Аналитический обзор рынка вторичного жилья Караганды за 2013 год

В ушедшем, 2013 году цена квадратного метра вторичного жилья в Караганде достигла 1076 у.е./кв.м (163 509 тг/кв.м). Рост цен относительно 2012 года составил 11%. Начиная с 2010 года, цены на квартиры в Караганде продолжают расти вплоть до 2013 года. Средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах прослеживаются на уровне 1301 (+8,5%) и 858 (+14%) $/кв.м соответственно, или 376 800 тг/кв.м и 240 900 тг/кв.м. Количество анализируемых объектов в среднем составляло 6336 объектов ежемесячно, общей площадью — 347 тысяч кв.м. 

Цены по районам

В районе Город средняя запрашиваемая цена установилась на уровне 1244 $/кв.м (189 073 тг/кв.м). Рост цен относительно средней цены, зафиксированной в 2012 году, составил 10%. Далее по уровню снижения цены следует район Михайловка — 1188 $/кв.м (180 591 тг/кв.м), увеличение за период 9%. Средняя цена в районе Юго-Восток — 1142 $/кв.м (173 479 тг/кв.м), цена за год увеличилась на 9%. Максимальный процент роста средней цены на квартиры за год отмечен в районе Майкудук на 14%, где средняя цена в 2013 году составила 756 $/кв.м (114 891 тг/кв.м). Минимальная цена зафиксирована в районе Пришахтинск — 680 $/кв.м (103 315 тг/кв.м), годовые изменения ценовых показателей 12% (таблица 1).

Средняя цена в районе Город превышает средний показатель по городу на 16%. В районе Михайловка цена выше средней на 10%, в районе Юго-Восток — на 6%. Более доступные для приобретения квартир районы Майкудук и Пришахтинск, где цены ниже средней на 30% и 37% соответственно.

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от административных районов города

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

В зависимости от комнатности анализ предложения средних цен по городу показал наибольший рост ценового показателя на 1-комнатные квартиры — на 13%, а наименьший — на 3-комнатные — на 6%.

Цены сложились следующим образом: на 1-комнатные квартиры средняя цена за квадрат сформировалась на уровне — 1085 $/кв.м (164 831 тг/кв.м), на 2-комнатные — 1040 $/кв.м (157 965 тг/кв.м), на 3-комнатные — 1061 $/кв.м (161 173 тг/кв.м), на 4-комнатные — 1099 $/кв.м (167 077 тг/кв.м), на 5 и более комнат — 1163 $/кв.м (176 685 тг/кв.м).

Максимальные цены отмечаются в сегменте многокомнатных квартир, минимальные — на 2-комнатные квартиры.

Цена квадрата на 1-комнатные квартиры выше средней цены по городу на 1%. Средние цены 4- и многокомнатного жилья превышают средний показатель по городу, в данном периоде превышение составило 2% и 8% соответственно. А цены 2- и 3-комнатных квартир лежат ниже среднегородского показателя на 3% и 1%. Традиционно самые доступные квадратные метры принадлежат 2-комнатным квартирам.

Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от формата квартир

В 2013 году анализ показал рост на квартиры в кирпичных домах на 9%, гдесредняя цена квартир составила 1118 $/кв.м. Данный показатель выше среднего по городу на 4%.

Цена квадрата в монолитных домах составляет 1198 $/кв.м, что на 11% выше уровня средней цены по городу. Рост цен за год 2%.

С точки зрения доступности жилья наиболее привлекательными являются квартиры в панельных домах — 1009 $/кв.м, цена которых ниже среднегородской на 6%. Уровень средней цены поднялся за год на 10%.

По типам жилья самыми дорогими квартирами в Караганде являются квартиры в новостройках — 1305 $/кв.м. Средняя цена квадратного метра в новом доме выше средней цены общего объема предложения по Караганде на 21%. Относительно средней цены, зафиксированной в 2012 году, текущая цена в новостройках выросла на 3%.

Далее по уровню снижения следуют квартиры в домах старого типа, построенных до 1974 года, по цене 1139 $/кв.м, которая выше средней цены по городу на 6%. По сравнению с предыдущим периодом цена квартир в домах старого типа выросла на 10%.

Квартиры в домах улучшенной планировки — 1111 $/кв.м, где цена превышает среднюю цену квадратного метра по городу на 3%. Рост так же составил 10%.

Самыми доступными квартирами по цене являются квартиры типа «хрущевка» — 985 $/кв.м, их цена ниже средней на 8%. Цена «хрущевок» так же за год выросла на 10%.

Цена «дорогих» квартир в 1,5 раза выше цены «дешевых». Индекс расслоения по районам сложился следующим образом: в Михайловке — 1,8; в районах Город и Майкудук — 1,6. Наименьшая разница цен между «дорогим» и «дешевым» жильем в районах Юго-Восток и Пришахтинск — 1,4 раза.

Ценовые изменения в ретроспективе

За весь период наблюдения, с 2007 по 2013 год, на рынке вторичного жилья города Караганды максимальное среднегодовое значение цены зафиксировано в 2007 году — 1093 $/кв.м, что на 1,5% выше уровня, отмеченного в ушедшем году. Однако средняя цена в тенге догнала и перегнала уровень докризисных цен, когда цена квадратного метра жилья составляла 133 947 тенге, что на 22% ниже цены, зафиксированной в отчетном периоде.

Далее среднегодовые цены жилья идут на снижение, наименьшая цена жилого квадрата наблюдается в 2009 году — 670 $/кв.м (98 825 тг/кв.м), в 2013 году данный показатель увеличился на 60%, в тенге на 65%.

Начиная с 2010 года, на рынке вторичного жилья г. Караганды следует стабильный рост. Уровень роста цен на жилье из года в год: 2009-2010 — на 2%; 2010-2011 — на 22%; 2011-2012 — на 17%; 2012-2013 — на 11%.

Начиная с 2011 года, во все периоды рост цен на жилье опережает уровень инфляции по Карагандинской области.

В ближайшей перспективе ожидается повышение ценового показателя во всех сегментах рынка.

Анализируемая база предложения

В 2013 году количество анализируемых объектов в среднем составляло 6336 объектов ежемесячно. Максимальный удельный вес приходился на районы Город — 33% и Юго-Восток — 32%. Далее по уровню снижения объема предложения следует район Майкудук — 24% квартир. И минимальное количество отмечено в районах Пришахтинск — 6% и Михайловка — 5%.

В зависимости от типа планировки и качества жилья максимальные доли предложения в 2013 году заняли квартиры, расположенные в домах типа «хрущевка», — 49%, квартиры улучшенной планировки — 39%. Далее следуют квартиры в домах старого типа — 7%, а предложения в новостройках Караганды занимают всего 5%.

В зависимости от материала стен структура предложения по Караганде представлена в основном панельными и кирпичными домами. На долю квартир в панельных домах приходится 54%, в кирпичных — 43%. Удельный вес монолитного жилья в общей совокупности минимален и составляет 3%.

Выводы и основные тенденции

На рынке вторичного жилья города Караганды на протяжении всего 2013 года сохранялась тенденция роста, в среднем от 1% до 2,3% в месяц. В апреле-мае, а также в конце года, в ноябре-декабре, прослеживалось ценовое затишье. Наибольшие темпы роста отмечались в начале года и в летний период.

Уровень роста цен стремительнее в «дешевом» сегменте жилья, то есть быстрее в цене растут квартиры в отдаленных районах города, типовой планировки «хрущевка», с материалом стен — панель.

Рост средней цены в сегменте «дешевого» жилья опережает повышение цен в сегменте «дорогого» жилья на 5,5%.

В следующем году ожидается плавный рост цен ежемесячно до 2%. Рост будет сменяться стабильностью в периоды затишья. 

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046