Аналитический обзор рынка арендного жилья Караганды (сентябрь 2013 г.)

В сентябре 2013 года на рынке аренды жилья города Караганды средняя ставка найма квартир составила 1375 тенге за квадратный метр, для комнат — 824 тенге за единицу площади. Комнаты занимают 20% в общем объеме предложения.

Цены по районам и формату жилья

В сентябре на карагандинском рынке аренды средняя ставка найма квартир составила в месяц 63 500 тенге, комнат — 16 500 тг/мес. В пересчете на квадратный метр удельная средневзвешенная арендная ставка квартир равна 1375 тенге в месяц, комнат — 824 тг/мес.

Наиболее высокие ставки аренды зафиксированы в районах Город — 1648 тг/кв.м и Михайловка — 1511 тг/кв.м. В районе Юго-Восток цена сформировалась на уровне 1283 тг/кв.м.

Относительно ниже ставки в районах Майкудук — 891 тг/кв.м и Пришахтинск — 830 тг за квадрат.

По сравнению с августом изменение ценовых показателей по Караганде в сентябре составило минус 20 тенге за единицу площади.

По районам города рост ставки найма квартир зафиксирован в Пришахтинске на 14%, а точнее плюс 104 тенге к средней цене квадратного метра. Всего к предложению аренды в данном районе представлено 42 квартиры, поэтому такое изменение цены говорит об изменении структуры предложения в районе Пришахтинск. В остальных районах города ценовые изменения лежат в пределах погрешности, что говорит о стабильности цены аренды относительно прошлого месяца как по районам, так и в целом по городу.

Таблица 1. Показатели рынка арендного жилья по районам

По форматам арендных квартир наблюдается стабильность цен, изменения незначительные, не превышают пределов погрешности.

С точки зрения доступности арендных квартир самые низкие цены за квадрат отмечены в сегменте трехкомнатных квартир, их аренда за метр квадратный ниже средней ставки найма жилья по городу на 8%.

Наибольшие ценовые изменения за период отмечены также в сегменте трехкомнатных квартир, что объясняется значительно меньшим объемом предложения относительно жилья других форматов.

Таблица 2. Показатели рынка арендного жилья по формату

По данным областного департамента статистики, среднестатистическая заработная плата одного работника за период январь-август составила 152 092 тенге. Исходя из этого, аренда квартиры по средней ставке будет составлять 29% от среднемесячной номинальной заработной платы, аренда комнаты 10%.

Доходность жилья

Индекс доходности жилья показывает, сколько процентов составляет доход от аренды недвижимости, относительно процентной ставки от депозита. В мировой практике вложения в банковский депозит традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как доля риска по ней всегда выше. В июле средняя ставка по депозитам составила 8,3% годовых. Средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 стабильных банков Казахстана.

Наиболее выгодными с точки зрения получения дохода считаются одно- и двухкомнатные квартиры, преимущественно расположенные в районе Город. Средний процент доходности от аренды квартир составил 9,5%, что на 1,2 процентного пункта выше средней ставки по депозиту.

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

В сентябре средняя ставка аренды «дорогих» квартир, согласно расчетной базе портала kn.kz, составила 93 000 тенге за квартиру в месяц, «дешевых» — 44 300 тенге. Аренда «дорогих» квартир осталась в стабильном состоянии. Цена аренды в дешевом сегменте предложения упала на 1,4% за месяц.

Аренда «дорогих» квартир выше по цене «дешевых» в 2,1 раза. По районам наибольшее расхождение цен наблюдается в районе Город — 2,4, в Михайловке — 2,2 раза. В районе Юго-Восток индекс расхождения составил 2, в Майкудуке — 1,5. В Пришахтинске аренда «дорогих» квартир в 1,2 раза дороже аренды «дешевых».

Минимальная арендная ставка за квартиру зафиксирована в районе Майкудук — 25 000 тг в месяц, площадью 30 квадратных метров, максимальная ставка найма — на квартиру, расположенную по улице Комиссарова, 300 000 тенге в месяц.

Ценовые изменения в ретроспективе

Динамика изменения арендной ставки с января 2010 по май 2013 года демонстрирует повышательный тренд. Так, минимальная ставка была зафиксирована в марте 2010 года — 770 тг/кв.м. На август текущего года увеличение цены относительно самой низкой отметки составило 79%.

За прошедший год, с сентября 2012 года, средняя ставка найма по Караганде выросла на 5%. Относительно прошлого месяца изменения цены составили минус 1,4%, не превысили уровень погрешности, что говорит о стагнации ставки найма в сентябре по отношению к августу.

С февраля по май 2013 года отмечается стабильное снижение арендных ставок на рынке аренды жилья в целом на 7%, что объясняется сезонным сокращением спроса. Однако в июне цена остановилась и находится в состоянии стагнации. В текущем периоде рост ставки найма достиг отметки апреля 2013 года.

В следующем месяце прогнозируется рост средней арендной ставки на квартиры в Караганде, в связи с ожидаемым увеличением спроса на съемное жилье и началом учебного сезона.

Аренда квартир и домов

В сегменте аренды частных домов на длительный срок количество подобных предложений составляет всего 2% от объема предложений квартир. Размах ставок найма огромный и зависит от площади самого дома и прилегающего земельного участка, от состояния жилья и местоположения, от развитости инфраструктуры. «Дешевые» дома без ремонта, удаленные от города, без центрального отопления и водоснабжения предложены в среднем за 24 000 тенге. Дома в «дорогом» сегменте со всеми инженерными коммуникациями и инфраструктурой предлагаются в среднем за 157 000 тенге в месяц. Если оперировать понятиями «дешевые» квартиры или дома, то выгоднее снимать частный дом, только условия будут хуже, чем в квартире, и не всем подойдут. Рассматривая средние ставки аренды частных домов и квартир, можно определить, что аренда жилья находится в одном ценовом сегменте: по частным домам — 62 500 тенге в месяц, по квартирам — 63 500 тенге в месяц. Однако при поиске арендного жилья снять квартиру будет проще, так как количество сдаваемых в аренду частных домов значительно меньше квартирного рынка.

Влияние на рынок аренды рынка продаж жилья

Сравним динамику цен продажи квартир с арендой. За сентябрь 2013 года изменению цены в сторону увеличения подвергся рынок продажи жилья, рынок аренды квартир находится в состоянии стабильности. Рост цены продажи квартир привел к увеличению уровня доходности от жилья.

Структура предложения

В сентябре 2013 года расчетная база по рынку аренды жилья Караганды составила 959 объектов.

В территориальной разбивке максимальную долю анализируемого предложения — 43% — занимает Город, представленный 408 объектами. Далее в порядке снижения удельного веса предложения следуют районы: Юго-Восток — 34% (325 ед.), Майкудук — 15% (145 ед.), Михайловка — 4% (39 ед.), минимальный объем предложения в Пришахтинске — 4% (42 ед.).

Выводы

• В сентябре 2013 года на рынке аренды жилья ценовые изменения незначительны, что говорит о стагнации на данном рынке.
• По районам города рост ставки найма зафиксирован на квартиры в районе Пришахтинск на 14%, а точнее плюс 104 тенге к средней цене квадратного метра.
• По форматам арендных квартир наблюдается стабильность, ценовые изменения не превысили пределов погрешности.
• С точки зрения доступности арендных квартир самые низкие цены за квадрат отмечены в сегменте трехкомнатных квартир, их аренда за метр квадратный ниже средней ставки найма жилья по городу на 8%.
• Наиболее выгодными с точки зрения получения дохода считаются одно- и двухкомнатные квартиры, преимущественно расположенные в районе Город, средний процент доходности от аренды квартир составил 9,5%.
• В октябре прогнозируется рост ставки найма в связи с увеличением спроса на арендное жилье.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046