Аналитический обзор рынка вторичного жилья Астаны (2013 г.)

Ушедший 2013 год на рынке вторичного жилья не стал исключением, четвертый год подряд растут цены на квадратные метры в столице. Средневзвешенная удельная цена предложения по городу зафиксирована...

на уровне 2000 $/кв.м (+13,6%), или 304 200 тг/кв.м. Средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах прослеживаются на уровне 2478 (+10,9%) и 1590 (+16,9%) $/кв.м соответственно, или 376 800 тг/кв.м и 240 900 тг/кв.м (диаграмма 1). Количество анализируемых объектов в среднем составляло 6462 объекта ежемесячно, общей площадью — 481 тысяча кв.м, объем рынка в ценах предложения — 1 млрд долларов.

Распределение средней удельной цены на рынке вторичного жилья в разрезе ценовых сегментов

Цены по административным районам

В районе левобережья в новом бурно развивающемся административном районе Есиль средняя запрашиваемая цена установилась на уровне 2478 $/кв.м (377 000 тг/кв.м), эта цена превышает средний показатель по городу на 24%, в районе правого берега — на уровне 1906 $/кв.м (289 900 тг/кв.м), здесь цена находится ниже среднего показателя по городу на 5%. При этом средняя цена предложения в районе Алматы держится на уровне 1938 $/кв.м (294 800 тг/кв.м), а в районе Сарыарка — 1849 $/кв.м (281 200 тг/кв.м). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, можно говорить о росте ценовых показателей во всех районах города.

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости административных районов города

Район

Количество объектов, ед.

Изменение объема к прошлому периоду, ед.

Средняя цена предложения,  $/кв.м

Изменение цены к прошлому периоду

$

%

Алматы

3288

+315

1938

+254

+15,11

Есиль

1083

+224

2478

+403

+19,40

Сарыарка

2091

+579

1849

+198

+11,97

Город

6462

+1118

2000

+239

+13,57

Средняя максимальная цена за 1 квадрат площади продолжает держаться на многокомнатные квартиры в районе Есиль — $2657. При этом средняя минимальная цена наблюдается на 2-комнатные квартиры в районе Сарыарка — $1807.

Среди объектов элит-класса наиболее качественными являются ЖК «Viva Plaza», «Городской романс», «Грин Вилладж», «Жансая», «Звезда Астаны», «На Водно-зеленом бульваре», «Северное сияние», «Триумф Астаны», «Триумфальный», «Хайвил Астана», «ЦМТ», и здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 3500-5000 $/кв.м (531 700-759 600 тг/кв.м).

В новостройках самая высокая средняя запрашиваемая цена зафиксирована на квартиры элит-класса — 2680 $/кв.м (407 100 тг/кв.м), а самая низкая цена предложения квадратного метра прослеживается в новостройках эконом-класса — 1900 $/кв.м (288 600 тг/кв.м). Наибольший рост ценового показателя по отношению к 2012 году прослеживается на квартиры эконом-класса — 15,5%, при этом цены предложения элит-класса выросли на 13%.

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

В зависимости от комнатности, анализ предложения средних цен предложения по городу показал наибольший рост ценового показателя на 1-комнатные квартиры — на 16%, а наименьший — на многокомнатные — на 7,9%. Подробнее в таблице 2.

Средние цены 4- и многокомнатного жилья превышают средний показатель по городу, в данном периоде превышение составило 8% и 12% соответственно. Цены 1- и 2-комнатного лежат ниже среднегородского показателя на 1% и 2%. Традиционно самые доступные квадратные метры в 2-комнатных квартирах.

Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости формата квартиры

Комнатность

Количество объектов, ед.

Изменение объема к прошлому периоду, ед.

Средняя цена предложения,  $/кв.м

Изменение цены к прошлому периоду

$

%

1-комнатные

1506

+287

1980

+273

+15,98

2-комнатные

2290

+398

1958

+241

+14,05

3-комнатные

2027

+325

2007

+217

+12,13

4-комнатные

454

+68

2160

+207

+10,58

5-комнатные и выше

185

+40

2231

+163

+7,87

Город

6462

+1118

2000

+239

+13,57

В 2013 году анализ показал рост цен на квартиры в кирпичных домах на 14,3%, в панельных и монолитных — по 13,3%.

Наибольший рост запрашиваемых цен отмечен на квартиры старой постройки — на 17,3%, а наименьший — на квартиры улучшенной планировки — 12,9%. При этом квартиры в «хрущевках» за год подорожали на 14,7%, а квартиры в новостройках — на 13,7%.

Анализируемая база в 2013 году сократилась объектами в «дешевом» сегменте и пополнилась — в среднем и «дорогом» ценовых сегментах (диаграмма 2). Так, для объемов диапазона 600-1600 $/кв.м количество предложений снизилось на 59%, а для диапазонов 1600-2600 $/кв.м и 2600-4500 $/кв.м увеличение объемов составило 32% и 73% соответственно. В анализируемом периоде наблюдается значительный структурный сдвиг, в результате чего и произошло повышение общегородского показателя на 13,6%

Распределение предложений по ценовым уровням по городу

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которых берется 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,56. Ценовые пределы, по сравнению с предыдущим годом, значительно сузились. Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,3 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (в 1,47 раза).

За анализируемый период средняя цена предложения в долларах в секторе «дорогого» жилья выросла на 10,9% до 2478 $/кв.м (376 800 тг/кв.м). Наибольшее повышение удельной цены предложения в данном сегменте прослеживается на многокомнатные квартиры — на 16,2%, а наименьшее — на 3-комнатные — на 7,8%.

В секторе «дешевого» жилья по сравнению с 2012 годом средняя цена предложения выросла на 16,9% до 1590 $/кв.м (240 900 тг/кв.м). При этом максимальное повышение средних цен прослеживается на 2-комнатные квартиры — на 18,7%, а минимальное — на многокомнатные — на 0,8%.

Ценовые изменения в ретроспективе

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которых берется 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,56. Ценовые пределы, по сравнению с предыдущим годом, значительно сузились. Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,3 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (в 1,47 раза).

За анализируемый период средняя цена предложения в долларах в секторе «дорогого» жилья сократилась на 10,9% до 2478 $/кв.м (376 800 тг/кв.м). Наибольшее повышение удельной цены предложения в данном сегменте прослеживается на многокомнатные квартиры — на 16,2%, а наименьшее — на 3-комнатные — на 7,8%.

В секторе «дешевого» жилья по сравнению с 2012 годом средняя цена предложения выросла на 16,9% до 1590 $/кв.м (240 900 тг/кв.м). При этом максимальное повышение средних цен прослеживается на 2-комнатные квартиры — на 18,7%, а минимальное — на многокомнатные — на 0,8%.

Анализируемая база предложения

В 2013 году количество анализируемых объектов, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, в среднем составляло 6462 объекта ежемесячно.

Максимальный удельный вес предложения приходится на район Алматы — 51% (3288 квартир от общего объема), а минимальный — на Есиль — 17% (1083 объекта). Количество квартир, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 32% (2091 объект). Увеличение числа предложений наблюдается во всех районах города.

Анализируемое количество предложений на рынке вторичного жилья

Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 35% (2290 объектов), а минимальный — 5-комнатные и выше — 3% (185 объектов). При этом повышение числа предлагаемых к продаже объектов наблюдается на все форматы квартир.

Основные тенденции

Тенденция роста средневзвешенной цены предложения сохранялась в течение всего года, однако темпы роста несколько снижались в летний период и составляли менее 1% ежемесячно. Наибольшие темпы роста на рынке вторичного жилья наблюдались в первые четыре месяца года, которые превышали 2% в месяц.

Рост средней цены в сегменте «дешевого» жилья опережает повышение цен в сегменте «дорогого» на 6%.

В течение года на рынке вторичного жилья наблюдалось увеличение количества предложений.

На рынке столичного жилья в 2014 году ожидается дальнейшее повышение цен в пределах 1-2% ежемесячно.

Основные итоги 2013 года

В 2012 году стартовала программа «Доступное жилье — 2020», которая направлена на улучшение ситуации на рынке жилья и повышение качества жилищных условий рядовых граждан Казахстана, снижение дефицита квартир и нехватки жилой площади. Что, в свою очередь, должно привести к насыщению на рынке жилья и стабилизации цен.

В целом, в рамках первого направления Программы с 2012 по 2020 год (строительство и реализация жилья через систему жилстройсбережений для всех категорий населения, в том числе предусмотрена возможность долгосрочной аренды жилья с последующим выкупом) планируется ввести около 3 млн кв.м жилья. В рамках второго направления (строительство жилья и предоставление в аренду с последующим выкупом молодым семьям) — 1,5 млн кв.м жилья.

В Астане через систему Жилстройсбербанк сданы в эксплуатацию и продолжают строиться семь многоквартирных жилых комплексов: в районе пересечения улиц Сауран и №24, в районе пересечения улиц Сауран и Сыганак, в квартале улиц Г. Мусрепова, пр. Ш. Құдайбердіұлы и ул. Г. Мустафина, по ул. Айнаколь, между пр. Жумабаева и ул. Кордай, в районе пересечения улиц С. Сейфуллина, Ш. Бейсековой, комплекс «Кампус» и 14-этажный жилой комплекс, на правом берегу р. Ишим.

На начало декабря 2013 года заключено 467 324 договора на сумму 988,11 млрд тенге. При этом сбережения вкладчиков составляют 182,5 млрд тенге, и выдано 58 219 займов на сумму 201,88 млрд тенге.

В рамках программы до 2015 года ввод жилья составит 250 тыс. квадратных метров, это 4661 квартира. Всего планируется до 2020 года ввести 2,5 млн кв. метров, или 49 626 квартир в Астане по всем направлениям госпрограмм.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

19 комментариев:

Обновить
Нотариус (13.01.2014 09:48)

Откуда взяли такие цены?! Почему-то у меня заключают сделки по цене гораздо ниже вышеуказанных. Да и сделок не так много как хотелось бы.

Жексен (13.01.2014 10:25)

Здравствуйте! Когда начнут работать домостроительные комбинаты в Казахстане,повлияет ли с их пуском на стоимость жилья.Предусмотрена ли работа этих комбинатов на сборку быстровозводимых домов для частного сектора?

Татьяна, аналитик (13.01.2014 10:28)

Нотариус, спасибо за интерес к нашему порталу. Аналитический отдел отслеживает объявления, которые публикуются в газете "Только Недвижимость" и на портале kn.kz. Согласно Департаменту статистики по г.Астана средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра общей площади жилья в январе-ноябре 2013 года в столице составила 110,0 тыс. тенге. Это цена строительства, а цена перепродажи благоустроенного жилья по нашим данным в среднем по городу в 2,8 раза выше. В настоящее время наибольший интерес покупателей лежит в сегменте эконом-класса, так как "дешевые" объекты публикуются от 3 до 6 месяцев. Количество сделок купли-продажи жилья в Астане в ноябре 2013 года составило 1134 объекта, при чем в многоквартирных домах - 1075.

Татьяна, аналитик (13.01.2014 10:50)

Жексен, спасибо за интерес к нашему порталу. В Казахстане реализуется 16 проектов по строительству домостроительных комбинатов, из которых 4 предприятия будут заниматься крупнопанельным домостроением, согласно сайту премьер-министра РК http://primeminister.kz/news/show/26/v-kazahstane-idet-stroitelstvo-16-domostroitelnyh-kombinatov-minindustrii/14-05-2013.
Быстровозводимое и недорогое жилье в Казахстане поможет увеличить доступность заветных квадратных метров.

Максат (13.01.2014 11:11)

Уважаемые аналитики компании, подскажите пожалуйста каков Ваш опыт в Недвижимости, мягко говоря Аналитика неправильная.

Татьяна, аналитик (13.01.2014 13:11)

Максат, спасибо за интерес к нашему порталу. Мы следим за рынком недвижимости г.Астаны с 2007 года и можем с Вами поспорить. Опубликуйте, пожалуйста, свое экспертное мнение.

Designer (13.01.2014 13:37)

будет ли снижение стоимости аренды на жилье в астане?
купить даже однокомнатную не по карману

Рауан (13.01.2014 13:53)

Быстрый рост цен может привести к очередному кризису, как было уже на практике в 2007 году, согласно аналитике мы еще не дошли до уровня цен 2007, но это если брать без учета девальвации которая была 2009 году. По вашему мнению когда возможен быстрый спад цен на недвижимость?

Татьяна, аналитик (13.01.2014 13:54)

Designer, спасибо за интерес к нашему порталу. Средние цены на арендное жилье в г.Астана в течение трех лет держались на уровне $850-900 за месяц проживания, в 2013 году выросли до $1005. В настоящее время идет подготовка к международной специализированной выставки ЭКСПО-2017. Астана в скором будущем сможет стать главным городом Азии для туристов всего мира. По данным пресс-службы Комитета индустрии туризма МИНТ РК казахстанская сторона будет прилагать усилия, чтобы столица Казахстана в ближайшие годы получила статус азиатского города туризма.

Татьяна, аналитик (13.01.2014 14:10)

Рауан, спасибо за интерес к нашему порталу. Цены на квадратные метры в Казахстане, а особенно в городе Астана сильно завышены, но учитывая статус города и желание приобрести жилье в собственность, снижение цен не стоит ожидать.

Нотариус (13.01.2014 14:59)

Ув. Татьяна-аналитик средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра жилья в многоэтажном строительстве, т.е. себестоимость, составляет 200$ - 350$. И как бы вам не хотелось, роста цен на недвижимость в ближайшем будущем не предвидится. Так что не стоит публиковать заказные статьи. Богатых дураков сейчас днем с огнем не сыщешь.

Татьяна, аналитик (13.01.2014 15:07)

Ув. Нотариус, поделитесь, пожалуйста, информацией, где Вы берете такие данные — 200$ - 350$ себестоимость 1 кв. метра жилья в многоэтажном строительстве?

Нотариусу (13.01.2014 15:09)

Да???? А почему у нас квартиры тогда не стоят по 15 тыс долларов??? Или Вы про себестоимость сарая пишите?

Tulys (13.01.2014 22:13)

Уважаемые kn.kz я давно пользуюсь вашими услугами и сайтом. Могу сказать лучших еще нет в Казахстане. Молодцы, так держать. Не могли вы в поиске недвижимости добавить еще одну графу: Цена кв.м. Думаю это не сложно будет т.к. берется "цена недвижимости деленная на кв.м.", а наглядно очень даже интересно будет искать недвижимость, и частную аналитику тоже проще и интереснее будет делать при поиске недвижимости. Тогда точно вы будете далеко лучшими.

Татьяна, аналитик (14.01.2014 15:36)

Уважаемые пользователи раздела аналитики! В блоке "Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья" во втором абзаце допущена опечатка. Следует читать "За анализируемый период средняя цена предложения в долларах в секторе «дорогого» жилья выросла на 10,9% до 2478 $/кв.м (376 800 тг/кв.м)." Приносим свои извинения.
Просим обратить внимание, что для расчета сегмента "дорогого" жилья используется 20% квартир от верхнего ценового уровня анализируемой базы данных.

хасенова эльмира ануаркызы (14.01.2014 18:58)

Вы только говарите об Астане воот астана такой секой красивый и тогдали... А вы думали или думаете про обычных проживающих граждан республики Казахстан? Вы задумались сколько людей без жилья сколько молодых пар семии ходять без жилья а на жильё всё растут и растут цены откудо взялись такие цены? за какойто мальенкий кв.метр в городе какаято квартира стойт минимум 90-100 тыс доллоров. А акимы совсем не работают в очередях столько инвалидов и мнонгодетных семьии стоять. А Ипотеку вапще нелегко палучить первоначальный взнос нужен твой хорошые истории надо им, и в залог твою кв.ру просять а сейчась совсем убрали ипотеку. Зделайте нормальные цены на жильё? Зделайте ипотеку прощее и процент низкии как европе думайте о нас о покалении казахстан в итоге дети нашы страдают.

Анна (15.01.2014 15:50)

Нотариусу- Я обзоры на этом сайте с 2009 г читаю. С 2009 г. такие как Вы, кричат, что цены будут падать. А они продолжают расти. И мне искренне жаль тех людей, которые послушав, таких как Вы не взяли квартиру тогда, а ждали понижения, и так и не взяли квартиру по той, в 2009-10 ещё более-менее реальной цене...

Да, у нас цены на недвижимость больше, чем в большинстве европейских столицах. Но это из-за того, что спрос значительно превышает предложение именно в эконом классе- наиболее востребованном.

Бауржан (16.04.2014 15:46)

Добрый день! Подскажите пожалуйста, каким образом определяется средняя цена продажи на недвижимость?

Татьяна-аналитик (16.04.2014 17:45)

Бауржан, показатели рынка недвижимости представлены в глоссарии
http://www.kn.kz/analytics/article/1620/

Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков