Аналитический обзор рынка вторичного жилья Астаны (ноябрь 2013 г.)

Средневзвешенная удельная цена предложения по городу зафиксирована на уровне 2071 $/кв.м (315 400 тг/кв.м). Прирост к прошлому месяцу — 21 доллар на каждый квадратный метр, или 1%. Средние цены в «дорогом» сегменте остановились на уровне 2551 $/кв.м (+1,4%), а в «дешевом» — на уровне 1657 $/кв.м (+0,9%) (диаграмма 1).

Удельные цены предложения по городу

Цены по административным районам

В районе левобережья, или Есиль, средняя запрашиваемая цена установилась на уровне 2543 $/кв.м (391 100 тг/кв.м), эта цена превышает средний показатель по городу на 23%, в районе правого берега — на уровне 1975 $/кв.м (302 200 тг/кв.м), здесь цена находится ниже среднего показателя по городу на 7%. При этом средняя удельная цена предложения в районе Алматы преодолела рубеж 2000 и зафиксирована на уровне 2009 $/кв.м (309 000 тг/кв.м), а в районе Сарыарка — 1919 $/кв.м (295 100 тг/кв.м). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, можно говорить о стабильности ценовых показателей в районах Алматы и Есиль и росте цен в районе Сарыарка (таблица 1).

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от административных районов города

Район

Количество объектов, ед.

Изменение объема к прошлому периоду, ед.

Средняя цена предложения,  $/кв.м

Изменение цены к прошлому периоду

$

%

Алматы

3076

+70

2009

+10

+0,50

Есиль

1004

+125

2543

-7

-0,29

Сарыарка

1854

+128

1919

+34

+1,80

Город

5934

+323

2071

+21

+1,02

Средняя максимальная цена за 1 квадрат площади продолжает держаться на многокомнатные квартиры в районе Есиль — $2832. При этом средняя минимальная цена наблюдается так же на многокомнатные квартиры только в районе Сарыарка — $1810.

В топ 10 самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали ЖК «Новый мир», «Грация», «Арман», «На Водно-зеленом бульваре», «Хайвил Астана», «Авиценна», «Жансая», «Престиж», «Парижский квартал» и «Асем Кала», здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 3700-4950 $/кв.м (569 800-762 300 тг/кв.м).

В новостройках самая высокая средняя запрашиваемая цена зафиксирована на квартиры элит-класса — 2815 $/кв.м (433 600 тг/кв.м), а самая низкая цена предложения квадратного метра прослеживается в новостройках эконом-класса — 2059 $/кв.м (317 100 тг/кв.м). Наибольший рост ценового показателя по отношению к прошлому месяцу прослеживается на квартиры элит-класса — 1,6%, при этом цены предложения комфорт-класса сократились на 1,4%.

Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Астаны, среднемесячная номинальная заработная плата в октябре 2013 года составила 150 068 тенге, то доступность в квартире эконом-класса площадью 30 кв.м, при учете, что 70% будет накапливаться на покупку жилья, составит 7 лет и 7 месяцев. Для работников финансовой и страховой деятельности, чья заработная плата составляет 325 073 тенге, доступность аналогичной квартиры составит 3 года и 6 месяцев, а для приобретения квартиры в новостройке элит-класса площадью 45 кв.м7 лет 2 месяца.

Самый низкий уровень заработной платы у работников, деятельность которых находится в области административного и вспомогательного обслуживания, — 90 203 тенге в месяц, здесь доступность столичного жилья эконом-класса составляет 12 лет 7 месяцев, а элит-класса — 25 лет 9 месяцев.

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

В зависимости от комнатности анализ предложения средних цен предложения по городу показал стабильность ценового показателя на все форматы квартир, то есть изменения цен незначительные и находятся ниже среднестатистической погрешности расчетов. Исключение составили 1- и 3-комнатные квартиры, где прослеживается рост цен на 1,1% и 2,2% соответственно. Подробнее в таблице 2.

Средние удельные цены 1-, 3- и 4-комнатного жилья превышают средний показатель по городу, в данном месяце превышение составило 1%, 0,3% и 7,1% соответственно, а цены 2- и многокомнатного жилья лежат ниже среднегородского показателя на 2,4% и 2%. Традиционно самые доступные квадратные метры принадлежат 2-комнатным квартирам.

Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от формата квартиры

Комнатность

Количество объектов, ед.

Изменение объема к прошлому периоду, ед.

Средняя цена предложения, $/кв.м

Изменение цены к прошлому периоду

$

%

1-комнатные

1421

+62

2093

+23

+1,09

2-комнатные

2146

+105

2021

+8

+0,40

3-комнатные

1786

+90

2078

+44

+2,17

4-комнатные

474

+64

2219

+12

+0,54

5-комнатные и выше

107

+2

2030

-149

-6,84

Город

5934

+323

2071

+21

+1,02

Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки и типа жилья в анализируемом месяце показал стагнацию на квартиры во всех типах построек. Исключение составили квартиры улучшенной планировки и квартиры кирпичной постройки, где зафиксирован месячный рост средней цены предложения на 1,1% и 1,3% соответственно.

Рассматривая распределение объема предложений по ценовым уровням (диаграмма 2), видно, что анализируемая база в ноябре 2013 года сократилась объектами в «дешевом» и «дорогом» сегментах и пополнилась — в среднем ценовом сегменте. Так, для объемов диапазонов 600-1600 $/кв.м и 2600-4500 $/кв.м количество предложений снизилось на 3% и 0,3% соответственно, а для диапазона 1600-2600 $/кв.м зафиксировано увеличение объемов на 5,4%. В анализируемом периоде не наблюдается структурного сдвига, общегородской показатель повысился из-за роста количества предложений в среднем ценовом сегменте. Напомним, что с середины 2009 года включительно по май 2013 года наблюдалось плавное смещение предложений в сторону «дорогих» цен во всех диапазонах.

Распределение предложений по ценовым уровням по городу

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которых берется 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,54, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем расширились. Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,19 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1- и 2-комнатные (в 1,47 раза).

За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 1,4% до 2551 $/кв.м (392 300 тг/кв.м). Повышение удельной цены предложения в данном сегменте прослеживается на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где зафиксировано снижение цен на 2,8%.

В разрезе административных районов сокращение цен в «дорогом» сегменте жилья зафиксировано в районе Есиль на 0,5%, а в районах Алматы и Сарыарка прослеживается небольшой рост цен на 0,4% и 3,3% соответственно.

В секторе «дешевого» жилья по сравнению с октябрем 2013 года средняя цена предложения выросла на 0,9% до 1657 $/кв.м (254 800 тг/кв.м). При этом повышение средних цен прослеживается на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры, а на 4- и многокомнатные, напротив, наблюдается снижение цен на 0,3% и 8,8% соответственно.

В разрезе административных районов в «дешевом» ценовом сегменте сокращение цен наблюдается в районе Есиль — на 0,9%, в районах Сарыарка и Алматы, напротив, рост — на 1,2% и 0,9% соответственно.

Ценовые изменения в ретроспективе

За весь период наблюдения за сегментом «дорогого» жилья с ноября 2007 года тенговые цены увеличились на 16,3% (+55 100 тг/кв.м) без учета уровня инфляции, а в секторе жилья эконом-класса рост цен в тенге составил 21,6% (+45 200 тг/кв.м). Средний ценовой показатель по городу повысился на 18,5%, прибавив к каждому квадратному метру по 49 800 тенге. При этом наибольший рост средней удельной цены предложения прослеживается на 1-комнатное жилье — 24,5%, а наименьший — на многокомнатное — 4,8%.

Однако долларовые цены всё ещё находятся ниже пиковых цен 2007 года: сегмент «дорогих» цен — на 4,4%, «дешевых» — на 0,6%, а средний ценовой показатель по городу — на 2,2%.

По сравнению с этим же периодом прошлого года средняя удельная цена предложения в тенге по городу выросла на 15%, сегменты «дорогого» и «дешевого» жилья увеличились на 12,8% и 17,5% соответственно. За год, с ноября 2012 по октябрь 2013 года, уровень инфляции в столице составил 7,4%. При этом можно отметить, что за аналогичный период в сегменте «дорогого» жилья рост цен в Астане превышает уровень инфляции в 1,7 раза, а в среднем ценовом сегменте и сегменте «дешевого» жилья — в 2 раза и 2,4 раза соответственно.

Средняя цена за квартиру в Астане составляет $152 300, или 22 964 400 тенге (от $84 900, или 13 053 700 тг — за 1-комнатную до $417 800, или 62 886 500 тг — за многокомнатную). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 8,8% больше. Максимальный годовой рост наблюдается на 1-комнатное жилье — 19%, при этом за год прибавилось к запрашиваемой цене $13 700, а на многокомнатные квартиры, напротив, прослеживается снижение на 8%, или минус $37 000.

В ближайшей перспективе прогнозируется небольшое повышение ценового показателя во всех сегментах рынка, однако темпы роста заметно сократились.

Предложение

Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 5934 ед. общей площадью — 427 тысяч кв.м, объемом рынка в ценах предложения — 895 млрд долларов.

Лидером по объему предложений (диаграмма 3) остается район Алматы — 52% (3076 квартир от общего числа предложений), а минимум традиционно пришелся на новый быстро застраивающийся административный район Есиль — 17% (1004 квартиры). Количество объектов, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 31% (1854 квартиры).

Удельный вес предложения в разрезе районов города 

Анализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 36% (2146 объектов), а минимальный — 5-комнатные и выше — 2% (107 объектов). Доля 1- и 3-комнатных квартир в анализируемом периоде составила 24% (1421 объект) и 30% (1786 объектов) соответственно и 4-комнатных — 8% (474 объекта) (диаграмма 4).

Удельный вес предложения в разрезе формата жилья, %

Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 48% (2853 объекта), в монолитных и панельных домах — 34% (2043 объекта) и 18% (1038 объектов) соответственно (диаграмма 5).

Удельный вес предложения в разрезе материала постройки дома 

Всё многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних 10-15 лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 71% (4236 объектов), постройкам старого типа — 3% (150 объектов), улучшенной планировки — 20% (1175 объектов) и «хрущевкам» — 6% (373 объекта) (диаграмма 6).

Удельный вес предложений в разрезе качества жилья

Выводы

  • В краткосрочной перспективе в динамике средневзвешенной удельной цены предложения продолжает прослеживаться повышательный тренд, однако темпы роста значительно сократились.
  • Удельные цены по городу как в сегменте «дешевого», так и в сегменте «дорогого» жилья в тенге превысили показатели конца 2007 года более чем на 16%.
  • В дальнейшем на рынке вторичного жилья ожидается повышение средних цен предложения в пределах 0,5-1,5%.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков