Аналитический обзор рынка частных домов г. Алматы (ноябрь 2013 г.)

Аналитический обзор рынка частных домов г. Алматы (ноябрь 2013 г.)

В ноябре средняя цена квадратного метра частных домов по городу относительно прошлого периода изменилась незначительно и составила 238 246 тенге($1553). Цена одного квадратного метра «дорогих» домов составила 2569 долларов, или 394 110 тенге, «дешевых» — 915 у.е./кв.м (140 370 тг/кв.м).

Удельные цены предложения на рынке частных домов

Цены по районам

В зависимости от районов города изменениям подверглись все районы без исключения. Так рост средних цен предложения частных домов замечен в Алатауском, Жетысуском и Турксибском районах. В Алмалинском, Ауэзовском, Бостандыкском и Медеуском районах, напротив, наблюдается снижение средних цен предложения. Однако изменения средних цен не превысили среднестатистической погрешности расчетов, это означает, что они варьируются в пределах погрешности, следовательно, говорить об их росте или снижении не представляется возможным. Цена единицы площади в целом по городу относительно предыдущего периода находится в состоянии стабильности.

В ноябре 2013 года на рынке частных домов Алматы средневзвешенная цена предложения составила 1553 доллара за единицу площади, в национальной валюте это значение равно 238 246 тенге. В зависимости от месторасположения домов наиболее высокой ценой квадратного метра обладают объекты, находящиеся в Бостандыкском районе — 2147 долларов (329 371 тенге). Удельная цена предложения в этом районе превышает средний показатель по городу в среднем на 38%. Средняя цена квадратного метра частного жилья в Медеуском районе в ноябре составила 1924 у.е., или 295 161 тенге. Тот же показатель стоимости жилья в Алмалинском районе равен 1784 у.е./кв.м (273 683 тг/кв.м). Середину рейтинга стоимости частных домов в зависимости от районов занимает Ауэзовский район — 1539 долларов, или 236 098 тенге за единицу площади. Удельная цена предложения квадратного метра в Жетысуском районе составила 1354 доллара (207 717 тенге). В Турксибском и Алатауском районах удельные средневзвешенные цены предложения  сложились на уровне 1301 у.е. (199 586 тенге) и 1176 у.е. (180 410 тенге) за квадратный метр соответственно. Цена квадратного метра последнего района, напротив, меньше среднего значения по городу на 24%.

Распределение районов города по уровню цены

Таблица 1. Показатели рынка частных домов по административным районам города 

Район

Кол-во
объектов,
ед.

Кол-во
объектов,
относ., %

Средняя
удельная
цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение
к предыдущему
месяцу

у.е.

%

Алатауский

1537

21.9

1176

14.46

1.24

Алмалинский

340

4.85

1784

-51.31

-2.8

Ауэзовский

1129

16.09

1539

-17.37

-1.12

Бостандыкский

626

8.92

2147

-44.69

-2.04

Жетысуский

764

10.89

1354

0.78

0.06

Медеуский

1542

21.98

1924

-23.22

-1.19

Турксибский

1079

15.38

1301

1.44

0.11

По городу

7017

100

1553

-13.04

-0.83

Цены по формату домов

По отношению к предыдущему периоду снижение средних цен предложения зафиксировано на 6-комнатные дома. Изменения средних цен на частные дома остальных форматов, которые произошли за данный период, остались на уровне среднестатистической погрешности расчетов, соответственно цена на них относительно прошлого периода остается в состоянии стабильности.

В разрезе формата домов среди центральных районов города самым дорогим квадратным метром обладают однокомнатные дома, средняя цена единицы площади которых в ноябре составила 1832 у.е./кв.м, или 281 047 тг/кв.м. Далее в порядке снижения средних цен единицы площади следуют двухкомнатные со значением 1742 доллара (267 240 тенге); 3-комнатные дома занимают третью строчку рейтинга — 1625 у.е./кв.м, или 249 291 тенге; средняя цена квадратного метра домов с десятью комнатами и более сложилась на том же уровне, что и предыдущая, с разницей всего в 1 у.е. — 1624 доллара, или 249 138 тг/кв.м. Средняя стоимость квадратного метра в четырехкомнатных домах в ноябре 2013 года установилась на уровне 241 467 тенге, или 1574 у.е./кв.м. Следом идут 9-комнатные дома со значением 1569 у.е./кв.м (240 700 тг/кв.м). Средняя цена домов 7-комнатного формата равна 1534 у.е./кв.м, или 235 331 тг/кв.м. Цена единицы площади в 8-комнатных домах находится на уровне 1517$ (232 723 тг/кв.м). 5- и 6-комнатные дома обладают самыми дешевыми квадратными метрами — 1464 доллара (224 592 тенге) и 1455 долларов (223 212 тенге) за единицу площади соответственно.

Удельная цена предложения по формату домов

Сравнение ценовых показателей 

В сравнении средняя цена единицы площади вторичного жилья в ноябре сложилась на отметке 2001 $/кв.м, тот же показатель стоимости частного жилья равен 1553 $/кв.м, тогда как средняя площадь квартир по городу равна 71 кв.м, а частных домов — 165 кв.м. Стоимость одного квадратного метра на рынке квартир превышает стоимость единицы площади в частных домах из-за меньшей площади, чем у объектов частного жилья. Для сравнения средняя цена за сотку земли, предназначенной под индивидуальное жилищное строительство, в ноябре составила 16061 у.е./сот., или 160,6 у.е./кв.м.

Рассматривая динамику изменения цен в этих двух сегментах рынка жилья, можно отметить тот факт, что за год, с ноября 2012 по ноябрь 2013 года, средняя цена предложения на рынке вторичного жилья выросла на 3,8%, тогда как тот же показатель стоимости частных домов за данный период вырос на  4,2%.

Динамика удельной цены предложения

Стоит отметить, что в случае с арендой ситуация с ценами аналогичная, что и с продажей. Средняя ставка найма 1 кв.м квартиры в ноябре составила 14,5$, тогда как средняя арендная ставка за 1 кв.м в частных домах равна 11,5$. Однако стоит отметить тот факт, что если брать в расчет средние ставки найма в целом за квартиру и в целом за дом, то ситуация обратная — средняя ставка найма квартиры в ноябре составила 1120$, или 171 819 тенге, тогда как средняя арендная ставка в целом за дом равна 2160$ (331 366 тенге). Данная расстановка арендных ставок связана с тем, что нередко в найм сдаются дома с несколькими уровнями, соответственно, большой площадью, отсюда цена на них намного выше, чем на квартиры. Из расчета были исключены частные дома, сдаваемые посуточно и понедельно, а также комнаты, сдаваемые в домах.

Ценовые изменения в ретроспективе

По отношению к началу года цены на земельные участки в целом по городу сейчас несколько выше. По отношению к январю 2013 года средняя цена предложения частных домов в целом по городу выросла на 3%. Основному росту подвергся Алатауский район (+3,3%), в зависимости от формата домов увеличение средних цен предложения по отношению к началу года было замечено на 7 и более комнат.

В ближайшей перспективе на рынке земельных участков города Алматы ожидается стабильность средних цен предложения.

Структура предложения

Изучение структуры предложения показало, что максимальное количество предложений продажи частных домов разделили между собой Медеуский и Алатауский районы, они заняли по 22% от рынка в целом, в количественном выражении они насчитывают 1542 объекта и 1537 единиц соответственно. Предложение в Ауэзовском и Турксибском районах насчитывает 1129 ед. и 1079 ед. соответственно, в процентном выражении они занимают 16% и 15% от общего числа предложений. Тогда как 11% от рынка в этом сегменте пришлось на Жетысуский район, в количественном измерении это значение равно 764 объектам. В Бостандыкском районе в ноябре на продажу было выставлено 626 объектов, что в процентном соотношении равно 9% от суммы всех предложений. Минимальным числом объектов обладает Алмалинский район — 340 ед. (5%).

Структура предложений в секторе частных домов по районам

В зависимости от количества комнат наибольшую долю в общем объеме предложения занимают четырехкомнатные дома — 23%, или 1595 объектов. Далее в порядке снижения удельного веса предложения следуют пятикомнатные дома — 21% (1453 ед.); трехкомнатные дома составляют 17% от общего числа предложений, в количественном выражении они насчитывают 1223 объекта. Удельный вес по объему предложения шестикомнатных домов равен 12%, или 846 ед. Предложение семикомнатных домов составило 9% (634 объекта). Двухкомнатные дома заняли 6% от рынка в этом сегменте, в количественном выражении их число составляет 425 ед. Восьмикомнатные дома составляют 5% от общего количества предложений, или 368 ед., тогда как доля многокомнатных домов (10 и более комнат) составила 4%, или 293 объекта. Минимальное количество предложений разделили между собой  сегменты 9- и 1-комнатных домов, их количество составило 122 ед. и 58 ед. соответственно, в процентном выражении это значение равно 2% и 1% от общего числа объектов.

Структура предложений в секторе частных домов по количеству комнат

В зависимости от материала стен наибольшим количеством предложений обладают кирпичные дома — 54% от объема предложения. Удельный вес каркасно-камышитовых домов составляет 18% от рынка в целом. Панельные дома занимают 10%, тогда как предложение блочных домов равно 9% от рынка в этом сегменте. 6% от объема предложения составляют деревянные дома. Монолитные дома занимают долю равную 2%.  Саманные и шлаколитые дома заняли менее одного процента от объема предложения каждый.

Выводы

  • В ноябре 2013 года на рынке частных домов в Алматы наблюдается стагнация средних цен предложения.
  • В разрезе комнатности домов отмечается снижение средних цен предложения на 6-комнатные дома.
  • Относительно районов города наблюдается стабильность ценовых показателей.
  • В ближайшей перспективе на рынке частных домов города Алматы ожидается стабильность средних цен предложения.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков