Аналитический обзор рынка вторичного жилья Караганды (сентябрь 2013 г.)

Аналитический обзор рынка вторичного жилья Караганды (сентябрь 2013 г.)

В сентябре 2013 года на рынке вторичного жилья Караганды средняя цена предложения составила 1103 у.е. (169 024 тг) за квадратный метр. Средневзвешенная цена на рынке вторичного жильясоставила 1103 у.е., или 169 024 тенге за квадратный метр.

Цены

Рост цен зафиксирован в следующих районах: на Юго-Востоке квартиры подорожали на 1% за квадратный метр, в Михайловке цена выросла на 5,5%, в районе Майкудук увеличение цены составило 2,3% за квадрат.

Колебания ценовых показателей в разрезе районов повлияли на среднюю цену в целом по городу в сторону увеличения на 1,8%, плюс 19 у.е. за метр квадратный.

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от административных районов города

Район

Средняя цена,
у.е./кв.м

Средняя цена,
тг/кв.м

Изменения цены
к прошлому месяцу

у.е./кв.м

%

Город

1293

198 145

6,32

0,49

Юго-Восток

1198

183 531

11,62

0,98

Михайловка

1233

188 868

64,25

5,5

Майкудук

801

122 713

17,87

2,28

Пришахтинск

729

111 712

-2,48

-0,34

Средняя

1103

169 077

18,92

1,75

В разрезе форматов квартир цена предложения относительно предыдущего месяца выросла на двухкомнатные квартиры — плюс 2,4% и на трехкомнатные квартиры — плюс 1,6%.

Максимальной удельной ценой обладают многокомнатные квартиры. Максимальные изменения цены квадратного метра зафиксированы так же на квартиры с пятью и более комнатами, что объясняется их сравнительно небольшим количеством предложения на рынке жилья. Минимальная цена за квадрат зафиксирована на двухкомнатные квартиры.

Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от формата квартиры

Формат квартир

Средняя цена,
у.е./кв.м

Средняя цена,
тг/кв.м

Изменения цены
к прошлому месяцу

у.е./кв.м

%

1-комн.

1099

168 484

3,84

0,35

2-комн.

1085

166 233

25,63

2,42

3-комн.

1115

170 818

17,03

1,55

4-комн.

1140

174 735

15,7

1,4

Многокомн.

1189

182 159

59,82

5,3

Средняя

1103

169 077

18,92

1,75

Ценовые изменения в ретроспективе

За период с сентября 2007-го по сентябрь 2013 года на рынке вторичного жилья города Караганды максимальное значение цены за квадратный метр зафиксировано именно в сентябре 2007 года — 1159 у.е./кв.м, в переводе в тенге по курсу соответствующего периода — 141 931 тг/кв.м.

Ценовые изменения в долларах не достигли периода 2007 года, в текущем периоде цена квадратного метра в сентябре 2013 года меньше цены сентября 2007 года на 5%.

Однако, сравнив цены в национальной валюте, можно сказать, что сегодняшняя цена перегнала период подъема цен 2007 года на 19%, и это без учета инфляции.

Основной упадок цен отмечается в конце 2009-го начале 2010 года. Минимальное ценовое значение зафиксировано в ноябре 2009 года — 636 у.е./кв.м, в национальной валюте по курсу соответствующего периода цена квадратного метра жилья составляла 95 799 тенге. В сравнении с текущим значением цены квадратного метра рост в у.е. составил 76%, рост цены в тенге достиг 73%, без учета инфляции.

В период с начала 2010 года следует стабильный рост, что характерно для рынка недвижимости в посткризисный период, возобновление выдачи банками ипотечных займов и, соответственно, рост цен на недвижимость. С начала 2010 года по текущий период рост цен составил 66%. С этого периода курс доллара не опускался ниже 147 тенге за единицу, а значит изменения цены в долларах США и тенге будут иметь различия плюс-минус 2%.

С сентября 2011-го по сентябрь 2013 года изменения цены квадрата составили 30%. В сентябре 2012 года цена квадратного метра жилой площади составляла 973 у.е., по курсу перевода валюты соответствующего периода — 145 755 тенге. Рост цен за год в долларах составил 13%, рост цен на недвижимость в тенге за год составил 16%. Из чего следует, что цена жилой недвижимости в национальной валюте растет стремительнее, чем в долларах США.

Рост цен за месяц с августа по сентябрь 2013 года составил 1,8%, или 19 у.е. за метр квадратный. Тенденция изменения цены демонстрирует рост ценовых показателей. В следующем периоде ожидается стабильность цен, изменения не превысят 0,5%.

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

По результатам проведенного анализа, цена квадратного метра «дорогих» квартир составила 1347 у.е., «дешевых» — 900 у.е./кв.м.

Рост цен в сегменте «дорогих» квартир составил 2,2%. Цена в сегменте «дешевых» квартир выросла на 1,7%.

Цена «дорогих» квартир в 1,5 раза выше цены «дешевых». Индекс расслоения по районам сложился следующим образом: Михайловка — 1,7; Майкудук — 1,6; Город — 1,5. Наименьшая разница цен между «дорогим» и «дешевым» жильем в районах Юго-Восток и Пришахтинск — 1,4 раза.

Самыми дорогими квартирами на рынке жилья в Караганде являются квартиры в новостройках — 1330 у.е. за квадрат. Средняя цена квадратного метра в новом доме выше средней цены квадрата по всем типам домов на 20%. Далее по уровню снижения цены следуют квартиры в домах старого типа, построенные до 1974 года, — 1201 у.е. за квадратный метр, их цена выше средней по городу на 9%. Квартиры в домах улучшенной планировки — 1158 у.е., где цена квадратного метра превышает среднюю цену по городу на 5%. Самыми доступными квартирами являются «хрущевки» — 1020 у.е. за квадрат, цена предложения которых ниже средней цены на 7%.

По итогам исследования, самый кроткий срок экспозиции в «дешевом» сегменте у квартир, расположенных в районах Пришахтинск, Майкудук, а также по адресам, отдаленным от центра города. В таких квартирах отсутствует ремонт или имеются долговые обязательства.

Предложение

В сентябре 2013 года, по данным портала kn.kz, в сегменте вторичного жилья Караганды к продаже было представлено 378 985 кв.м жилой площади. Анализируемая база насчитывает 6900 объектов.

Основной объем предложения квартир в Караганде представлен в районах Город — 33% (2313 ед.) и Юго-Восток — 31% (2136 ед.). Далее по уровню снижения удельного веса предложения следует район Майкудук — 24% (1661 ед.). Сравнительно меньшее количество квартир предложено в районах Пришахтинск — 7% (476 ед.) и Михайловка — 5% (314 ед.).

Структура предложения с позиции формата квартир сложилась следующим образом: максимальную долю предложения — 40% занимают двухкомнатные квартиры (2768 ед.), далее следуют трехкомнатные — 32% (2209 ед.), однокомнатные — 18% (1200 ед.), четырехкомнатные — 9% (635 ед.) и пятикомнатные — 1% (88 ед.).

В зависимости от материала стен структура предложения по Караганде представлена в основном панельными и кирпичными домами. На долю квартир в панельных домах приходится 53% (3655 ед.), в кирпичных домах — 44% (3045 ед.). Удельный вес монолитного жилья в общей совокупности минимален и составляет 3%, или 200 квартир.

В зависимости от типа планировки и качества жилья в сентябре текущего года максимальные доли предложения занимают квартиры, расположенные в «хрущевках», — 47% (3263 ед.), в домах улучшенной планировки — 40% (2751 ед.). Далее следуют квартиры в домах старого типа — 8% (568 ед.) и в новостройках — 5% (318 ед.).

Выводы

  • В сентябре 2013 года цена квадратного метра вторичного жилья в Караганде составила 1103 у.е., зафиксирован рост цен на квартиры на 1,8%. 
  • Рост цен отмечен в следующих районах: на Юго-Востоке квартиры подорожали на 1% за квадратный метр, в Михайловке цена выросла на 5,5%, в районе Майкудук увеличение цены составило 2,3% за квадрат.
  • В разрезе форматов квартир цена предложения относительно предыдущего месяца выросла на двухкомнатные квартиры — плюс 2,4% и на трехкомнатные квартиры — плюс 1,6%.
  • Рост цен за год в долларах составил 13%, рост цен на недвижимость в тенге за год составил 16%.
  • В следующем периоде ожидается стабильность цен, изменения не превысят 0,5%.  

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

1 комментарий:

Обновить
мади (06.01.2014 21:01)

хорошая статья!!

Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков