кв.м, средняя цена на дома площадью до 70 кв.м составляет 1359 долларов за квадратный метр. Частное жилье, площадь которого варьируется от 250 до 350 кв.м, обладает стоимостью единицы площади равной 1290 у.е./кв.м, тогда как средняя цена предложения на дома от 70 до 110 кв.м на 10 долларов дешевле предыдущей и составляет 1280 у.е./кв.м. Средняя цена на дома площадью от 110 до 150 кв.м в августе составила 1207 долларов за квадратный метр. Минимальной ценой предложения обладают дома площадью от 150 до 250 кв.м — 1188 у.е./кв.м.

распределение цены по площади жилья

Цены по сегментам «дорогих» и «дешёвых» домов

Мы разделили рынок частных домов на два сегмента «дорогих» и «дешевых» объектов, 20% от общего предложения верхнего и нижнего диапазона соответственно. В центральных районах города, за исключением объектов, находящихся в пригороде столицы, цена одного квадратного метра «дорогих» домов равна 2165 долларам, или 331 895 тенге, «дешевых» — 855 у.е./кв.м (131 072 тг/кв.м). Тогда как в пригороде столицы цена «дорогих» домов составила 1281 у.е., «дешевых» — 513 у.е. за единицу площади. На левобережье в районе Есиль цена дорогих частных домов за метр квадратный составила 2300 у.е. (352 590 тенге), «дешевых» — 947 у.е. (145 175 тенге). На правом берегу в районе Алматы цена «дорогих» домов равна 2222 долларам, или 340 633 тенге, а «дешевых» — 912 у.е. (139 810 тенге) за квадрат. В районе Сарыарка средняя стоимость единицы площади «дорогих» частных домов составляет $ 2044, или 313 345 тенге, «дешевых» — 755 долларов, или 115 742 тенге за метр квадратный.

Сравнение цен на рынках вторичного жилья и частных домов

В сравнении средняя цена единицы площади вторичного жилья в августе сложилась на отметке 2026 у.е./кв.м, тот же показатель стоимости частного жилья равен 1403 у.е./кв.м, тогда как средняя площадь квартир по городу равна 71 кв.м, а частных домов 207 кв.м. Стоимость одного квадратного метра на рынке квартир превышает стоимость единицы площади в частных домах из-за меньшей площади, чем у объектов частного жилья. Для сравнения средняя цена за сотку земли, предназначенной под индивидуальное жилищное строительство, в августе составила 8703 у.е./сот., или 87 у.е./кв.м.

Рассматривая динамику изменения цен в этих двух сегментах рынка жилья, можно отметить тот факт, что уровень роста цен на рынке квартир в августе ниже, чем на рынке частных домов. Так, по отношению к августу 2012 года средняя цена 1 кв.м квартир выросла в среднем на 14%, тогда как тот же показатель стоимости на рынке частных домов увеличился на 16%.

Динамика удельной цены предложения

Структура предложения

Изучение структуры предложения показало, что максимальное количество предложений продажи частных домов приходится на районы правого берега: Сарыарка — 514 объектов (31%) и Алматы — 461 единица (28%). Предложение в районе Есиль, что на левом берегу, насчитывает 283 объекта, в процентном выражении это количество равно 17% от общего числа предложений. В пригороде столицы в августе выставлялся на продажу 401 объект, что составляет 24% также от общего объема.

Распределение удельного веса предложения частных домов по районам

В зависимости от количества комнат наибольшую долю в общем объеме предложения занимают 4-комнатные дома — 26%, или 432 объекта. Далее в порядке снижения удельного веса предложения следуют 5-комнатные дома — 18% (295 ед.); 3-комнатные дома составляют 13% от общего числа предложений, в количественном выражении они насчитывают 210 объектов соответственно. Предложение 6-комнатных домов составило 11%, или 189 объектов. Многокомнатные дома (9 и более комнат) заняли 10% от рынка в этом сегменте, в количественном выражении их число составляет 165 ед. Семикомнатные дома составляют 8% от общего количества предложений, или 141 ед., тогда как доля 8-комнатных домов составила 6%, или 106 объектов. Минимальное количество предложений зафиксировано в сегменте 2-комнатных и недостроенных домов, их количество составило 60 ед. и 61 ед. соответственно, в процентном выражении это значение равно 4% от общего числа объектов.

Распределение удельного веса предложения частных домов по формату

В зависимости от материала стен наибольшим количеством предложений обладают кирпичные и блочные дома — 44% и 29% от объема предложения соответственно. Удельный вес деревянных домов составляет 16% от рынка в целом, туда входят шпальные, щитосборные дома, а также дома из бруса. Саманные дома занимают 5% от рынка в этом сегменте, тогда как предложение панельных домов, включающих в себя железобетонные и керамзитобетонные дома, равно 4%, 2% от объема предложения составляют шлаколитые дома. Менее одного процента от рынка в данном сегменте пришлось на монолитные дома.

Выводы

  • В августе 2013 года на рынке частных домов в Астане наблюдается увеличение средних цен предложения.
  • В разрезе комнатности домов отмечается рост средних цен предложения на 5- и 7-комнатные дома, а также незавершенное строительство.
  • Относительно районов города рост ценовых показателей зафиксирован в районах правого берега Алматы и Сарыарка, а также в пригороде столицы.
  • В ближайшей перспективе на рынке частных домов города Астаны ожидается небольшой рост цен в среднем на 2-3%.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8(7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков