Аналитический обзор рынка арендного жилья Астаны (октябрь 2013 г.)

На рынке арендного жилья рост арендных ставок сменился стабильностью. Средняя ставка найма по городу сократилась на 0,9% до уровня $1360(209 800 тенге) за месяц проживания.

Цена 1 квадратного метра снизилась до $16,39 (2528 тенге). Показатели в ценовых сегментах «дорогого» и «дешевого» арендного жилья изменились разнонаправлено: так аренда «дорогих» квартир сократилась на 1,4%, а «дешевых», напротив, выросла на 2%.

Средние арендные ставки

Цены по районам

Итак, в октябре в целом по городу наблюдаются незначительные изменения средневзвешенной арендной ставки во всех административных районах города, то есть изменения по отношению к прошлому месяцу находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов.

Самые «дорогие» квартиры в Астане традиционно предлагаются к аренде в районе Есиль — $1897 (292 600 тг/мес.), это превышает средний показатель по городу на 39% (диаграмма 2). В районах правого берега арендные ставки держатся практически на одном уровне и ниже среднегородского показателя на 13-25%: в районе Алматы — $1181 (182 200 тг/мес.), в районе Сарыарка — $1026 (158 300 тг/мес. за квартиру).

Средние арендные ставки в разрезе районов города

Максимальная ставка аренды зафиксирована на многокомнатную квартиру в районе Есиль — 6500 $/мес., а минимальная на 1-комнатную в районе Алматы — 324 $/мес.

Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Астаны, среднемесячная номинальная заработная плата в сентябре 2013 года составила 148 474 тенге, а средняя арендная ставка по городу зафиксирована на уровне 209 800 тенге за квартиру, то человек со среднестатистической заработной платой сможет снять квартиру только в сегменте «дешевого» жилья. Здесь ставка найма находится на уровне 126 400 тенге за квартиру, что составляет 85,1% от среднемесячной номинальной заработной платы.

Для работников финансовой и страховой деятельности, чья заработная плата составляет 301 321 тенге, доступна квартира в сегменте элит-класса только в районе правого берега, но отдать за нее придется практически всю заработную плату — 95,8%.

Самый низкий уровень заработной платы у работников, деятельность которых находится в области административного и вспомогательного обслуживания — 88 406 тенге в месяц, здесь доступны только 1-комнатные квартиры эконом-класса, что составляет 87,1% от среднемесячной заработной платы.

Таблица 1. Показатели рынка аренды по административным районам города

Район

Количество объектов, ед.

Удельный вес в общем объеме предложений, %

Средняя ставка аренды $/кв.м

Доходность квартир, п.п.

Алматы

695

53,38

15,53

9,48

Есиль

240

18,43

18,65

8,95

Сарыарка

367

28,19

15,20

9,82

По городу

1302

100

16,39

9,91

Цены по формату квартир

Рассматривая анализируемую базу как совокупность форматов, можно отметить, что наблюдается снижение ставок найма на 3-комнатные квартиры на 7,9%, на остальные форматы квартир изменения арендных ставок незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов. Показатели по формату жилья представлены в таблице 2.

Таблица 2. Показатели рынка аренды по формату квартир

Комнатность

Количество объектов, ед.

Удельный вес в общем объеме предложений, %

Средняя ставка аренды,  $/кв.м

Доходность квартир, п.п.

1-комнатные

133

10,22

16,68

9,87

2-комнатные

226

17,36

15,85

9,74

3-комнатные

174

13,36

16,47

9,98

4-комнатные и более

71

5,45

17,36

9,65

Комнаты

698

53,61

10,86

7,37

По городу

1302

100

16,39

9,91

Средние удельные цены 1-, 3- и многокомнатного жилья превышают средний показатель по городу. В данном месяце превышение составило 1,8%, 0,5% и 5,9% соответственно, а цены 2-комнатного лежат ниже среднегородского показателя на 3,3%.

Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу на 23%. Распределение этого показателя в зависимости от формата квартиры представлено на диаграмме 3. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.

Распределение средней арендной ставки по формату квартиры

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

По городу диапазон цен в сегменте «дешевого» арендного жилья в анализируемом периоде сложился в пределах от $499, или 77 000 тенге (за 1-комнатную), до $1308, или 201 700 тенге (за многокомнатную квартиру) в месяц. Средний ценовой показатель зафиксирован на уровне $819 (+2%), или 126 400 тенге за месяц проживания.

В секторе элит-класса средняя арендная ставка сократилась на 1,4% до уровня $2184, или 336 800 тенге за месяц проживания. Диапазон «дорогого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от $871, или 134 400 тенге (за 1-комнатную), до $4553, или 702 300 тенге (за многокомнатную квартиру) в месяц.

Распределение арендных ставок по городу в сегментах «дешевого» и «дорогого» жилья в зависимости от формата квартиры представлено в таблице 3.

Таблица 3. Распределение средней арендной ставки по формату квартиры в сегментах «дешевого» и «дорогого» жилья г. Астаны, $/мес.

Формат

Сегменты арендного жилья

Средняя цена аренды квартир в ЖК, $/мес.

Средняя цена аренды квартир по городу, $/мес.

1-комн.

«Дешёвый»

486

499

«Дорогой»

864

871

2-комн.

«Дешёвый»

817

725

«Дорогой»

2570

1652

3-комн.

«Дешёвый»

1096

992

«Дорогой»

3210

2932

4-комн.

«Дешёвый»

1358

1308

«Дорогой»

3833

4553

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель аренды квартир по городу — 1360 $/месяц продолжает держаться выше максимального показателя ноября 2007 года ($1315), в данном месяце превышение составило 3,4%. При этом он превосходит свой минимум, зафиксированный в июне 2009 года ($633), в 2,2 раза.

В октябре прошлого года цены на арендное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год аренда 1-, 2- и 3-комнатных квартир подорожала на 10%, 24% и 40% соответственно, а на многокомнатные квартиры ставка найма повысилась только лишь на 1%. В целом по городу ставки найма выросли на 33%.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья продолжает прослеживаться небольшой повышательный тренд.

Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за год увеличилась на 42%. За аналогичный период ставки найма жилья эконом-класса выросли на 25%.

За год, с октября 2012 по сентябрь 2013 года, уровень инфляции по городу составил 7,1%, при этом можно отметить, что за аналогичный период в среднем по городу и в сегменте «дорогого» арендного жилья рост ставок аренды в Астане превышает уровень инфляции в 4,6 раза и 6 раз соответственно, а сегменте «дешевого» — в 3,6 раза.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В октябре средняя ставка по депозитам составила 8,5% годовых (средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 банков Казахстана: КАЗКОМ, Народный банк Казахстана, БТА Банк, Банк ЦентрКредит, Сбербанк, АТФ Банк, Цеснабанк, Kaspibank, Альянс Банк и Евразийский Банк).

В связи с тем, что темпы снижения ставок найма на рынке аренды опережают темпы снижения цен на рынке вторичного жилья, в октябре наблюдается уменьшение индекса доходности в среднем ценовом сегменте.

В секторе эконом-класса самыми доходными оказались 1-комнатные квартиры — 12,43 п.п. Этот индекс доходности свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи 1-комнатного жилья в аренду на 3,93 п.п. превосходит вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса в анализируемом месяце самый высокий индекс доходности у 3-комнатных квартир — 10,20 п.п.

В таблицах 1 и 2 представлены индексы доходности в зависимости от административных районов и количества комнат. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Структура предложения

Анализ проведен на базе 1 302 объектов. Район правого берега, включающий два административных района — Алматы и Сарыарка, занимает в ней 81% (или 1 062 объекта), в том числе к району Алматы относятся 695 объектов, а к району Сарыарка — 367 объектов. Район левобережья, или новый административный район Есиль, занимает 19% в анализируемом объеме, или 240 объектов (диаграмма 4).

Структура рынка арендного жилья в разрезе административных районов

С точки зрения формата в исследуемой базе преобладают комнаты в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения. Их удельный вес в октябре составил 54% (698 объектов). Далее в порядке убывания следует 2-комнатное жилье — 17% (226 объектов), 3-комнатное — 13% (174 объекта) и 1-комнатное — 10% (133 объекта). Минимальное количество приходится на квартиры большого формата — 6% (71 объект) (диаграмма 5).

Распределение количества предложений на рынке арендного жилья в разрезе формата квартиры

Количество предложений в новостройках составило лишь 13%, причем в районе левобережья — 6% (76 объектов), в районе правого берега — 7% (96 объектов).

Выводы

  • Средние арендные ставки в среднем и «дорогом» сегментах рынка арендного жилья демонстрируют незначительное снижение.
  • Ценовой разрыв между «дорогим» и «дешевым» сегментами сократился до 2,67.
  • В ближайшей перспективе на рынке аренды ожидается снижение ставок найма.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения при их корректировке на 10%

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков