Аналитический обзор рынка строящегося жилья г. Астаны (2013 г.)

Аналитический обзор рынка строящегося жилья г. Астаны (2013 г.)

В 2013 году средняя цена на квартиры в новостройках города Астаны выросла на 29% и составила 1642 $/кв.м, или 249 800 тг за метр квадратный. Зафиксирован рост ценовых показателей во всех районах города.

Цены по административным районам

На левобережье в административном районе Есиль средняя запрашиваемая цена установилась на уровне 1760 $/кв.м (267 700 тг/кв.м), эта цена превышает средний показатель по городу на 7%.

В районе правого берега средняя удельная цена предложения в районе Алматы держится на уровне 1629 $/кв.м (247 800 тг/кв.м), цена в районе практически в одном ценовом диапазоне, что и средняя цена в целом по городу, разница менее одного процента.

В районе Сарыарка средняя цена строящегося жилья составила 1445 $/кв.м (219 800 тг/кв.м), цена квадрата ниже среднегородской на 12%.

Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, можно говорить о росте ценовых показателей во всех районах города (таблица 1).

Таблица 1. Показатели рынка строящегося жилья в зависимости от административных районов города

Район

Среднемесячное количество объектов, ед.

Средняя цена предложения, $/кв.м

Средняя цена предложения, тг/кв.м

Изменение цены к прошлому периоду

$

%

Есиль

324

1760

267 700

415

31

Алматы

249

1629

247 800

259

19

Сарыарка

91

1445

219 800

305

27

Город

664

1642

249 800

325

29

По классам жилья цены сформировались следующим образом: средняя запрашиваемая цена на квартиры в строящихся домах элит-класса — 2369 $/кв.м (360 455 тг/кв.м), далее по уровню снижения цены следуют квартиры бизнес-класса по средней цене 1608 $/кв.м (244 599 тг/кв.м). Цена в сегменте строящегося жилья эконом-класса составила 1569 $/кв.м (238 668 тг/кв.м).

Жилье элитного класса представлено комплексами, в числе которых ЖК «Viva Plaza», «Europe Palace», «Оркен де Люкс», «Хайвил Астана», «Айсанам де Люкс», «Времена года», «Триумфальный», «Английский квартал», «Миланский квартал», «Жануя» и др.  

Максимальный рост цен пришелся на сегмент «дешевого» жилья, а именно средняя цена квадратного метра жилья эконом-класса выросла на 31%. Элитное жилье подорожало на 25%, такой рост обосновывается сравнительно меньшим количеством предложенных объектов в рассматриваемом сегменте рынка, а также сменой структуры предложения. На изменение структуры предложения оказывает влияние такой показатель, как срок сдачи жилья в эксплуатацию, также он играет немаловажную роль помимо местоположения и класса жилья на ценообразование строящихся объектов. Наименьшее изменение ценовых показателей отмечается на строящееся жилье бизнес-класса — 12%.

Цены по формату квартир

В зависимости от комнатности анализ предложения средних цен предложения по городу показал наибольший рост ценового показателя на 2-комнатные квартиры — на 34%, а наименьший — на многокомнатные — на 11%. Подробнее в таблице 2.

Средние удельные цены 4- и многокомнатного строящегося жилья превышают средний показатель по городу, в данном периоде превышение составило 34%. Цена 3-комнатных квартир выше среднегородской на 4%, а цены 1- и 2-комнатных лежат ниже среднегородского показателя на 2%. Самые доступные квадратные метры принадлежат 1-комнатным квартирам.

Средняя запрашиваемая цена в сегменте строящегося жилья на 1-комнатные квартиры составила 1606 $/кв.м (244 300 тг/кв.м), на 2-комнатные — 1616 $/кв.м (245 800 тг/кв.м), на 3-комнатные — 1709 $/кв.м (259 900 тг/кв.м), на 4 и более комнат — 2200 $/кв.м (334 600 тг/кв.м) (таблица 2).

Таблица 2. Показатели рынка первичного жилья в зависимости от формата квартиры

Комнатность

Среднемесячное количество объектов, ед.

Средняя цена предложения, $/кв.м

Средняя цена предложения, тг/кв.м

Изменение цены к прошлому периоду

$

%

1-комнатные

305

1606

244 300

393

32

2-комнатные

206

1616

245 800

408

34

3-комнатные

124

1709

259 900

296

21

4-комнатные и многокомнатные

29

2200

334 600

211

11

Город

664

1642

249 800

325

29

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которых берется 20% от верхнего и нижнего ценового уровня анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,4.

К «дорогому» строящемуся жилью относятся объекты на последних стадиях строительства, классами в основном бизнес и элит, находящиеся в престижных районах города. К «дешевому» жилью соответственно объекты эконом-класса в отдаленных районах города.

Максимальная разница между «дорогим» и «дешевым» жильем зафиксирована в районе Есиль — в 1,5 раза. Уровень «дорогого» жилья в среднем — 2306 $/кв.м, «дешевого» — 1561 $/кв.м.

В административном районе Алматы индекс расслоения равен среднегородскому — 1,4 раза, где «дорогое» строящееся жилье в зависимости от характеристик предлагалось по цене 2107 $/кв.м, «дешевое» — 1498 $/кв.м.

Наименьшая разница между верхним и нижним ценовыми показателями отмечена в районе Сарыарка — на уровне 1,3. Верхний ценовой показатель составил 1728 $/кв.м, а нижний — 1309 $/кв.м.

Ценовые изменения в ретроспективе

С начала 2010-го по 2013 год уровень роста цен на первичном рынке достиг 72%. На протяжении 2010 года прослеживаются плавные изменения цены в сегменте строящегося жилья, не превышающие инфляционного роста. Далее в 2011-2012 годах колебания довольно выраженные с тенденцией плавного роста ценового уровня. С начала 2013 года наблюдается уверенный рост средней удельной цены вплоть до июня. В летнем периоде отмечено ценовое затишье, которое прерывается в сентябре небольшим увеличением цены, и за последние три месяца на рынке строящегося жилья наблюдается стабильность.

Уровень роста цен на жилье из года в год, с 2010 по 2011, — на 12%; с 2011 по 2012 — на 10%; с 2012 по 2013 — на 29%.

Наблюдения за ценовыми изменениями на рынке первичного жилья с 2010 по 2013 год показали, что максимальный рост среднегодовой цены произошел с 2012 по 2013 год, что обусловлено: во-первых, статусом города, во-вторых, притоком населения в столицу, в-третьих, строительством для проведения международной выставки «ЭКСПО-2017», а также увеличением заработных плат до 50% в отдельных структурах. Также повлияли на рост первичного жилья стадии строительства, на которых находятся объекты. Чем ближе срок сдачи дома в эксплуатацию, тем, соответственно, выше стоимость квадратного метра жилой площади.

В 2014 году ожидается плавный рост цен на рынке строящегося жилья ежемесячно до 2%, попеременно со стабильностью в периоды затишья.

Динамика изменения цен на строящееся жильё

Анализируемая база предложения

Расчетная база на рынке первичного жилья города Астаны за 2013 год составила 4492 объекта, ежемесячно в среднем 664 объекта.

Максимальный объем строительства жилья в 2013 году пришелся на административный район Есиль — 49%. Далее следуют районы Алматы — 38%, Сарыарка — 13%. 

Из общего объема предложения 55% занимает жилье бизнес-класса, 35% — эконом-класса, и 10% приходится на элитное жилье.

Основные итоги 2013 года

По данным Агентства статистики РК, в январе-ноябре 2013 года объем инвестиций, направленных на жилищное строительство, составил 82 749,6 млн тенге, это 144,7% к уровню января-ноября 2012 года. В общем объеме инвестиций в основной капитал доля освоенных средств в жилищном строительстве составила 18,1%.

За счет всех источников финансирования введено в эксплуатацию жилых домов на 9 536 квартир, общая площадь введенного жилья составила 1 032 373 квадратных метра, что на 13,2% ниже уровня января-ноября 2012 года.

Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв.м общей площади жилья в январе-ноябре 2013 года в столице составила 110,0 тыс. тенге (в январе-ноябре 2012 года — 92,2 тыс. тенге), а средняя фактическая стоимость строительства 1 кв.м полезной площади 144,6 тыс. тенге (в январе-ноябре 2012 года — 125,8 тыс. тенге).

Так, по словам министра регионального развития Болата Жамишева, по кирпичному жилому дому стоимость строительства 1 квадратного метра общей площади квартир по ценам 2011 года составила 90,8 тысячи тенге, 2013 года — 102,8 тысячи тенге. По анализу проекта дома с монолитным каркасом стоимость квадратного метра общей площади квартир по ценам 2011 года составила 105,7 тысячи тенге, 2013 года — 112,2 тысячи тенге.

Министерством разработан проект изменений и дополнений в программу «Доступное жилье — 2020», в котором предусмотрена норма по увеличению стоимости строительства. Основными причинами его роста за период с 2011 по 2013 год, по словам министра, являются применение энергоэффективности — от 7 до 10% от стоимости, рост зарплаты — на 25%; стоимость стройматериалов — на 8% и эксплуатация машин и механизмов — на 3%.

Выводы

  • По итогам 2013 года на рынке первичного жилья города Астаны рост цен наблюдается по всем районам города. Максимальный рост зафиксирован на левобережье в административном районе Есиль — на 31%.
  • В разрезе классности основное увеличение цены пришлось на жилье эконом-класса — 31%.
  • Начиная с 2010 года темп роста цены квадратного метра строящегося жилья из года в год увеличился практически в 2 раза, превысив уровень инфляции, однако максимальный рост зафиксирован в 2013 году — 29%. Причинами этому послужили различные факторы, среди которых рост себестоимости строительства, прирост населения в столицу, повышение заработных плат.
  • В 2014 году ожидается рост цен на строящееся жилье до 2% ежемесячно.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков