Аналитический обзор цен на частные дома в г. Астаны (октябрь 2013 г.)

В октябре средняя цена квадратного метра частных домов по городу без учета предложений в пригороде столицы относительно прошлого периода осталась на прежнем уровне и составила 218 820 тенге ($1421). Цена одного квадратного метра «дорогих» домов составила 2134 доллара, или 328 615 тенге, «дешевых» — 891 у.е./кв.м (137 205 тг/кв.м).

Средняя цена частных домов

Цены по районам

В зависимости от районов города изменениям подверглись все районы без исключения. Рост средних цен предложения частных домов замечен как на правом берегу в районе Сарыарка, так и на левом в районе Есиль, а также в пригороде столицы. В другом районе правобережья — Алматы, напротив, наблюдается снижение средних цен предложения. Однако эти изменения средних цен не превысили среднестатистической погрешности расчетов, это означает, что они варьируются в пределах погрешности, следовательно, говорить об их росте или снижении не представляется возможным.

В октябре 2013 года на рынке частных домов столицы средневзвешенная цена предложения составила 1421 доллар за единицу площади, в национальной валюте это значение равно 218 820 тенге, цена домов, расположенных в пригороде, составила 855 у.е за метр квадратный, или 131 661 тенге. В зависимости от месторасположения домов наиболее высокой ценой квадратного метра обладают объекты, находящиеся на левом берегу в районе Есиль, — 1620 долларов (249 464 тенге). Удельная цена предложения в этом районе превышает средний показатель по городу в среднем на 14%. По районам  правобережья Алматы и Сарыарка удельные средневзвешенные цены предложения  сложились на уровне 1446 у.е. (222 670 тенге) и 1283 у.е. (197 569 тенге) за квадратный метр соответственно. Цена квадратного метра последнего района, напротив, меньше среднего значения по городу на 10%.

Распределение районов города по уровню цены

При более детальном рассмотрении цен по выставленным на продажу частным домам г. Астаны и близлежащим поселкам можно отметить, что максимальные цены за квадратный метр жилья сложились на левобережье, а точнее в коттеджном городке BI-Village, пос. Комсомольском и на Водно-зеленом бульваре. Далее по уровню цены квадратного метра в частных домах следуют коттеджный городок Family Village, поселок Чубары и частное жилье вдоль Коргалжинской трассы, расположенные так же в районе Есиль. Затем в списке стоимости располагаются дома, находящиеся попеременно на правом и на левом берегах столицы. Минимальные цены отмечаются на частные дома, расположенные в поселках Жибек жолы, Ильинка, Талапкер и Коянды, наиболее отдаленных от центра города.

Распределение удельной цены частных домов по местоположению

Таблица 1. Показатели рынка частных домов по административным районам города 

Район

Количество объектов, ед.

Удельный вес по объему предложения, %

Средняя цена у.е./кв.м

Изменение цены к прошлому месяцу

у.е.

%

Алматы

358

25.59

1446

-14.26

-0.98

Есиль

237

16.94

1620

9.61

0.6

Сарыарка

403

28.81

1283

10.51

0.83

Пригород

401

28.66

855

6.77

0.8

По городу

1399

100

1259

4.89

0.39

Цены по формату домов

По отношению к предыдущему периоду изменения средних цен на частные дома в зависимости от форматов остались на уровне среднестатистической погрешности расчетов, соответственно цена на них относительно прошлого периода остается в состоянии стабильности.

В разрезе формата домов среди центральных районов города самым дорогим квадратным метром обладают семикомнатные дома, средняя цена единицы площади которых в октябре составила 1543 у.е./кв.м, или 237 607 тг/кв.м. Далее в порядке снижения средних цен единицы площади следуют пятикомнатные со значением 1517 долларов (233 603 тенге); 4-комнатные дома занимают третью строчку в рейтинге — 1479 у.е./кв.м, или 227 751 тенге; средняя цена 6-комнатных частных домов сложилась на уровне 1450 у.е./кв.м (223 286 тенге), тогда как данный ценовой показатель трехкомнатных домов равен 1388 долларам за квадратный метр, или 213 738 тг/кв.м. Средняя стоимость квадратного метра в восьмикомнатных домах в октябре 2013 года установилась на уровне 208 040 тенге, или 1351 у.е./кв.м. Следом идут недостроенные дома со значением 1267 у.е./кв.м (195 105 тг/кв.м). Средняя цена многокомнатных домов (9 и более комнат) в центральных районах города сложилась на уровне 1200 долларов, в национальной валюте это значение равно 184 788 тенге.  Минимальной ценой за квадратный метр частного жилья обладают двухкомнатные дома — 1164 у.е./кв.м, или 179 244 тг/кв.м.

В зависимости от площади домов в центральных районах столицы наибольшей ценой предложения обладает частное жилье площадью до 70 кв.м — 1456 у.е./кв.м, средняя цена на дома площадью свыше 350 кв.м составляет 1311 долларов за квадратный метр. Частное жилье площадью от 70 до 110 кв.м обладает стоимостью единицы площади равной 1309 у.е./кв.м, тогда как средняя цена предложения на дома, площадь которых варьируется от 250 до 350 кв.м, дешевле предыдущей и составляет 1241 у.е./кв.м. Средняя цена на дома площадью от 150 до 250 кв.м в октябре составила 1199 долларов за квадратный метр. Минимальной ценой предложения обладают дома площадью от 110 до 150 кв.м — 1161 у.е./кв.м.

Распределение цены по формату жилья

Цены по сегментам «дорогих» и «дешёвых» домов

Мы разделили рынок частных домов на два сегмента «дорогих» и «дешевых» объектов, 20% от общего предложения верхнего и нижнего диапазона соответственно. В центральных районах города, за исключением объектов, находящихся в пригороде столицы, цена одного квадратного метра «дорогих» домов равна 2134 долларам, или 328 615 тенге, «дешевых» — 891 у.е./кв.м (137 205 тг/кв.м). Тогда как в пригороде столицы цена «дорогих» домов составила 1219 у.е., «дешевых» — 549 у.е. за единицу площади. На левобережье в районе Есиль цена дорогих частных домов за метр квадратный составила 2507 у.е. (386 053 тенге), «дешевых» — 987 у.е. (151 988 тенге). На правом берегу в районе Алматы цена «дорогих» домов равна 2099 долларам, или 323 225 тенге, а «дешевых» — 960 у.е. (147 830 тенге) за квадрат. В районе Сарыарка средняя стоимость единицы площади «дорогих» частных домов составляет $ 1975, или 304 130 тенге, «дешевых» — 784 доллара, или 120 728 тенге за метр квадратный.

Сравнение цен на рынках вторичного жилья и частных домов

В сравнении средняя цена единицы площади вторичного жилья в октябре сложилась на отметке 2050 $/кв.м, тот же показатель стоимости частного жилья равен 1421 $/кв.м, тогда как средняя площадь квартир по городу равна 71 кв.м, а частных домов 206 кв.м. Стоимость одного квадратного метра на рынке квартир превышает стоимость единицы площади в частных домах из-за меньшей площади, чем у объектов частного жилья. Для сравнения средняя цена за сотку земли, предназначенной под индивидуальное жилищное строительство, в октябре составила 8038 у.е./сот., или 80 у.е./кв.м.

Рассматривая динамику изменения цен в этих двух сегментах рынка жилья, можно отметить тот факт, что уровень роста цен на рынке квартир в октябре ниже, чем на рынке частных домов. Так, по отношению к октябрю 2012 года средняя цена 1 кв.м квартир выросла в среднем на 15%, тогда как тот же показатель стоимости на рынке частных домов увеличился на 18%.

Динамика удельной цены предложения

Ценовые изменения в ретроспективе

За весь период наблюдения сегмента «дорогого» жилья, с ноября 2007 года, тенговые цены сократились на 7% (-21947 тг/кв.м) без учета уровня инфляции, тогда как в секторе жилья эконом-класса отмечается рост тенговых цен на 3% (+3813 тг/кв.м). Средний ценовой показатель по городу снизился на 7%, отняв от каждого квадратного метра по 15485 тенге.

По отношению к октябрю прошлого года цены на частные дома в целом по городу были несколько ниже. За год по сравнению с октябрем 2012 года средняя цена предложения по городу выросла на 18%.

В ближайшей перспективе на рынке частных домов города Астаны ожидается стабильность средних цен предложения.

Структура предложения

В октябре 2013 года анализируемая база составила 1399 объектов. Изучение структуры предложения показало, что максимальное количество предложений продажи частных домов (29%) приходится на район правобережья Сарыарка и пригород столицы, в количественном выражении это значение равно 403 и 401 объектам, соответственно. Далее в сторону снижения объема предложения следует другой район правого берега — Алматы — 358 объектов (25%). Предложение в районе Есиль, что на левом берегу, насчитывает 237 объектов, в процентном выражении это количество равно 17% от общего числа предложений.

Распределение удельного веса предложения частных домов по районам

В зависимости от количества комнат наибольшую долю в общем объеме предложения занимают четырехкомнатные дома — 24%, или 337 объектов. Далее в порядке снижения удельного веса предложения следуют пятикомнатные дома — 19% (260 ед.); шестикомнатные дома составляют 13% от общего числа предложений, в количественном выражении они насчитывают 175 объектов соответственно. Предложение трехкомнатных и шестикомнатных домов составило по 12,5%, или по 175 объектов. Многокомнатные дома (9 и более комнат) заняли 10% от рынка в этом сегменте, в количественном выражении их число составляет 136 ед. Семикомнатные дома составляют 9% от общего количества предложений, или 123 ед., тогда как доля восьмикомнатных домов составила 7%, или 99 объектов. Минимальное количество предложений зафиксировано в сегментах двухкомнатных и недостроенных домов, их количество составило по 47 ед. соответственно, в процентном выражении это значение равно 3,4% от общего числа объектов.

Распределение удельного веса предложения частных домов по формату

В зависимости от площади представленных к продаже домов наибольшую долю от общего объема предложения занимают дома площадью от 150 до 250 кв.м — 22%, тогда как частное жилье площадью от 110 до 150 кв.м занимает 21% от рынка в данном сегменте, далее в порядке снижения удельного веса следуют дома площадью от 70 до 110 кв.м со значением 20%, тогда как 14% приходится на частное жилье площадью от 250 до 350 кв.м. 13% от объема предложения пришлось на дома площадью свыше 350 кв.м, а минимальным объемом предложения обладают частные дома площадью до 70 кв.м — 10%.

В зависимости от материала стен наибольшим количеством предложений обладают кирпичные и блочные дома — 44% и 30% от объема предложения соответственно. Удельный вес деревянных домов составляет 14% от рынка в целом, туда входят шпальные, щитосборные дома, а также дома из бруса. Саманные и панельные (включающие в себя железобетонные и керамзитобетонные) дома занимают по 5% от рынка в этом сегменте, тогда как предложение шлаколитых домов равно 1,4%. Менее одного процента от рынка в данном сегменте пришлось на монолитные дома.

Выводы

  • В октябре 2013 года на рынке частных домов в Астане наблюдается стабильность средних цен предложения.
  • В разрезе комнатности домов отмечается стагнация средних цен предложения на все форматы.
  • Относительно районов города наблюдается стабильность средних цен предложения.
  • В ближайшей перспективе на рынке частных домов города Астаны ожидается стабильность средних цен предложения.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046 

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков