Аналитический обзор рынка земельных участков г. Алматы (август 2013 г.)

Аналитический обзор рынка земельных участков г. Алматы (август 2013 г.)

На рынке земельных участков в городе прослеживаются рост ценовых показателей, однако в области зафиксировано незначительное снижение средних цен предложения. В августе средний ценовой показатель по городу зафиксирован на уровне 16978 $/сот., в области — 4498 $/сот.

Основные виды земельных участков по назначению

Земли поселений, или жилая зона— земельные участки, предназначенные под ИЖС, МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство) и коттеджные городки.

Земельные участки в составе общественно-деловых зонпредназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового и социального назначения.

Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими и производственными объектами.

Отдельно выделены земельные участки рекреационных зон— это земли, которые используются для отдыха и оздоровления: санатории, дома отдыха, пансионаты, медицинские центры, скверы, городские парки, водохранилища.

Земли сельскохозяйственного назначенияпредназначены для сельскохозяйственных угодий, крестьянских хозяйств. В эту же категорию включаются земли, занятые водными объектами, и земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Зона специального назначения включает в себя автостоянки, многоуровневые и подземные паркинги, гаражи индивидуального и коллективного пользования.

В категорию земель без специального назначения попадают многофункциональные земельные участки.

Цены по назначению и районам

В анализируемом периоде в городе повышение средней запрашиваемой цены за 1 сотку прослеживается на земельные участки, предназначенные под МЖС, застройку торговой и офисной недвижимостью. На остальные виды земельных участков по назначению удельная цена предложения изменялась незначительно, то есть в пределах среднестатистической погрешности расчетов.

В разрезе назначения наибольшая запрашиваемая цена зафиксирована на земельные участки, предназначенные под застройку офисной и торговой недвижимостью в Алмалинском районе, а наименьшая — под застройку производственной недвижимостью в Турксибском районе.

По районам наибольшая запрашиваемая цена за участок продолжает держаться в Ауэзовском районе — 18 000 000 долларов под строительство торгового центра, а минимальная в Медеуском — 8000 долларов под ИЖС.

Средние цены предложения в городе превышают средние цены в области в различных сегментах от 1,7 до 3,8 раза.

Таблица 1. Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка земельных участков г. Алматы

Район

Количество объектов, ед.

Общая площадь, сот.

Уд. вес предлагаемой площади, %

Изменение средней цены предложения за 1 сотку
к предыдущему периоду

$

%

Алатауский

253

4946

2.95

-473

-5.37

Алмалинский

71

1128

0.67

+7972

+16.84

Ауэзовский

228

6937

4.13

+128

+0.88

Бостандыкский

218

4990

2.97

+1719

+7.05

Жетысуский

65

3088

1.84

-976

-6.62

Медеуский

726

20203

12.04

+2720

+20.36

Турксибский

120

3754

2.24

+889

+11.02

Карасайский

752

80985

48.26

-330

-6.32

Талгарский

256

41775

24.89

+133

+4.16

По городу

1681

45046

26.84

+1530

+9.91

По области

1008

122760

73.16

-234

-4.94

Цены по сегментам «дорогих» и «дешёвых» земельных участков

В анализируемом периоде по городу индекс расслоения (отношение «дорогих» участков к «дешевым») зафиксирован на отметке 5,73, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу сузился. Максимальный индекс расслоения наблюдается в жилой зоне — 6,01, а минимальный в производственной — 2,63.

В разрезе районов города наибольший индекс расслоения прослеживается в Медеуском районе — 9,35, а наименьший в Алатауском — 3,13.

Средняя удельная цена земельных участков в «дорогом» сегменте держится на уровне 35082 $/сот., «дешевых» — на уровне 6120 $/сот. Повышение цен к предыдущему периоду в сегменте «дорогих» земельных участков составило 1,9%, а в сегменте «дешевых» — 6,2%. Наиболее «дорогие» земельные участки превалируют в Алмалинском районе, а наиболее «дешевые» — в Турксибском.

Структура анализируемой базы

Количество анализируемых объектов на рынке земельных участков Алматы и области, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, в данном месяце составило 2689 ед., из них в городе — 1681 ед., в области — 1008 ед. Общая площадь земельных участков — 167 тыс. соток на сумму 764 млн долларов.

В городе максимальную долю предложения занимает жилая зона — 43%, или 19482 сотки, предложенных к продаже, а минимальную долю производственная зона — 11%, или 5089 соток. На общественно-деловую зону и зону сельскохозяйственного использования пришлось 13% (5719 соток) и 33% (14756 сотки) соответственно.

Доля площадей земельных участков, г. Алматы по назначению

В области (Карасайский и Талгарский районы) структура площадей распределилась следующим образом: зона сельскохозяйственного использования — 65%, или 79810 соток, производственная зона — 22%, или 26690 соток, жилая и общественно-деловая зоны — 10% и 3% (11994 и 4266 сотки) соответственно.

Доля площадей земельных участков в области по назначению

В разрезе районов лидирующие позиции по предлагаемой площади земельных участков традиционно занимает Медеуский район — 45% (20203 сотки), а наименьшая площадь приходится на Алмалинский — 3% (1128 соток). Удельный вес Ауэзовского района — 15% (6937 соток), Бостандыкского и Алатауского районов — по 11% (4990 и 4946 соток соответственно), Турксибского — 8% (3754 сотки), Жетысуского — 7% (3088 соток).

Доля площадей земельных участков г. Алматы по районам

В общем объеме предложения доля площадей земельных участков в городе составила 27% (45046 соток). Площадь земельных участков, предлагаемых в Карасайском районе — 48% (80985 соток) и в Талгарском — 25% (41775 соток).

Доля площадей земельных участков, г. Алматы и области, %

Выводы и прогнозы

  • Средние удельные цены предложения по городу выросли, а в области изменились незначительно, т.е. в пределах среднестатистической погрешности расчетов.
  • Средние удельные цены предложения для «дорогих» и для «дешевых» участков по городу повысились, а в области, напротив, сократились.
  • Рассматривая сложившуюся тенденцию, можно предположить, что средние ценовые показатели по городу будут изменяться в пределах 3-6% в месяц.

Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Мониторинг рынка земельных участков представлен в сокращенном варианте, по вопросам приобретения полной версии обращаться по телефону: 8(7212) 910-046 и на e-mail: analitika@kn.kz

Аналитическая служба kn.kz

Телефон: 8(7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков