Аналитический обзор рынка частных домов г. Астаны (ноябрь 2013 г.)

В ноябре средняя цена квадратного метра частных домов по городу без учета предложений в пригороде столицы относительно прошлого периода осталась на прежнем уровне и составила 219 683 тенге ($1432). Цена одного квадратного метра «дорогих» домов составила 2135 долларов, или 327 530 тенге, «дешевых» — 892 у.е./кв.м (136 842 тг/кв.м).

Средняя цена частных домов

Цены по районам

В зависимости от районов города изменениям подверглись все районы без исключения. Так, рост средних цен предложения частных домов замечен как на левом берегу в районе Есиль, так и в пригороде столицы. Тогда как на правом берегу в районах Алматы и Сарыарка, напротив, наблюдается снижение средних цен предложения. Однако эти изменения средних цен не превысили среднестатистической погрешности расчетов, это означает, что они варьируются в пределах погрешности, следовательно, говорить об их росте и снижении не представляется возможным.

В ноябре 2013 года на рынке частных домов столицы средневзвешенная цена предложения составила 1432 доллара за единицу площади, в национальной валюте это значение равно 219 683 тенге. Цена домов, расположенных в пригороде, составила 886 у.е. за метр квадратный, или 135 921 тенге. В зависимости от месторасположения домов наиболее высокой ценой квадратного метра обладают объекты, находящиеся на левом берегу в районе Есиль — 1690 долларов (259 263 тенге). Удельная цена предложения в этом районе превышает средний показатель по городу на 18%. По районам  правобережья Алматы и Сарыарка удельные средневзвешенные цены предложения  сложилась на уровне 1428 у.е. (219 069 тенге) и 1280 у.е. (196 365 тенге) за квадратный метр соответственно. Цена квадратного метра последнего района, напротив, меньше среднего значения по городу на 11%.

Распределение районов города по уровню цены

При более детальном рассмотрении цен по выставленным на продажу частным домам г. Астаны и близлежащим поселкам можно отметить, что максимальные цены за квадратный метр жилья сложились на левобережье, а точнее в поселке Тельмана, коттеджном городке BI-Village, пос. Комсомольском и на Водно-зеленом бульваре. Далее по уровню цены квадратного метра в частных домах следуют коттеджный городок Family Village, поселок Чубары и частное жилье вдоль Коргалжинской трассы, расположенные так же в районе Есиль. Затем в списке стоимости располагаются дома, находящиеся попеременно на правом и на левом берегах столицы. Минимальные цены отмечаются на частные дома, расположенные в поселках Жибек жолы, Ильинка, Талапкер и Коянды, наиболее отдаленных от центра города.

Распределение удельной цены частных домов по местоположению

Таблица 1. Показатели рынка частных домов по административным районам города 

Район

Количество объектов, ед.

Удельный вес по объему предложения, %

Средняя цена, у.е./кв.м

Изменение цены к прошлому месяцу

у.е.

%

Алматы

373

26

1428

-17

-1.2

Есиль

244

17

1690

70

4.3

Сарыарка

405

28

1280

-3

-0.3

Пригород

408

29

886

31

3.7

По городу

1430

100

1276

17

1.4

Цены по формату домов

По отношению к предыдущему периоду изменения средних цен на частные дома в зависимости от форматов остались на уровне среднестатистической погрешности расчетов, соответственно цена на них относительно прошлого периода остается в состоянии стабильности, исключение составили 6-комнатные и недостроенные дома, где наблюдается увеличение средних цен предложения.

В разрезе формата домов среди центральных районов города самым дорогим квадратным метром обладают шестикомнатные дома, средняя цена единицы площади которых в ноябре составила 1571 у.е./кв.м, или 241 007 тг/кв.м. Далее в порядке снижения средних цен единицы площади следуют пятикомнатные со значением 1514 долларов (232 263 тенге); 7-комнатные дома занимают третью строчку в рейтинге — 1464 у.е./кв.м, или 224 592 тенге; средняя цена 3-комнатных частных домов сложилась на уровне 1434 у.е./кв.м (219 990 тенге), тогда как данный ценовой показатель четырехкомнатных домов равен 1416 долларам за квадратный метр, или 217 229 тг/кв.м. Средняя стоимость квадратного метра в восьмикомнатных домах в ноябре 2013 года установилась на уровне 217 075 тенге, или 1415 у.е./кв.м. Следом идут недостроенные дома со значением 1377 у.е./кв.м (211 246 тг/кв.м). Средняя цена многокомнатных домов (9 и более комнат) в центральных районах города сложилась на уровне 1217 долларов, в национальной валюте это значение равно 186 700 тенге.  Минимальной ценой за квадратный метр частного жилья обладают двухкомнатные дома — 1182 у.е./кв.м, или 181 331 тг/кв.м.

В зависимости от площади домов в центральных районах столицы наибольшей ценой предложения обладает частное жилье площадью до 70 кв.м — 1558 у.е./кв.м, средняя цена на дома площадью от 110 до 150 кв.м составляет 1462 доллара за квадратный метр. Частное жилье площадью свыше 350 кв.м обладает стоимостью единицы площади равной 1414 у.е./кв.м, тогда как средняя цена предложения на дома, площадь которых варьируется от 150 до 250 кв.м, дешевле предыдущей и составляет 1411 у.е./кв.м. Средняя цена на дома площадью от 70 до 110 кв.м в ноябре составила 1408 долларов за квадратный метр. Минимальной ценой предложения обладают дома площадью от 250 до 350 кв.м — 1387 у.е./кв.м.

Распределение цены по формату жилья

Цены по сегментам «дорогих» и «дешёвых» домов

Мы разделили рынок частных домов на два сегмента «дорогих» и «дешевых» объектов, 20% от общего предложения верхнего и нижнего диапазона соответственно. В центральных районах города, за исключением объектов, находящихся в пригороде столицы, цена одного квадратного метра «дорогих» домов равна 2135 долларам, или 327 530 тенге, «дешевых» — 892 у.е./кв.м (136 842 тг/кв.м). Тогда как в пригороде столицы цена «дорогих» домов составила 1326 у.е., «дешевых» — 554 у.е. за единицу площади. На левобережье в районе Есиль цена дорогих частных домов за метр квадратный составила 2702 у.е. (414 514 тенге), «дешевых» — 955 у.е. (146 507 тенге). На правом берегу в районе Алматы цена «дорогих» домов равна 2077 долларам, или 318 633 тенге, а «дешевых» — 956 у.е. (146 660 тенге) за квадрат. В районе Сарыарка средняя стоимость единицы площади «дорогих» частных домов составляет $ 1872, или 287 184 тенге, «дешевых» — 794 доллара, или 121 808 тенге за метр квадратный.

Сравнение цен на рынках вторичного жилья и частных домов

Средняя цена единицы площади вторичного жилья в ноябре сложилась на отметке 2071 $/кв.м, тот же показатель стоимости частного жилья равен 1432 $/кв.м, тогда как средняя площадь квартир по городу равна 72 кв.м, а частных домов — 208 кв.м. Стоимость одного квадратного метра на рынке квартир превышает стоимость единицы площади в частных домах из-за меньшей площади, чем у объектов частного жилья.

Рассматривая динамику изменения цен в этих двух сегментах рынка жилья, можно отметить тот факт, что уровень роста цен на рынке квартир в ноябре ниже, чем на рынке частных домов. Так, по отношению к ноябрю 2012 года средняя цена 1 кв.м квартир выросла в среднем на 13%, тогда как тот же показатель стоимости на рынке частных домов увеличился на 17%.

Динамика удельной цены предложения

Ценовые изменения в ретроспективе

За весь период наблюдения рынка частных домов, с ноября 2007 года, тенговые цены в сегменте «дорогого» жилья выросли на 3% (+7700 тг/кв.м) без учета уровня инфляции, тогда как в секторе жилья эконом-класса рост тенговых цен составил 14% (+14480 тг/кв.м). Средний ценовой показатель по городу увеличился всего на 1%. Также по отношению к 2007 году самое большое увеличение средних цен предложения отмечается на недостроенные дома (+46%), тогда как максимальное снижение ценовых показателей зафиксировано на дома 2-комнатного формата (-29%).

По отношению к ноябрю прошлого года цены на частные дома в целом по городу были несколько ниже. За год по сравнению с ноябрем 2012 года средняя цена предложения по городу выросла на 17%.

В ближайшей перспективе на рынке частных домов города Астаны ожидается стабильность средних цен предложения.

Структура предложения

В ноябре 2013 года анализируемая база составила 1430 объектов. Изучение структуры предложения показало, что максимальное количество предложений продажи частных домов — 29% и 28% — приходится на пригород столицы и район правобережья Сарыарка, в количественном выражении это значение равно 408 и 405 объектам соответственно. Далее в сторону снижения объема предложения следует другой район правого берега, Алматы — 373 объекта (26%). Предложение в районе Есиль, что на левом берегу, насчитывает 244 объекта, в процентном выражении это количество равно 17% от общего числа предложений.

Распределение удельного веса предложения частных домов по районам

В зависимости от количества комнат наибольшую долю в общем объеме предложения занимают четырехкомнатные дома — 25%, или 362 объекта. Далее в порядке снижения удельного веса предложения следуют пятикомнатные дома — 19% (275 ед.); шестикомнатные дома составляют 14% от общего числа предложений, в количественном выражении они насчитывают 191 объект соответственно. Предложение трехкомнатных домов составило  11%, или 161 объект. Многокомнатные дома (9 и более комнат) заняли 10% от рынка в этом сегменте, в количественном выражении их число составляет 142 ед. Семикомнатные дома составляют 9% от общего количества предложений, или 125 ед., тогда как доля восьмикомнатных домов составила 6%, или 89 объектов. Минимальное количество предложений зафиксировано в сегментах двухкомнатных и недостроенных домов, их количество составило 45 ед. и 40 ед. соответственно, в процентном выражении это значение равно 3% от общего числа объектов.

Распределение удельного веса предложения частных домов по формату

В зависимости от площади представленных к продаже домов наибольшую долю от общего объема предложения занимают дома площадью от 150 до 250 кв.м — 24%, тогда как частное жилье площадью от 70 до 110 кв.м занимает 22% от рынка в данном сегменте, далее в порядке снижения удельного веса следуют дома площадью от 110 до 150 кв.м со значением 19%, тогда как 14% приходится на частное жилье площадью свыше 350 кв.м. 12% от объема предложения пришлось на дома площадью от 250 до 350 кв.м, а минимальным объемом предложения обладают частные дома площадью до 70 кв.м — 10%.

В зависимости от материала стен наибольшим количеством предложений обладают кирпичные и блочные дома — 45% и 29% от объема предложения соответственно. Удельный вес деревянных домов составляет 14% от рынка в целом, туда входят шпальные, щитосборные дома, а также дома из бруса. Саманные дома занимают 5%, а панельные, (включающие в себя железобетонные и керамзитобетонные) дома — 4% от рынка в этом сегменте. Предложение шлаколитых домов равно 2%. Менее одного процента от рынка в данном сегменте пришлось на монолитные дома.

Выводы

  • В ноябре 2013 года на рынке частных домов в Астане наблюдается стабильность средних цен предложения.
  • В разрезе комнатности домов отмечается увеличение средних цен предложения на 6-комнатные и недостроенные дома.
  • Относительно районов города наблюдается стабильность средних цен предложения.
  • В ближайшей перспективе на рынке частных домов города Астаны ожидается стабильность средних цен предложения.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков