Аналитический обзор рынка дачных участков Астана (III квартал 2013 г.)

На рынке дачных участков в г. Астане средняя удельная цена сложилась на уровне 4411 $/сотка, в пригороде — 1073 $/сотка (в тенговом эквиваленте — 674500 и 164100 за...

сотку соответственно).

Цены в разрезе административных районов

Среди административных районов самая «дорогая» запрашиваемая цена на дачные участки прослеживается в районе Алматы — 689400 тг/сот. (4508 $/сот.). Сложился данный показатель из трех основных территорий: поселка Интернациональный — 896200 тг/сот. (5861 $/сот.), микрорайона Юго-Восток — 784100 тг/сот. (5127 $/сот.) и поселка Промышленный — 643300 тг/сот. (4207 $/сот.).

В районе Есиль ценовой показатель оказался на отметке — 681900 тг/сот. (4459 $/сот.). В разбивке по основным территориям показатели распределились следующим образом: в направлении аэропорта — 888400 тг/сот. (5809 $/сот.), в поселке Пригородном — 717600 тг/сот. (4693 $/сот.), вдоль Коргалжинской трассы — 495900 тг/сот. (3243 $/сот.).

Самые «дешевые» дачные участки располагаются в районе Сарыарка, здесь средняя запрашиваемая цена по району зафиксирована на уровне 655300 тг/сот. (4286 $/сот.). В разрезе основных территориальных районов цены распределились следующим образом: в районе ЗГА — 716600 тг/сот. (4686 $/сот.), в микрорайоне Коктал — 671500 тг/сот. (4391 $/сот.), вдоль Астраханской трассы — 657900 тг/сот. (4302 $/сот.) и в районе ПМК-6 — 467300 тг/сот. (3056 $/сот.).

В анализируемом периоде повышение средней цены предложения зафиксировано в районах правого берега: в Алматы — на 9%, в Сарыарка — на 10,5%, а в районе Есиль наблюдаются незначительные изменения ценового показателя, то есть ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов (диаграмма 1).

В пригороде Астаны ценовой показатель прослеживается на уровне 164200 тг/сот. (1074 $/сот.): вдоль Карагандинской трассы — 315400 тг/сот. (2063 $/сот.), в поселке Косши — 310100 тг/сот. (2028 $/сот.), в поселке Коянды — 137000 тг/сот. (896 $/сот.) и вдоль трассы Астана — Боровое — 105800 тг/сот. (692 $/сот.).

Цены в разрезе площади территории

В разрезе дачных участков по площади территории максимальная цена предложения зафиксирована в сегменте с площадью участка до 6 соток— 794400 тг/сот. (5195 $/сот.), такие участки предлагаются только в городе. Сегмент с площадью участка от 6 до 9 соток — 690700 тг/сот. (4516 $/сот.) в черте города, а за аналогичные дачи в пригороде просят в среднем 197600 тг/сот. (1292 $/сот.). Сегмент с земельным участком свыше 9 соток в городе прослеживается на уровне — 534300 тг/сот. (3494 $/сот.). А самые «дешевые» дачи свыше 9 соток продаются в пригороде Астаны — 155400 тг/сот. (1016 $/сот.) (диаграмма 2 и таблица 1).

Таблица 1. Показатели рынка дачных участков в разрезе площади территории

Цены в разрезе садовых обществ

К наиболее «дорогим» городским дачным обществам относятся: «Северянка», «Маяк», «Зеленая роща», «Фламинго», «Полет», «Почтовик», «ПМК-51», «Мичуринец», «Гвоздика», «Землеустроитель», «Майский», «Зеленая поляна» и «Райская поляна», здесь средняя удельная цена предложения за одну сотку находится от 5000 до 8750 долларов, или в тенговом эквиваленте от 764600 до 1338050 тг/сот.

К наиболее «дешевым» городским дачным обществам относятся: «Березка», «Керамик», «Приборист», «Суспецстрой», «Железнодорожник», «Кировец», «Юбилейное», «Западное», «КЖБИ-56» и «АТП-2», здесь средняя удельная цена предложения за одну сотку держится на уровне от 2350 до 3000 долларов, или от 359800 до 460300 тг/сот.

К наиболее «дорогим» дачным обществам, расположенным в пригороде Астаны, относятся: «Ивушка», «Парасат», «Садовое», «Дубинушка» и «Яблочко», здесь диапазон цен прослеживается на уровне 1100-2980 $/сот., или от 168200 до 455600 /сот., а к наиболее «дешевым» — «Акмоламелиорация», «Вишневый сад», «Связист», «Ветерок», «Экспресс» и «Водолей», с диапазоном цен 590-900 $/сот., или 89800-137600 тг/сот.

В таблице 2 представлены дачные общества, количество выставленных на продажу объектов в которых превышает 5 ед.

Таблица 2. Показатели рынка дачных участков в разрезе названия садового общества

Цены в сегментах «дорогих» и «дешевых» дачных участков

Индекс расслоения (отношение «дорогих» дачных участков к «дешевым», для расчета которых берется от анализируемой базы по 20% от самых «дорогих» и самых «дешевых» объектов) зафиксирован на отметке 2,34, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, расширились. Максимальный диапазон цен отмечен в районе Сарыарка (цена «дорогого» сектора в 2,68 раза выше «дешевого»), а минимальный — в районе Алматы (в 1,92 раза), в районе Есиль индекс расслоения — 2,35.

За анализируемый период средняя удельная цена предложения по городу в секторе «дорогих» дачных участков выросла на 3,8% до 1017900 тг/сот. (6657 $/сот.), а в секторе «дешевых» — на 1,1% до уровня 435900 тг/сот. (2851 $/сот.). Значительное влияние на общегородской показатель в сегменте «дорогих» дачных обществ оказали увеличившиеся цены на садовые участки в районе Алматы.

В пригороде средние запрашиваемые цены сократились в обоих сегментах: в «дорогом» — на 5,3% до уровня 205800 тг/сот. (1346 $/сот.), а в «дешевом» — на 2,7% до 104300 тг/сот. (682 $/сот.).

Ценовые изменения в ретроспективе

В динамике удельной цены предложения как в городе, так и в пригороде Астаны прослеживается повышательный тренд, однако темпы роста значительно сократились. Цены в 2013 году уже превышают средние цены за 2012 год более чем на 30%. Основное влияние на общегородской показатель по-прежнему оказывают растущие цены районов правого берега.

Значительный рост ценового показателя начался с ноября 2012 года и продолжался в течение весенних месяцев. Однако в летний и осенний периоды удельная цена предложения на рынке дачных участков остается стабильной. В зимний период ожидается сезонное снижение запрашиваемых цен.

Интересно, что за аналогичные дачные участки в г. Алматы просят в среднем 5481 $/сот., или 838100 тг/сот., что на 24% дороже, чем в г. Астане. А в г. Караганде дачные участки дешевле столичных в 7 раз, запрашиваемая цена которых в 3 квартале сложилась на уровне 618 $/сот., или 94500 тг/сот.

Предложение

В III квартале анализируемая база составила 806 объектов: из них в городе — 579, в пригороде — 227.

Максимальное количество объектов, предлагаемых под дачные участки, расположены в районе Есиль — 31% (248 ед.). Далее по убыванию удельного веса следует пригород, а именно в поселках Коянды, Косши, вдоль трасс «Астана — Боровое» и «Астана — Караганда» — 28% (227 ед.) и район Сарыарка — 25% (198 ед.), минимум приходится на район Алматы — 16% (133 ед.).

Распределяя дачные участки по площади территории, можно отметить, что наибольшее количество занимают объекты с площадью от 6 до 9 соток — 543 ед., из них: 496 ед. расположены в городе и 47 ед. — в пригороде.

Следующий сегмент приходится на участки свыше 9 соток — 249 ед., из них расположены в пригороде — 180 ед. и 69 ед. — в городе. Наименьшее количество (14 ед.) занимают дачи до 6 соток, расположенные только в городе.

Максимальное количество объектов в анализируемом периоде выставлялось на продажу в поселке Пригородном — 24%, следующие веса в общем объеме предложений приходятся на поселок Коктал — 20%, напоселокПромышленный и района ЗГА — 16% и 12%. Минимальное количество дачных участков приходится на поселок Интернациональный — 1%.

Выводы

• На рынке дачных участков как в городе, так и в области средняя удельная цена предложения в течение летних и осенних месяцев остается стабильной.
• В сегментах «дорогих» и «дешевых» дач по отношению к предыдущему месяцу в городе ценовые показатели незначительно выросли. При этом в пригороде средние цены предложения сократились в обоих сегментах.
• В зимние месяцы на рынке дачных участков прогнозируется небольшое снижение средних цен предложения.
• В соответствии с нормами законодательства не допускается ведение садоводства и занятие сельским хозяйством на территории города Астаны. Генеральным планом развития Астаны, утвержденным постановлением Правительства, предусмотрено осуществление нового строительства на территории всех оставшихся на сегодня дачных массивов.
• В 84-й статье Земельного кодекса РК сказано, что земельные участки могут быть изъяты для государственных надобностей, и одним из оснований для такого изъятия является реализация Генерального плана.
• В ближайшее время все дачные участки в соответствии с Генеральным планом будут застраиваться объектами иного предназначения.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046