Аналитический обзор рынка арендного жилья Караганды (сентябрь 2013 г.)

Аналитический обзор рынка арендного жилья Караганды (сентябрь 2013 г.)

В сентябре 2013 года на рынке аренды жилья города Караганды средняя ставка найма квартир составила 1375 тенге за квадратный метр, для комнат — 824 тенге за единицу площади. Комнаты занимают 20% в общем объеме предложения.

Цены по районам и формату жилья

В сентябре на карагандинском рынке аренды средняя ставка найма квартир составила в месяц 63 500 тенге, комнат — 16 500 тг/мес. В пересчете на квадратный метр удельная средневзвешенная арендная ставка квартир равна 1375 тенге в месяц, комнат — 824 тг/мес.

Наиболее высокие ставки аренды зафиксированы в районах Город — 1648 тг/кв.м и Михайловка — 1511 тг/кв.м. В районе Юго-Восток цена сформировалась на уровне 1283 тг/кв.м.

Относительно ниже ставки в районах Майкудук — 891 тг/кв.м и Пришахтинск — 830 тг за квадрат.

По сравнению с августом изменение ценовых показателей по Караганде в сентябре составило минус 20 тенге за единицу площади.

По районам города рост ставки найма квартир зафиксирован в Пришахтинске на 14%, а точнее плюс 104 тенге к средней цене квадратного метра. Всего к предложению аренды в данном районе представлено 42 квартиры, поэтому такое изменение цены говорит об изменении структуры предложения в районе Пришахтинск. В остальных районах города ценовые изменения лежат в пределах погрешности, что говорит о стабильности цены аренды относительно прошлого месяца как по районам, так и в целом по городу.

Таблица 1. Показатели рынка арендного жилья по районам

Район

Количество объектов, ед.

Средняя ставка аренды, тг/кв.м

Изменение цены к прошлому месяцу

Доходность квартир, %

тг/кв.м

%

Город

408

1648

35

2,2

9,49

Михайловка

39

1511

51

3,5

9,34

Юго-Восток

325

1283

16

1,3

9,29

Майкудук

145

891

-4

-0,4

9,28

Пришахтинск

42

830

104

14,3

9,40

По городу

959

1375

-20

-1,4

9,45

По форматам арендных квартир наблюдается стабильность цен, изменения незначительные, не превышают пределов погрешности.

С точки зрения доступности арендных квартир самые низкие цены за квадрат отмечены в сегменте трехкомнатных квартир, их аренда за метр квадратный ниже средней ставки найма жилья по городу на 8%.

Наибольшие ценовые изменения за период отмечены также в сегменте трехкомнатных квартир, что объясняется значительно меньшим объемом предложения относительно жилья других форматов.

Таблица 2. Показатели рынка арендного жилья по формату

Комнатность

Количество объектов, ед.

Средняя ставка аренды,  тг/кв.м

Изменение цены к прошлому месяцу

Доходность квартир, %

тенге

%

1-комн.

299

1438

-27

-1,9

9,8

2-комн.

337

1418

-27

-1,9

9,8

3-комн.

137

1268

-33

-2,6

9,6

Комнаты

186

839

-15

-1,7

-

По городу

959

1375

-20

-1,4

9,45

По данным областного департамента статистики, среднестатистическая заработная плата одного работника за период январь-август составила 152 092 тенге. Исходя из этого, аренда квартиры по средней ставке будет составлять 29% от среднемесячной номинальной заработной платы, аренда комнаты 10%.

Доходность жилья

Индекс доходности жилья показывает, сколько процентов составляет доход от аренды недвижимости, относительно процентной ставки от депозита. В мировой практике вложения в банковский депозит традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как доля риска по ней всегда выше. В июле средняя ставка по депозитам составила 8,3% годовых. Средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 стабильных банков Казахстана.

Наиболее выгодными с точки зрения получения дохода считаются одно- и двухкомнатные квартиры, преимущественно расположенные в районе Город. Средний процент доходности от аренды квартир составил 9,5%, что на 1,2 процентного пункта выше средней ставки по депозиту.

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

В сентябре средняя ставка аренды «дорогих» квартир, согласно расчетной базе портала kn.kz, составила 93 000 тенге за квартиру в месяц, «дешевых» — 44 300 тенге. Аренда «дорогих» квартир осталась в стабильном состоянии. Цена аренды в дешевом сегменте предложения упала на 1,4% за месяц.

Аренда «дорогих» квартир выше по цене «дешевых» в 2,1 раза. По районам наибольшее расхождение цен наблюдается в районе Город — 2,4, в Михайловке — 2,2 раза. В районе Юго-Восток индекс расхождения составил 2, в Майкудуке — 1,5. В Пришахтинске аренда «дорогих» квартир в 1,2 раза дороже аренды «дешевых».

Минимальная арендная ставка за квартиру зафиксирована в районе Майкудук — 25 000 тг в месяц, площадью 30 квадратных метров, максимальная ставка найма — на квартиру, расположенную по улице Комиссарова, 300 000 тенге в месяц.

Ценовые изменения в ретроспективе

Динамика изменения арендной ставки с января 2010 по май 2013 года демонстрирует повышательный тренд. Так, минимальная ставка была зафиксирована в марте 2010 года — 770 тг/кв.м. На август текущего года увеличение цены относительно самой низкой отметки составило 79%.

За прошедший год, с сентября 2012 года, средняя ставка найма по Караганде выросла на 5%. Относительно прошлого месяца изменения цены составили минус 1,4%, не превысили уровень погрешности, что говорит о стагнации ставки найма в сентябре по отношению к августу.

С февраля по май 2013 года отмечается стабильное снижение арендных ставок на рынке аренды жилья в целом на 7%, что объясняется сезонным сокращением спроса. Однако в июне цена остановилась и находится в состоянии стагнации. В текущем периоде рост ставки найма достиг отметки апреля 2013 года.

В следующем месяце прогнозируется рост средней арендной ставки на квартиры в Караганде, в связи с ожидаемым увеличением спроса на съемное жилье и началом учебного сезона.

Аренда квартир и домов

В сегменте аренды частных домов на длительный срок количество подобных предложений составляет всего 2% от объема предложений квартир. Размах ставок найма огромный и зависит от площади самого дома и прилегающего земельного участка, от состояния жилья и местоположения, от развитости инфраструктуры. «Дешевые» дома без ремонта, удаленные от города, без центрального отопления и водоснабжения предложены в среднем за 24 000 тенге. Дома в «дорогом» сегменте со всеми инженерными коммуникациями и инфраструктурой предлагаются в среднем за 157 000 тенге в месяц. Если оперировать понятиями «дешевые» квартиры или дома, то выгоднее снимать частный дом, только условия будут хуже, чем в квартире, и не всем подойдут. Рассматривая средние ставки аренды частных домов и квартир, можно определить, что аренда жилья находится в одном ценовом сегменте: по частным домам — 62 500 тенге в месяц, по квартирам — 63 500 тенге в месяц. Однако при поиске арендного жилья снять квартиру будет проще, так как количество сдаваемых в аренду частных домов значительно меньше квартирного рынка.

Влияние на рынок аренды рынка продаж жилья

Сравним динамику цен продажи квартир с арендой. За сентябрь 2013 года изменению цены в сторону увеличения подвергся рынок продажи жилья, рынок аренды квартир находится в состоянии стабильности. Рост цены продажи квартир привел к увеличению уровня доходности от жилья.

Структура предложения

В сентябре 2013 года расчетная база по рынку аренды жилья Караганды составила 959 объектов.

В территориальной разбивке максимальную долю анализируемого предложения — 43% — занимает Город, представленный 408 объектами. Далее в порядке снижения удельного веса предложения следуют районы: Юго-Восток — 34% (325 ед.), Майкудук — 15% (145 ед.), Михайловка — 4% (39 ед.), минимальный объем предложения в Пришахтинске — 4% (42 ед.).

Выводы

  • В сентябре 2013 года на рынке аренды жилья ценовые изменения незначительны, что говорит о стагнации на данном рынке.
  • По районам города рост ставки найма зафиксирован на квартиры в районе Пришахтинск на 14%, а точнее плюс 104 тенге к средней цене квадратного метра.
  • По форматам арендных квартир наблюдается стабильность, ценовые изменения не превысили пределов погрешности.
  • С точки зрения доступности арендных квартир самые низкие цены за квадрат отмечены в сегменте трехкомнатных квартир, их аренда за метр квадратный ниже средней ставки найма жилья по городу на 8%.
  • Наиболее выгодными с точки зрения получения дохода считаются одно- и двухкомнатные квартиры, преимущественно расположенные в районе Город, средний процент доходности от аренды квартир составил 9,5%.
  • В октябре прогнозируется рост ставки найма в связи с увеличением спроса на арендное жилье.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков