Аналитический обзор рынка земельных участков г. Алматы (сентябрь 2013 г.)

Аналитический обзор рынка земельных участков г. Алматы (сентябрь 2013 г.)

На рынке земельных участков как в городе, так и в области прослеживается незначительное повышение ценовых показателей. В сентябре средний ценовой показатель

...по городу зафиксирован на уровне 18070 $/сот., в области — 4978 $/сот.

Основные виды земельных участков по назначению

Земли поселений, или жилая зона — земельные участки, предназначенные под ИЖС, МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство) и коттеджные городки.

Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового и социального назначения.

Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими и производственными объектами.

Отдельно выделены земельные участки рекреационных зон — это земли, которые используются для отдыха и оздоровления: санатории, дома отдыха, пансионаты, медицинские центры, скверы, городские парки, водохранилища.

Земли сельскохозяйственного назначения предназначены для сельскохозяйственных угодий, крестьянских хозяйств. В эту же категорию включаются земли, занятые водными объектами, и земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Зона специального назначения включает в себя автостоянки, многоуровневые и подземные паркинги, гаражи индивидуального и коллективного пользования.

В категорию земель без специального назначения попадают многофункциональные земельные участки.

Цены по назначению и районам

В анализируемом периоде в городе повышение средней запрашиваемой цены за 1 сотку прослеживается на земельные участки, предназначенные под МЖС и ИЖС. На остальные виды земельных участков по назначению удельная цена предложения изменялась незначительно, то есть в пределах среднестатистической погрешности расчетов.

В разрезе назначения наибольшая запрашиваемая цена зафиксирована на земельные участки, предназначенные под застройку офисной и торговой недвижимостью в Алмалинском районе, а наименьшая — под застройку недвижимостью производственного сервиса в Алатауском районе.

По районам наибольшая запрашиваемая цена за участок продолжает держаться в Ауэзовском районе — 18 000 000 долларов под строительство торгового центра, а минимальная в Медеуском — 8000 долларов под ИЖС.

Средние цены предложения в городе превышают средние цены в области в различных сегментах от 2,1 до 3,5 раза.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка земельных участков г. Алматы

Район

Количество объектов,
ед.

Общая площадь,
сот.

Уд. вес
предлагаемой площади, %

Изменение средней цены предложения за 1 сотку
к предыдущему периоду

$

%

Алатауский

202

4755

2.87

220

2.64

Алмалинский

45

951

0.57

-9220

-16.67

Ауэзовский

179

5618

3.40

1536

10.5

Бостандыкский

167

4439

2.68

-1411

-5.41

Жетысуский

54

3977

2.40

-178

-1.29

Медеуский

495

13665

8.26

1951

14.58

Турксибский

69

2769

1.67

1190

16.79

По городу

1211

36173

21.87

1092

6.43

Карасайский

482

51943

31.40

705

14.43

Талгарский

197

12687

7.67

137

4.13

По области

679

64630

39.07

480

10.68

Цены по сегментам «дорогих» и «дешёвых» земельных участков

В анализируемом периоде по городу индекс расслоения (отношение «дорогих» участков к «дешевым») зафиксирован на отметке 6,5, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу расширился. Максимальный индекс расслоения наблюдается в жилой зоне — 7,05, а минимальный в производственной — 2,35.

В разрезе районов города наибольший индекс расслоения прослеживается в Медеуском районе — 9,93, а наименьший в Алатауском — 4,07.

Средняя удельная цена земельных участков в «дорогом» сегменте держится на уровне 36779 $/сот., «дешевых» — на уровне 5656 $/сот. Повышение цен к предыдущему периоду наблюдается только в сегменте «дорогих» земельных участков на 4,8%, а в сегменте «дешевых», напротив, прослеживается снижение на 7,6%. Наиболее «дорогие» земельные участки превалируют в Алмалинском районе, а наиболее «дешевые» — в Алатауском.

Структура анализируемой базы

Количество анализируемых объектов на рынке земельных участков Алматы и области, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, в данном месяце составило 1890 ед., из них в городе — 1211 ед., в области — 679 ед. Общая площадь земельных участков — 101 тыс. соток на сумму 509 млн долларов.

В городе максимальную долю предложения занимает жилая зона — 40%, или 14322 сотки, предложенные к продаже, а минимальную долю занимает общественно-деловая зона — 10%, или 3758 соток. На производственную зону и зону сельскохозяйственного использования пришлось 19% (6773 сотки) и 31% (11319 соток) соответственно.

Доля площадей земельных участков, г. Алматы, % 

В области (Карасайский и Талгарский районы) структура площадей распределилась следующим образом: зона сельскохозяйственного использования — 51%, или 32671 сотка, производственная зона — 36%, или 23462 сотки, жилая и общественно-деловая зоны — 10% и 3% (6613 и 1884 сотки) соответственно.

Доля площадей земельных участков в области, % 

В разрезе районов лидирующие позиции по предлагаемой площади земельных участков традиционно занимает Медеуский район — 38% (13665 соток), а наименьшая площадь приходится на Алмалинский — 3% (951 сотка). Удельный вес Ауэзовского района — 15% (5618 соток), Алатауского и Бостандыкского районов —13% и 12% (4755 и 4439 соток соответственно), Жетысуского — 11% (3977 соток), Турксибского — 8% (2769 соток).

Доля площадей земельных участков, г. Алматы, % 

В общем объеме предложения доля площадей земельных участков в городе составила 36% (36173 сотки). Площадь земельных участков, предлагаемых в Карасайском районе, — 51% (51943 сотки) и в Талгарском — 13% (12687 соток).

Доля площадей земельных участков, г. Алматы и области, % 

Выводы и прогнозы

  • Средние удельные цены предложения по городу и в области незначительно выросли.
  • В сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков средние удельные цены предложения повысились как по городу, так и в области.
  • Рассматривая сложившуюся тенденцию, можно предположить, что средние ценовые показатели по городу будут изменяться в пределах 3-6% в месяц.
  • Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Мониторинг рынка земельных участков представлен в сокращенном варианте, по вопросам приобретения полной версии обращаться по телефону: 8 (7212) 910-046 и на e-mail: analitika@kn.kz

Аналитическая служба kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков