Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (ноябрь 2013 г.)

После осеннего роста на рынке арендного жилья наблюдается снижение долларовых цен. В целом по городу ценовой показатель сложился на уровне $1117 за 1 месяц проживания, что на 3,4% ниже предыдущего месяца (в тенговом эквиваленте — 172500 тенге/мес.). При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья составила $1758 (271600 тенге) на 1 месяц проживания, а «дешевого» — $653 (100800 тенге).

Средняя арендная ставка в разрезе классов жилья

Цены по районам

В ноябре 2013 года незначительное сокращение стоимости найма прослеживается во всех административных районах города, кроме Алмалинского и Жетысуского, где наблюдается небольшой рост. Основное влияние на среднегородской показатель оказали Алатауский и Ауэзовский районы, здесь снижение арендных ставок составило 13% и 5% соответственно, подробнее в таблице 1.

Самые «дорогие» квартиры в Алматы предлагаются к аренде в Медеуском районе — $1635, или 252600 тенге за месяц проживания, это превышает средний показатель по городу на 46%. Самые «дешевые» арендные квартиры прослеживаются в Турксибском районе — $475, или 73400 тенге за месяц проживания, здесь аренда ниже среднегородского показателя на 57%.

Средние арендные ставки в разрезе районов города

Падение цен на арендуемые квартиры повлекло за собой и снижение цен 1 квадратного метра. При этом наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды продолжает держаться в Медеуском районе — $17,86, или 2759 тенге, а наименьшая — зафиксирована в Турксибском — $9,39, или 1451 тенге.

Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Алматы, среднемесячная номинальная заработная плата в октябре 2013 года составила 138017 тенге, а средняя арендная ставка по городу зафиксирована на уровне 172500 тенге за квартиру, то человек со среднестатистической заработной платой сможет снять квартиру только в сегменте «дешевого» жилья. При этом арендатору придется отдавать 73% от среднемесячной номинальной заработной платы, так как здесь ставка найма находится на уровне 100800 тенге за квартиру.

Таблица 1

Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Район

Кол-во
объектов,
ед.

Кол-во
объектов,
относ., %

Средняя
стоимость
аренды,
4/мес.

Изменение ставки
к предыдущему
месяцу

$

+%

Алатауский

50

2.29

639

-98

-13.31

Алмалинский

395

18.13

1015

10

1.03

Ауэзовский

460

21.11

687

-33

-4.55

Бостандыкский

658

30.2

1221

-39

-3.09

Жетысуский

66

3.03

598

+14

+2.38

Медеуский

500

22.95

1635

-68

-4.01

Турксибский

50

2.29

475

-8

-1.62

По городу

2179

100

1117

-39

-3.38

Цены по формату квартир

Сокращение ставок найма по городу обусловлено в основном снижением аренды на 4-комнатные квартиры на 11%. При этом аренда остальных форматов квартир изменилась незначительно.

Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована на 4-комнатные квартиры — $14,8, или 2286 тенге, а наименьшая — на многокомнатные — $14,2, или 2194 тенге.

Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу на 58%. Распределение этих показателей в зависимости от формата квартиры представлено на диаграмме 3.

Распределение средней арендной ставки в разрезе формата квартиры

Таблица 2

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры

Кол-во
объектов,
ед.

Кол-во
объектов,
относ., %

Средняя
стоимость
аренды,
$/мес.

Изменение ставки
к предыдущему
месяцу

$

%

1-комнатные

439

20.15

565

-4

-0.76

2-комнатные

812

37.26

900

-7

-0.74

3-комнатные

687

31.53

1363

+11

+0.83

4-комнатные

190

8.72

1956

-250

-11.34

Многокомнатные

51

2.34

2860

82

2.95

По городу

2179

100

1117

-39

-3.38

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

По городу индекс расслоения (отношение «дорогого» арендного жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,69, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу расширился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Турксибском районе — 1,6, а максимальный — в Медеуском — 3,05.

В зависимости от формата жилья максимум индекса расслоения пришелся на 3-комнатные квартиры — 3,02, а минимум — на 1-комнатные — 1,99.

В анализируемом периоде уменьшение ценового показателя в сегменте «дорогого» арендного жилья составило 3,6%, средняя арендная ставка оказалась на уровне $1758, или 271600 тг за месяц проживания. Снижение стоимости ренты прослеживается во всех районах города, кроме Алмалинского и Турксибского, где аренда выросла.

В зависимости от количества комнат сокращение арендных ставок наблюдается на все форматы квартир, кроме многокомнатных.

В «дешевом» сегменте арендного жилья прослеживается снижение ценового показателя на 5,1% до $653, или 100800 тг за один месяц проживания, при этом стоимость найма сократилась во всех районах города, кроме Жетысуского.

В зависимости от комнатности жилья рента уменьшилась на все форматы квартир.

Диапазон средних цен арендного жилья в зависимости от формата квартиры

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель аренды квартиры по городу (1117 $/мес.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в мае 2009 года (733 $/мес.), на 52%, но всё ещё находится на 21% ниже, чем пиковый показатель января 2008 года (1414 $/мес.).

В ноябре прошлого года цены на арендное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год аренда 1-, 2 и 3-комнатных квартир подорожала на 5%, 2% и 3%,а аренда 4- и многокомнатных квартир, напротив, сократилась на 17% и 14% соответственно. В целом по городу ставки найма выросли на 2,9%.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья продолжает прослеживаться небольшой повышательный тренд.

Можно отметить, что арендная ставка в сегменте «дорогого» жилья за год сократилась на 0,1%. За аналогичный период ставки найма в сегменте «дешевого» жилья выросли на 4,2%.

За год, с декабря 2012-го по ноябрь 2013 года, уровень инфляции составил 4,4%, при этом можно отметить, что за аналогичный период во всех сегментах арендного жилья рост ставок аренды в Алматы находится ниже уровня инфляции.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько раз выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В ноябре 2013 года показатель 1,29 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду в 1,29 раза покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. В данном месяце средняя ставка по депозитам в тенге осталась на прежнем уровне — 8,5% годовых.

Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры. Подробнее в таблице 5.

Таблица 3

Доходность арендного жилья

Сектор рынка арендного жилья

Доходность квартир
в среднем по городу

Доходность квартир
в сегменте «дорогого» жилья

Доходность квартир
в сегменте «дешевого» жилья

1-комнатные

1.31

1.33

1.24

2-комнатные

1.39

1.38

1.35

3-комнатные

1.41

1.37

1.32

4-комнатные

1.22

1.12

1.32

Многокомнатные

0.81

0.58

1.13

Алатауский

1.13

1.13

1.07

Алмалинский

1.17

1.12

1.18

Ауэзовский

1

0.95

1.01

Бостандыкский

1.14

1

1.21

Жетысуский

1.24

1.3

1.17

Медеуский

1.11

0.99

1.23

Турксибский

1.09

1.02

1.16

По городу

1.29

1.22

1.29

По отношению к октябрю 2013 года на рынке арендного жилья прослеживается снижение индекса доходности во всех сегментах рынка.

Состояние рынка

Максимальное количество предложений зафиксировано в Бостандыкском районе, на его долю приходится 30% (658 объектов). Удельный вес предложений в Медеуском районе составляет 23% (500 объектов), в Ауэзовском и Алмалинском — 21% и 18% (460 и 395 объектов соответственно), минимум пришелся на Жетысуский и Алатауский районы — по 3% (66 и 51 объект соответственно) и Турксибский — 2% (50 объектов).

Структура рынка арендного жилья в разрезе районов города

В зависимости от формата квартир наибольший удельный вес в общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 37% (812 объектов), далее следует 3-комнатное — 32% (687 объектов),1-комнатное — 20% (439 объектов) и 4-комнатное — 9% (190 объектов). Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата — 5-комнатные — 2% (52 объекта).

Структура рынка арендного жилья в разрезе формата квартиры

Выводы и прогнозы

  • В ближайшей перспективе в динамике средней стоимости аренды прогнозируется снижение арендной ставки во всех сегментах рынка.
  • Ценовой разрыв между «дорогим» и «дешевым» сегментами увеличился до 2,69.
  • Со снижением ренты доходность по городу уменьшилась во всех сегментах рынка.
  • Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР,
  • Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков