Аналитический обзор рынка частных домов Астаны (сентябрь 2013 г.)

В сентябре средняя цена квадратного метра частных домов по городу без учета предложений в пригороде столицы относительно прошлого периода осталась на прежнем уровне и составила 218 214 тенге ($1424). Цена одного квадратного метра «дорогих» домов составила 2201 доллар или 337 281 тенге, «дешевых» — 878 у.е./кв.м (134 545 тг/кв.м).

ЦИФРЫ ОБЗОРА:

1424 — средняя цена предложения квадратного метра в целом по городу (у.е./кв.м) (не изменилась)

1247 — средняя цена предложения недостроенных домов (у.е./кв.м) (вниз)

1610 — средняя цена предложения домов в районе Есиль (у.е./кв.м) (не изменилась)

1460 — средняя цена предложения домов в районе Алматы (у.е./кв.м) (не изменилась)

1273 — средняя цена предложения домов в районе Сарыарка (у.е./кв.м) (не изменилась)

Недостроенные частные дома стали дешевле

ГОРОД: Астана

РЫНОК: частные дома

ПЕРИОД: сентябрь 2013 года

Цены по районам

В зависимости от районов города изменениям подверглись все районы без исключения, так рост средних цен предложения частных домов замечен как на правом берегу в районе Алматы, так и на левом берегу в районе Есиль. Однако эти изменения средних цен не превысили среднестатистическую погрешность расчетов, это означает, что они варьируются в пределах погрешности, следовательно говорить об их росте и снижении не представляется возможным. Средняя цена предложения частного жилья в другом районе правобережья — Сарыарка, а также в пригороде столицы находилась в состоянии стагнации.

В сентябре 2013 года на рынке частных домов столицы средневзвешенная цена предложения составила 1424 доллара за единицу площади, в национальной валюте это значение равно 218 214 тенге, цена домов расположенных в пригороде составила 848 у.е за метр квадратный или 129 948 тенге. В зависимости от месторасположения домов наиболее высокой ценой квадратного метра обладают объекты, находящиеся на левом берегу в районе Есиль, — 1610 долларов (246 716 тенге). Удельная цена предложения в этом районе превышает средний показатель по городу в среднем на 13%. По районам  правобережья Алматы и Сарыарка удельные средневзвешенные цены предложения  сложилась на уровне 1460 у.е. (223 730 тенге) и 1273 у.е. (195 075 тенге) за квадратный метр соответственно. Цена квадратного метра последнего района напротив меньше среднего значения по городу на 11%.

Распределение районов города по уровню цены

При более детальном рассмотрении цен по выставленным на продажу частным домам г. Астаны и близлежащим поселкам можно отметить, что максимальные цены за квадратный метр жилья сложились на левобережье, а точнее на Водно-зеленом бульваре и в коттеджном городке BI-Village, пос. Комсомольском и пос. Тельмана. Далее по уровню цены квадратного метра в частных домах следуют коттеджный городок «Family Village», поселок Пригородный, частное жилье вдоль Коргалжинской трассы и мкр. Чубары, расположенные также в районе Есиль. Затем в списке стоимости располагаются дома, находящиеся попеременно на правом и на левом берегах столицы. Минимальные цены отмечаются на частные дома, расположенные вдоль Астраханской трассы и в поселках Талапкер и Коянды, наиболее отдаленных от центра города.

Распределение удельной цены частных домов по местоположению

Таблица 1. Показатели рынка частных домов по административным районам города 

Район

Количество объектов, ед.

Удельный вес по объему предложения, %

Средняя цена у.е./кв.м

Изменение цены к прошлому месяцу

у.е.

%

Алматы

468

24.5

1460

7.89

0.54

Есиль

345

18.1

1610

50.83

3.26

Сарыарка

531

27.8

1273

0.26

0.02

Пригород

564

29.6

848

-0.41

-0.05

По городу

1908

100

1254

-14.69

-1.16

Цены по формату домов

По отношению к предыдущему периоду изменения средних цен на частные дома в зависимости от форматов, которые произошли за данный период, остались на уровне среднестатистической погрешности расчетов, соответственно цена на них относительно прошлого периода остается в состоянии стабильности, исключение составили недостроенные дома, где зафиксировано снижение средних цен предложения.

В разрезе формата домов среди центральных районов города самым дорогим квадратным метром обладают семикомнатные дома, средняя цена единицы площади которых в сентябре составила 1548 у.е./кв.м, или 237 216 тг/кв.м. Далее в порядке снижения средних цен единицы площади следуют шестикомнатные со значением 1534 доллара (235 070 тенге); 5-комнатные дома занимают третью строчку в рейтинге — 1471 у.е./кв.м или 225 416 тенге; средняя цена 4-комнатных частных домов сложилась на уровне 1430 у.е./кв.м. (219 133 тенге), тогда как данный ценовой показатель трехкомнатных домов равен 1406 долларов за квадратный метр, или 215 455 тг/кв.м. Средняя стоимость квадратного метра в восьмикомнатных домах в сентябре 2013 года установилась на уровне 211 471 тенге, или 1380 у.е./кв.м. Следом идут многокомнатные дома (9 и более комнат) со значением 1285 у.е./кв.м (196 913 тг/кв.м). Средняя цена недостроенных домов в центральных районах города сложилась на уровне 1247 долларов, в национальной валюте это значение равно 191 090 тенге.  Минимальной ценой за квадратный метр частного жилья обладают двухкомнатные дома —1221 у.е./кв.м, или 187 106 тг/кв.м.

В зависимости от площади домов в центральных районах столицы наибольшей ценой предложения обладает частное жилье площадью свыше 350 кв.м — 1503 у.е./кв.м, средняя цена на дома площадью от 250 до 350 кв.м составляет 1465 долларов за квадратный метр. Частное жилье площадью до 70 кв.м обладает стоимостью единицы площади равной 1455 у.е./кв.м, тогда как средняя цена предложения на дома, площадь которых варьируется от 70 до 110 кв.м дешевле предыдущей и составляет 1411 у.е./кв.м. Средняя цена на дома площадью от 150 до 250 кв.м в сентябре составила 1399 долларов за квадратный метр. Минимальной ценой предложения обладают дома площадью от 110 до 150 кв.м — 1342 у.е./кв.м.

Распределение цены по формату жилья

Цены по сегментам «дорогих» и «дешёвых» домов

Мы разделили рынок частных домов на два сегмента «дорогих» и «дешевых» объектов, 20% от общего предложения верхнего и нижнего диапазона соответственно. В центральных районах города, за исключением объектов, находящихся в пригороде столицы, цена одного квадратного метра «дорогих» домов равна 2201 доллар, или 337 281 тенге, «дешевых» — 878 у.е./кв.м (134 545 тг/кв.м). Тогда как в пригороде столицы цена «дорогих» домов составила 1226 у.е., «дешевых» — 531 у.е. за единицу площади. На левобережье в районе Есиль цена дорогих частных домов за метр квадратный составила 2560 у.е. (392 294 тенге), «дешевых» — 941 у.е. (144 199 тенге). На правом берегу в районе Алматы цена «дорогих» домов равна 2195 доллара, или 336 362 тенге, а «дешевых» — 946 у.е. (144 965 тенге) за квадрат. В районе Сарыарка средняя стоимость единицы площади «дорогих» частных домов составляет $ 1989, или 304 794 тенге, «дешевых» — 782 долларов, или 119 834 тенге за метр квадратный.

Сравнение цен на рынках вторичного жилья и частных домов

В сравнении средняя цена единицы площади вторичного жилья в сентябре месяце сложилась на отметке 2058 $/кв.м, тот же показатель стоимости частного жилья равен 1424 $/кв.м, тогда как средняя площадь квартир по городу равна 71 кв.м, а частных домов 206 кв.м. Стоимость одного квадратного метра на рынке квартир превышает стоимость единицы площади в частных домах из-за меньшей площади, чем у объектов частного жилья. Для сравнения средняя цена за сотку земли предназначенной под индивидуальное жилищное строительство в сентябре месяце составила 8048 у.е./сот. или 80 у.е./кв.м.

Рассматривая динамику изменения цен в этих двух сегментах рынка жилья, можно отметить тот факт, что уровень роста цен на рынке квартир в сентябре месяце ниже, чем на рынке частных домов. Так, по отношению к сентябрю 2012 года средняя цена 1 кв.м квартир выросла в среднем на 15%, тогда как тот же показатель стоимости на рынке частных домов увеличился на 16%.

Динамика средней цены предложения

Ценовые изменения в ретроспективе

За весь период наблюдения сегмента «дорогого» жилья с ноября 2007 года тенговые цены сократились на 5% (-15171 тг/кв.м) без учета уровня инфляции, тогда как в секторе жилья эконом-класса отмечается рост тенговых цен на 1% (+1203 тг/кв.м). Средний ценовой показатель по городу снизился на 8,2%, отняв от каждого квадратного метра по 17180 тенге.

По отношению к сентябрю прошлого года цены на частные дома в целом по городу были несколько ниже. За год по сравнению с сентябрем 2012 года средняя цена предложения по городу выросла на 16%.

В ближайшей перспективе на рынке частных домов города Астаны ожидается стабильность средних цен предложения.

Структура предложения

В сентябре 2013 года анализируемая база составила 1908 объектов. Изучение структуры предложения показало, что максимальное количество предложений продажи частных домов (30%) приходится на пригород столицы, в количественном выражении это значение равно 564 объектам. Далее в сторону снижения объема предложения следуют районы правого берега, Сарыарка — 531 объект (28%) и Алматы — 468 единиц (24%). Предложение в районе Есиль, что на левом берегу, насчитывает 345 объектов, в процентном выражении это количество равно 18% от общего числа предложений.

Распределение удельного веса предложений по районам

В зависимости от количества комнат наибольшую долю в общем объеме предложения занимают четырехкомнатные дома — 25%, или 474 объекта. Далее в порядке снижения удельного веса предложения следуют пятикомнатные дома — 18% (346 ед.); трехкомнатные дома составляют 13% от общего числа предложений, в количественном выражении они насчитывают 257 объектов соответственно. Предложение шестикомнатных домов составило 11%, или 218 объектов. Многокомнатные дома (9 и более комнат) заняли 10% от рынка в этом сегменте, в количественном выражении их число составляет 183 ед. Семикомнатные дома составляют 9% от общего количества предложений, или 165 ед., тогда как доля восьмикомнатных домов составила 6%, или 120 объектов. Минимальное количество предложений зафиксировано в сегментах двухкомнатных и недостроенных домов, их количество составило 68 ед. и 77 ед. соответственно, в процентном выражении это значение равно 4% от общего числа объектов.

Распределение удельного веса предложения частных домов по формату

В зависимости от площади представленных к продаже домов, наибольшую долю от общего объема предложения занимают дома площадью  от 150 до 250 кв.м — 22%, тогда как частное жилье площадью от 70 до 110 кв.м занимает 21% от рынка в данном сегменте, далее в порядке снижения удельного веса следуют дома площадью от 110 до 150 кв.м со значением 20%, тогда как 14% приходится на частное жилье площадью свыше 350 кв.м. 13% от объема предложения пришлось на дома площадью от 250 до 350 кв.м, а минимальным объемом предложения обладают частные дома площадью до 70 кв.м — 10%.

В зависимости от материала стен наибольшим количеством предложений обладают кирпичные и блочные дома — 45% и 29% от объема предложения соответственно. Удельный вес деревянных домов составляет 14% от рынка в целом, туда входят шпальные, щитосборные дома, а также дома из бруса. Саманные и панельные (включающие в себя железобетонные и керамзитобетонные) дома занимают по 5% от рынка в этом сегменте, тогда как предложение шлаколитных домов равно 2%. Менее одного процента от рынка в данном сегменте пришлось на монолитные дома.

Выводы

  • В сентябре 2013 года на рынке частных домов в Астане наблюдается стабильность средних цен предложения.
  • В разрезе комнатности домов отмечается снижение средних цен предложения на незавершенное строительство.
  • Относительно районов города наблюдается стабильность средних цен предложения.
  • В ближайшей перспективе на рынке частных домов города Астаны ожидается стабильность средних цен предложения.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков