Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (октябрь 2013 г.)

На рынке вторичного жилья г. Алматы наблюдается ценовое затишье. В октябре средневзвешенная цена предложения составила 304000 тг/кв.м (в долларовом эквиваленте — 1971 $/кв.м), при уровне погрешности исследуемой базы данных +/-1516 тг/кв.м (+/-0,5%). Ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья увеличился на 1%, а «дешевого» — на 0,2%.

Средние ценовые показатели по городу

Цены по административным районам

За минувший месяц повышение средних цен предложения наблюдается в Бостандыкском и Медеуском районах города, а снижение — в Алмалинском. В остальных районах изменения ценовых показателей незначительные, т.е. лежат в пределах среднестатистической погрешности расчетов (таблица 1).

Таблица 1

Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе районов

Район

Объем предложений, ед.

Уд. вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения,
тг/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

тг

%

Алатауский

353

2.27

227600

+3100

+1.39

Алмалинский

2764

17.77

332200

-4100

-1.22

Ауэзовский

4239

27.25

265600

-1200

-0.45

Бостандыкский

3826

24.59

345700

+2800

+0.8

Жетысуский

1520

9.77

227600

-600

-0.27

Медеуский

1668

10.72

408200

+9000

+2.24

Турксибский

1187

7.63

214600

-100

-0.03

По городу

15557

100

304000

+1500

+0.5

Самые «дорогие» квартиры в Алматы традиционно предлагаются к продаже в Медеуском районе — 408200 тг/кв.м (в долларовом эквиваленте — 2647 $/кв.м), эта цена превышает средний показатель по городу на 34%. Средние цены в Бостандыкском и Алмалинском районах города превысили средний показатель по городу на 14% и 9% соответственно.

В районах Алматы-1 ценовые показатели держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 25-29%: в Жетысуском районе — 227600 тг/кв.м (1476 $/кв.м), в Турксибском районе — 214600 тг/кв.м (1392 $/кв.м). В новом административном Алатауском районе ценовой показатель ниже на 25%, а в спальном Ауэзовском районе — на 13%.

В топ 10 самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали коттеджный городок «Арман вилла», коттеджный городок «Ботанический сад», ЖК «Esentai Palace», ЖК «Есентай парк», ЖК «Аль-Фараби», коттеджный городок «Алмалы», ЖК «Триумф-2», ЖК «Наурыз», ЖК «Европолис» и ЖК «Солнечная долина», здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 6120-9877 $/кв.м (в тенговом эквиваленте — 942400-1520900 тг/кв.м).

Самая высокая запрашиваемая цена на квартиры в новостройках элит-класса — 446600 тг/кв.м (2900 $/кв.м), а самая низкая цена предложения 1 квадратного метра прослеживается на комнаты в приватизированных общежитиях — 222800 тг/кв.м (1445 $/кв.м).

Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Алматы, среднемесячная номинальная заработная плата в сентябре 2013 года составила 137486 тенге, то доступность в приватизированном общежитии площадью 30 кв.м, при учете, что 70% будет накапливаться на покупку жилья, в среднем составит 5,9 лет, для работников финансовой и страховой деятельности, чья заработная плата держится на уровне 217774 тенге,3,8 года, для работников в области здравоохранения и социальных услугах (88416 тенге)9 лет. Заработная плата работающих на крупных и средних предприятиях находится немного выше уровня среднемесячной номинальной заработной платы по городу Алматы, поэтому доступность жилья в приватизированном общежитии составляет 5,9 лет, а для приобретения жилья бизнес-класса площадью 45 кв.м14,3 года.

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

В разрезе комнатности квартир повышение цен прослеживается на 3-комнатные квартиры на 1%. На остальные форматы квартир изменения цен незначительные, то есть изменения находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов.

Традиционно средние удельные цены 3-, 4- и многокомнатного жилья превышают средний показатель по городу. В данном месяце превышение составило 0,6%, 13,6% и 29,2% соответственно, а цены 1- и 2-комнатного лежат ниже среднегородского показателя на 4,7% и 3,1% (таблица 2).

Таблица 2

Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе комнатности

Формат квартиры

Объем предложений, ед.

Уд. вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения,
тг/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

тг

%

1-комнатные

3049

19.6

289800

+600

+0.2

2-комнатные

5121

32.92

294400

-1100

-0.36

3-комнатные

5705

36.67

305800

+2900

+0.95

4-комнатные

1421

9.13

345400

+800

+0.25

5-комнатные

261

1.68

392600

+7400

+1.93

По городу

15557

100

304000

+1500

+0.5

Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки в анализируемом месяце показал повышение цен на квартиры в монолитных домах на 2,2%.

В разрезе типа жилья наблюдается снижение цен на квартиры в «хрущевках» на 1,2% и на квартиры улучшенной планировки на 3,3%, рост — на квартиры новой постройки на 2,5%.

Рассматривая распределение объема предложений по ценовым уровням (диаграмма 2), видно, что анализируемая база в октябре 2013 года пополнилась объектами во всех сегментах рынка. Однако для объемов диапазона 80000-220000 тг/кв.м количество предложений увеличилось на 30%, а для диапазонов 220000-370000 тг/кв.м и 370000-700000 тг/кв.м зафиксировано увеличение объемов на 38% и 46% соответственно. Неравномерное повышение количества предложений в разных ценовых диапазонах и оказало влияние на общегородской показатель, который увеличился на 0,5%.

Распределение объёма предложений по ценовым уровням

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

В анализируемом периоде по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,66, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу расширился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Турксибском районе — 1,47, а максимальный — в Медеуском — 1,98.

Ценовые показатели в сегменте «дорогого» жилья достигли уровня 388700 тг/кв.м (2520 у.е./кв.м),повышение составило 1%,в сегменте «дешевого» — 234700 тг/кв.м (1522 у.е./кв.м), по отношению к сентябрю текущего года показатель подрос на 0,2%.

В «дорогом» сегменте вторичного жилья повышение цен предложения наблюдается в Бостандыкском, Жетысуском и Медеуском, а в остальных районах города средние цены сократились.

В «дешевом» сегменте вторичного жилья отмечается повышение средних цен предложения в Алатауском, Медеуском и Турксибском, а в остальных районах города средние цены снизились.

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель на рынке продажи квартир по городу (1971 $/кв.м) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в августе 2009 года (1425 $/кв.м), на 38%, но все еще находится на 36% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года (3057 $/кв.м).

В октябре прошлого года цены на вторичное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год средние цены 1- и 2-комнатных квартир подорожали на 2,3%,3-комнатных — на 3,7%, 4- и многокомнатных — на 1,6% и 7,5% соответственно. В целом по городу удельная цена предложения за год выросла на 3%. При этом в сегменте «дешевого» жилья рост цены составил 7,3%, а в сегменте «дорогого» — 3,6%.

По данным Департамента статистики г. Алматы, за год, с ноября 2012 по октябрь 2013 года, уровень инфляции составил 4%,при этом можно отметить, что изменение среднего ценового показателя по городу на рынке вторичного жилья не превышает уровня инфляции.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» вторичного жилья продолжает прослеживаться небольшой понижательный тренд. Можно отметить, что средний ценовой показатель по городу с начала 2012 года держался практически на одном уровне — около 1920 $/кв.м, однако в последние несколько месяцев прослеживается небольшая положительная динамика.

Структура предложения

За исследуемый период рассматривалось в среднем 15,5 тыс. квартир.

Анализируя город как совокупность районов, видно, что максимум предложений приходится на Ауэзовский район — 27% (4239 объектов), на Бостандыкский и Алмалинский районы — 24% и 18% (3826 и 2764 объекта соответственно). Ненамного отстают Медеуский и Жетысуский районы — 11% и 10% (1668 и 1520 объектов). Доля предложений в Турксибском — 8% (1187 объектов), а минимум пришелся на Алатауский район — 2% (353 объекта).

Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры — 37% (5705 объектов), а наименьший — 5-комнатные и выше — 2% (261 объект). Далее в порядке убывания: 2-комнатные — 33% (5121 объект), 1-комнатные — 19% (3049 объектов) и 4-комнатные — 9% (1421 объект).

 

Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала стен показал, что в общем объеме на квартиры в панельных постройках пришлось 40% (6167 объектов), в кирпичных и монолитных — 32% и 27% (4929 и 4167 объектов соответственно), в каркасно-камышитовых домах и деревянных — 1% (253 объекта) и 0,1% (41 объект).

 

Выводы и прогнозы

  • На рынке вторичного жилья в целом по городу наблюдается ценовое затишье.
  • Ценовой показатель как в сегменте «дорогого» жилья, так и в сегменте «дешевого» по отношению к прошлому месяцу незначительно вырос.
  • Исходя из нынешних тенденций, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья прогнозируется стагнация средних цен.
  • Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046 

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков