Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (2013 г.)

Темпы роста на рынке вторичного жилья г. Алматы снижаются. В 2013 году средняя удельная цена по городу подросла лишь на 2% и сложилась на уровне 1960 $/кв.м(в тенговом эквиваленте — 298200 тг/кв.м).

Ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья увеличился на 3,3%, а «дешевого» — на 1%.

Средние ценовые показатели на рынке вторичного жилья

Цены по административным районам

За минувший год повышение средних цен предложения наблюдалось во всех районах города: максимальный рост отмечен в Алмалинском районе — на 7,9%, а минимальный — в Медеуском — на 1,4% (таблица 1).

Таблица 1

Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе районов

Район

Объем предложений, ед.

Уд. вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения,
$/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

$

%

Алатауский

320

2.95

1476

+84

+6.06

Алмалинский

2022

18.64

2136

+156

+7.90

Ауэзовский

2751

25.37

1723

+56

+3.33

Бостандыкский

2569

23.69

2229

+122

+5.81

Жетысуский

1077

9.93

1466

+69

+4.93

Медеуский

1238

11.41

2593

+35

+1.35

Турксибский

868

8.00

1382

+91

+7.01

По городу

10844

100.00

1960

+38

+1.99

Самые «дорогие» квартиры в Алматы традиционно предлагаются к продаже в Медеуском районе — 2593 $/кв.м (в тенговом эквиваленте — 394400 тг/кв.м), эта цена превышает средний показатель по городу на 32%. Средние годовые цены в Бостандыкском и Алмалинском районах превысили средний показатель по городу на 14% и 9% соответственно.

В районах «Алматы-1» ценовые показатели держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 25-30%: в Жетысуском районе — 1466 $/кв.м (223000 тг/кв.м), в Турксибском — 1382 $/кв.м (210200 тг/кв.м). В новом административном Алатауском районе ценовой показатель ниже на 25%, а в спальном Ауэзовском — на 12%.

Самая высокая запрашиваемая цена на квартиры в новостройках элит-класса — 2812 $/кв.м(427700 тг/кв.м), а самая низкая цена предложения 1-го квадратного метра прослеживается на комнаты в приватизированных общежитиях — 1588 $/кв.м (244600 тг/кв.м).

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

В разрезе комнатности квартир повышение цен прослеживается на 1-, 2- и 3-комнатые квартиры на 3,2%, 3,4% и 0,9% соответственно, а на 4- и многокомнатные, напротив, средние цены предложения сократились на 4,5% и 6,3%.

Традиционно средние удельные цены 4- и многокомнатного жилья превышают средний показатель по городу, в данном периоде превышение составило 14% и 26% соответственно, а цены 1- и 2-комнатного лежат ниже среднегородского показателя на 4% и 3% (таблица 2).

Таблица 2

Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе комнатности

Формат квартиры

Объем предложений, ед.

Уд. вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения,
$/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

$

%

1-комнатные

2233

20.59

1882

+57

+3.15

2-комнатные

3539

32.64

1910

+63

+3.39

3-комнатные

3904

36.00

1960

+18

+0.93

4-комнатные

1006

9.28

2226

-104

-4.47

5-комнатные

161

1.49

2474

-165

-6.25

По городу

10844

100.00

1960

+38

+1.99

Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки в 2013 году показал повышение цен на квартиры в каркасно-камышитовых, панельных и кирпичных домах на 8,6%, 6,4% и 0,6% соответственно и снижение цен на деревянные и монолитные дома на 14% и 5,2%.

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

В анализируемом периоде по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,65, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу расширился.

Ценовые показатели в сегменте «дорогого» жилья достигли уровня 2500 $/кв.м (380300 тг/кв.м),повышение составило 3,3%,в сегменте «дешевого» — 1516 $/кв.м (230600 тг/кв.м), по отношению к 2012 году показатель подрос на 1%.

В «дорогом» сегменте вторичного жилья повышение цен предложения наблюдается во всех районах города, максимальный рост зафиксирован в Алмалинском районе на 11,2%, а минимальный — в Медеуском — на 1,8%.

В «дешевом» сегменте вторичного жилья повышение средних цен предложения отмечается во всех районах города, кроме Ауэзовского, где удельные цены сократились на 1,6%. Наибольший рост цен прослеживается в Алатауском районе на 7,3%, а наименьший — в Медеуском — на 1,1%.

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель на рынке продажи квартир по городу (1960 $/кв.м) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в 2009 году (1526 $/кв.м), на 28%, но все еще находится на 32% ниже, чем пиковый показатель 2007 года (2869 $/кв.м).

По данным Департамента статистики г. Алматы за год, с января по декабрь 2013 года, уровень инфляции составил 4,4%,при этом можно отметить, что изменение ценовых показателей по городу во всех сегментах на рынке вторичного жилья не превышает уровня инфляции.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» вторичного жилья продолжает прослеживаться небольшой повышательный тренд. Можно отметить, что средний ценовой показатель по городу с начала 2012 года держался практически на одном уровне — около 1920 $/кв.м, однако в последние несколько месяцев прослеживается небольшая положительная динамика.

Структура предложения

За исследуемый период в среднем в месяц предлагалось к продаже 10,8 тыс. квартир.

Анализируя город как совокупность районов видно, что максимум предложений приходится на Ауэзовский район — 25% (2751 объект), на Бостандыкский и Алмалинский районы — 24% и 19% (2569 и 2022 объекта соответственно). Ненамного отстают Медеуский и Жетысуский районы — 11% и 10% (1238 и 1077 объектов соответственно). Доля предложений в Турксибском — 8% (868 объектов), а минимум пришелся на Алатауский район — 3% (320 объектов).

Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры — 36% (3904 объекта), а наименьший — 5-комнатные и выше — 1% (161 объект). Далее в порядке убывания: 2-комнатные — 33% (3539 объектов), 1-комнатные — 21% (2233 объекта) и 4-комнатные — 9% (1006 объектов).

Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала стен показал, что в общем объеме на квартиры в панельных постройках пришлось 38% (4087 объектов), в кирпичных и монолитных — 33% и 28% (3570 и 3010 объектов соответственно), в каркасно-камышитовых домах и деревянных — 1% (158 объектов) и 0,01% (18 объектов).

Выводы и прогнозы

В течение 2013 года на рынке вторичного жилья г. Алматы средний ценовой показатель демонстрировал стабильность. Ежемесячные колебания составляли менее 10 у.е. за один квадратный метр, или менее 1%. Незначительный рост обусловлен в основном повышением цен в 4 квартале 2013 года, в результате которого средняя цена по городу подошла к 2000 $/кв.

В течение года на рынках жилья элит- и эконом-класса прослеживалась аналогичная динамика: в первом полугодии снижение цен, а во втором — небольшой рост.

Исходя из нынешних тенденций, на рынке вторичного жилья прогнозируется стабильность ценовых показателей. По итогам года ожидается некоторое снижение цен в связи с развивающейся программой «Доступное жилье-2020».

Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков