Аналитический обзор рынка земельных участков г. Астаны (2013 г.)

В 2013 году на рынке земельных участков Астаны по отношению к предыдущему году отмечается увеличение цены за сотку земли, средняя цена предложения в центральных районах составила 7988 долларов за единицу площади, тогда как ценовой показатель в пригороде столицы равен 1546 у.е./сот.

Цены по районам

С точки зрения административных районов города максимальная цена в годовом исчислении наблюдается на левобережье города, в районе Есиль — 8669 долларов за сотку, в национальной валюте в соответствии с официальным курсом валют НБ РК в среднем за 2013 год это значение равно 1 318 815 тенге/сот. Самыми дорогими сотками земли в данном районе обладают земли под коммерческие объекты — 9578 у.е./сот., немногим дешевле земли, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство — 9240 у.е./сот. Ценовые показатели на земельные участки под строительство многоэтажных жилых комплексов находятся на третьем месте по стоимости сотки земли в данном районе — 8126 у.е./сот., тогда как участки многофункционального назначения в 2013 году стоили в среднем 4607 у.е./сот.

Далее по уровню цены следует район правобережья Алматы — 7763 доллара, или 1 180 985 тенге за сотку. В данном районе ценовая ситуация обратная, максимальной ценой по итогам года обладают земельные участки под строительство многоэтажных жилых комплексов (9258 у.е./сот.), далее в порядке снижения стоимости земли следуют участки под индивидуальное жилищное строительство (8614 у.е./сот.), тогда как следом идут земли коммерческого назначения (8570 у.е./сот.). Ценовые показатели на земельные участки многофункционального и коммерческого назначения в пределах данного района зафиксированы на уровне 6381 у.е./сот. и 4585 у.е./сот. соответственно.

Средневзвешенная цена предложения единицы площади земельных участков в другом районе правобережья — Сарыарка в 2013 году сложилась на уровне 6461 доллара (982 912 тенге) за сотку. Максимальными ценами в данном районе обладают земельные участки коммерческого назначения — 10101 у.е./сот., тогда как земли под индивидуальное жилищное строительство и строительство многоэтажных жилых комплексов находятся практически на одном уровне по стоимости единицы площади — 7282 у.е./сот. и 7147 у.е./сот. соответственно. Средняя цена на земельные участки многофункционального назначения в пределах данного района за 2013 год составила 5672 у.е./сот., тот же ценовой показатель на земли, предназначенные под производственные объекты, равен 2493 у.е./сот.  

В пригороде столицы средняя цена за год установилась на уровне 1546 долларов за единицу площади, в национальной валюте это значение цены составило 235 193 тг/сот.  Самыми дорогими сотками обладают земельные участки, предназначенные под строительство коммерческих объектов, в 2013 году их средняя цена сложилась на уровне 1977 у.е./сот. На втором месте по уровню цен в пригороде расположились земли под индивидуальное жилищное строительство — 1634 у.е./сот., тогда как ценовой показатель на участки производственного назначения составил 1293 у.е./сот. Средняя цена за год на земельные участки многофункционального назначения сложилась на уровне 909 у.е./сот.

Рынок земельных участков неоднородный и имеет различные уровни группировок, такие как местоположение, назначение, объём площади и др. При вычислении средневзвешенной цены за сотку существует вероятность погрешности расчётов. Если изменения цены в целом по городу за отчетный период не превышают уровня погрешности, цена остается в стабильном состоянии по отношению к прошлому расчетному периоду, в данном случае наблюдается обратная ситуация. Средние цены на земельные участки за 2013 год по отношению к 2012-му выросли почти наполовину. Основными причинами удорожания земли в Астане являются как прекращение выдачи бесплатных земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, так и предстоящее проведение выставки «ЭКСПО» в 2017 году. Также к немаловажным причинам роста цен на землю можно отнести увеличение численности населения с каждым годом (путем миграции и естественного прироста населения) и как следствие сокращение количества свободных земельных участков для строительства жилых, коммерческих, производственных объектов и т.д.

Стоит отметить тот факт, что вслед за удорожанием земельных участков в целом по городу в разрезе районов также наблюдается положительная динамика ценовых показателей.

Распределение цены земельных участков по районам и назначению

Цены по назначению земельных участков

В ушедшем, 2013 году рост цен предложения также затронул и все виды назначений земельных участков. К примеру, ценовые показатели на земли, предназначенные под строительство многоэтажных жилых комплексов, выросли на 15%, тогда как участки под индивидуальное жилищное строительство увеличились практически вполовину, такое же изменение касается и земель коммерческого назначения. Рост цен на земельные участки многофункционального назначения по отношению к 2012 году составил 20%, а земли под строительство производственных объектов увеличились в своей стоимости практически на 900 долларов за сотку. Единственным исключением стали земли сельскохозяйственного назначения, где, напротив, замечено небольшое снижение средних цен предложения.

 По итогам 2013 года первое место по уровню цены  занимают земли, предназначенные под многоэтажное жилищное строительство, — 7412 долларов, или 1 127 588 тенге за сотку. Далее следуют участки под постройки коммерческого назначения, например торговые, развлекательные и бизнес-центры, спорткомплексы и т.п. — 6713 у.е./сот. (1 021 249 тг/сот.). Земельные участки, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство, находятся в середине рейтинга стоимости — 3863 доллара, или 587 678 тенге за сотку, тогда как следом за ними по уровню цен идут земли многофункционального назначения — 3630 $/сот., в национальной валюте это значение равно 552 232 тг/сот. Далее в порядке снижения средних цен предложения располагаются земли производственного назначения, их стоимость в среднем за год составила 2788 долларов (424 138 тенге) за сотку, а самые дешевые сотки земли ввиду больших площадей и отдаленности от центра города относятся к сельскохозяйственному назначению — 166 у.е./сот., или 25 254 тг/сот. В расчете средних цен по назначению земельных участков кроме центральных районов города был включен также и пригород столицы.

Средняя цена предложения земельных участков по назначению

Цены по сегментам «дорогих» и «дешёвых» земельных участков

Мы разделили рынок земельных участков города Астаны, включая его пригород, на два сегмента «дорогих» и «дешевых», 20% от общего предложения верхнего и нижнего диапазона соответственно. Так, цена одной сотки «дорогих» участков в среднем за год составила 11233 доллара, или 1 708 876 тенге, «дешевых» — 1278 у.е./сот. (194 422 тг/сот.). Соответственно в диапазон дорогих земельных участков вошли в основном участки под строительство многоэтажных жилых комплексов и под коммерческие объекты, расположенные в центральных районах города, а «дешевых» — участки, расположенные в пригороде столицы, преимущественно  сельскохозяйственного и производственного назначений.

Средняя цена предложения земельных участков

Ценовые изменения в перспективе

В 2014 году на рынке земельных участков Астаны ожидается увеличение средних цен предложения, немного превышающее  уровень инфляции. Так, в ближайшие несколько месяцев цена будет находиться в состоянии стабильности. К середине весны, традиционно к началу сезона строительства и возделывания сельскохозяйственных земель, начнется рост ценовых показателей до 10%. К концу сезона цена останется на прежнем уровне, в конце года также ожидается стабильность цен на землю.

Структура предложения

В 2013 году на продажу в среднем выставлялись 76274 сотки земли, в количественном измерении анализируемая база составляла 540 предложений ежемесячно. С точки зрения территориальной принадлежности участков наибольшая доля от суммы площадей приходилась на земли, расположенные в пригороде столицы, — 73% (55874 сот.), такая расстановка по площади вызвана тем, что в пригороде выставлены на продажу земли, предназначенные под сельское хозяйство, которые в свою очередь обладают большими площадями. Далее по предложенным к продаже площадям следуют участки, находящиеся в районе Есиль, — 11% (7878 сот.). В районе Алматы предложение составило 9% (7111 сот.).  Минимальное предложение земельных участков зафиксировано в районе Сарыарка — 7% (5410 сот.).

Распределение площади предложения земельных участков по районам

В зависимости от назначения участков среднемесячная структура предложения по площади в 2013 году сложилась следующим образом. Максимальную долю занимают земли сельскохозяйственного назначения — 57% (43541 сот.). Далее в порядке снижения удельного веса площадей следуют участки, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство, — 13% (9715 сот.), предложение земель под строительство многоэтажных жилых комплексов составило 11%, или 8624 сот. Земли многофункционального назначения насчитывают 9% от общей суммы площадей, в количественном измерении их значение равно 6523 сот., тогда как участки производственного назначения заняли 7% от рынка в данном сегменте (5625 сот.). Самым низким удельным весом по площади в 2013 году обладают участки коммерческого назначения — 3%, или 2246 сот. в среднем за месяц.

Распределение площади предложения земельных участков по назначению

Выводы

  • По итогам 2013 года во всех районах Астаны, включая его пригород, зафиксировано увеличение средних цен предложения земельных участков.  
  • По назначению земельных участков в целом по городу цена также выросла на земли всех видов назначения, исключение составили земли сельскохозяйственного назначения, где, напротив, зафиксировано небольшое снижение ценовых показателей.  
  • Изменения ценовых показателей в разрезе районов и по назначению  повлияли на цену в целом по городу в сторону увеличения.
  • В 2014 году на рынке земельных участков Астаны ожидается увеличение средних цен предложения.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков