Аналитический обзор рынка частных домов Астаны (за 2013 г.)

Аналитический обзор рынка частных домов Астаны (за 2013 г.)

По итогам 2013 года средняя цена квадратного метра частных домов по городу без учета предложений в пригороде столицы относительно прошлого года выросла на 15% и составила $1372 (208 722 тенге).

Цена одного квадратного метра «дорогих» домов составила 2182 доллара, или 331 948 тенге, «дешевых» — 759 у.е./кв.м (115 467 тг/кв.м). Среднегодовая цена предложения в пригороде столицы установилась на уровне 848 у.е./кв.м.

Средняя цена частных домов

Цены по районам

В зависимости от районов города в 2013 году по отношению к 2012-му увеличению средних цен предложения подверглись все районы без исключения, включая и пригород столицы. Максимальный рост ценовых показателей замечен в районе Есиль, а также в пригороде столицы, где годовой прирост стоимости квадратного метра составил 18%. В одном из районов правобережья — Сарыарка, ценовые показатели увеличились на 14%, тогда как в районе Алматы зафиксировано минимальное увеличение средних цен предложения — 13%.

По итогам 2013 года на рынке частных домов столицы средневзвешенная цена предложения составила 1372 доллара за единицу площади (208 722 тенге). Цена домов, расположенных в пригороде, составила 848 у.е. за метр квадратный, или 129 006 тенге. В зависимости от месторасположения домов наиболее высокой ценой квадратного метра обладают объекты, находящиеся в районе Есиль, — 1589 долларов (241 735 тенге). Удельная цена предложения в этом районе превышает средний показатель по городу в среднем на 16%. По районам правобережья Алматы и Сарыарка удельные средневзвешенные цены предложения сложились на уровне 1389 у.е. (211 309 тенге) и 1238 у.е. (188 337 тенге) за квадратный метр соответственно. Цена квадратного метра последнего района, напротив, меньше среднего значения по городу на 10%.

Распределение районов города по уровню цены

При более детальном рассмотрении цен по выставленным на продажу частным домам г. Астаны и близлежащим поселкам можно отметить, что максимальные цены за квадратный метр жилья сложились на левобережье, а точнее в Дипломатическом городке, мкрн. Караоткель, поселке Заречный, коттеджном городке BI-Village и на Водно-зеленом бульваре. Далее по уровню цены квадратного метра в частных домах следуют поселки Энергетиков и Комсомольский, пр. Абылайхана, коттеджный городок Family Village и поселок Тельмана. Затем в списке стоимости располагаются дома, находящиеся попеременно на правом и на левом берегах столицы. Минимальные цены отмечаются на частные дома, расположенные в поселках Ильинка, Талапкер и Коянды, наиболее отдаленных от центра города.

Распределение удельной цены частных домов по местоположению

Цены по формату домов

По итогам ушедшего года в разрезе формата домов среди центральных районов города самым дорогим квадратным метром обладают 6-комнатные дома, средняя цена единицы площади которых составила 1417 у.е./кв.м, или 215 568 тг/кв.м. Далее в порядке снижения средних цен единицы площади следуют 7-комнатные со значением 1394 доллара (212 069 тенге); 5-комнатные дома занимают третью строчку в рейтинге — 1361 у.е./кв.м, или 207 049 тенге; средняя цена 8-комнатных частных домов сложилась на уровне 1353 у.е./кв.м (205 832 тенге), тогда как данный ценовой показатель 4-комнатных домов равен 1315 долларам за квадратный метр, или 200 051 тг/кв.м.

Среднегодовая стоимость квадратного метра в 3-комнатных домах установилась на уровне 197 313 тенге, или 1297 у.е./кв.м. Следом идут многокомнатные дома (9 и более комнат) со значением 1265 у.е./кв.м (192 444 тг/кв.м). Средняя цена 2-комнатных домов в центральных районах города сложилась на уровне 1236 долларов (188 033 тенге). Минимальной ценой за квадратный метр частного жилья обладают недостроенные дома — 1048 у.е./кв.м, или 159 432 тг/кв.м.

В зависимости от площади домов в центральных районах столицы наибольшей ценой предложения в 2013 году обладало частное жилье площадью свыше 350 кв.м — 1483 у.е./кв.м, средняя цена на дома площадью от 110 до 150 кв.м составляла 1428 долларов за квадратный метр. Частное жилье площадью от 250 до 350 кв.м обладает стоимостью единицы площади равной 1423 у.е./кв.м, тогда как средняя цена предложения на дома, площадь которых до 70 кв.м, дешевле предыдущей и составляет 1403 у.е./кв.м. Средняя цена на дома площадью от 150 до 250 кв.м в 2013 году составила 1391 доллар за квадратный метр. Минимальной ценой предложения обладают дома площадью от 70 до 110 кв.м — 1390 у.е./кв.м.

Цены по сегментам «дорогих» и «дешёвых» домов

Мы разделили рынок частных домов на два сегмента «дорогих» и «дешевых» объектов, 20% от общего предложения верхнего и нижнего диапазона соответственно. В центральных районах города, за исключением объектов, находящихся в пригороде столицы, цена одного квадратного метра «дорогих» домов равна 2182 долларам, или 331 948 тенге, «дешевых» — 759 у.е./кв.м (115 467 тг/кв.м). Тогда как в пригороде столицы цена «дорогих» домов составила 1278 у.е., «дешевых» — 500 у.е. за единицу площади.

На левобережье в районе Есиль цена дорогих частных домов за метр квадратный составила 2521 у.е. (383 520 тенге), «дешевых» — 795 у.е. (120 943 тенге). На правом берегу в районе Алматы цена «дорогих» домов равна 2175 долларам, или 330 883 тенге, а «дешевых» — 830 у.е. (126 268 тенге) за квадрат. В районе Сарыарка средняя стоимость единицы площади «дорогих» частных домов составляет $1978, или 300 913 тенге, «дешевых» — 700 долларов, или 106 491 тенге за метр квадратный.

Сравнение цен на рынках вторичного жилья и частных домов

В сравнении средняя цена единицы площади вторичного жилья в 2013 году сложилась на отметке 2000 $/кв.м, тот же показатель стоимости частного жилья равен 1372 $/кв.м, тогда как средняя площадь квартир по городу равна 70 кв.м, а частных домов 206 кв.м. Стоимость одного квадратного метра на рынке квартир превышает стоимость единицы площади в частных домах из-за меньшей площади, чем у объектов частного жилья.

  Рассматривая динамику изменения цен в этих двух сегментах рынка жилья, можно отметить тот факт, что уровень роста цен на рынке квартир в 2013 году ниже, чем на рынке частных домов. Так, по отношению к 2012 году средняя цена 1 кв.м квартир выросла в среднем на 13,6%, тогда как тот же показатель стоимости на рынке частных домов увеличился на 15,1%.

Динамика удельной цены предложения

Ценовые изменения в ретроспективе

За весь период наблюдения за рынком частных домов, с ноября 2007 года, цены в тенге в сегменте «дорогого» жилья выросли на 17% (+48 500 тг/кв.м) без учета уровня инфляции, тогда как в секторе жилья эконом-класса рост цен в тенге составил 8% (+8310 тг/кв.м). Средний ценовой показатель по городу увеличился всего на 7%.

Тенденция роста средневзвешенной цены предложения сохранялась в течение всего 2013 года, кроме последнего месяца весны и двух последующих месяцев лета, где наблюдалась стабильность ценовых показателей, однако в августе и сентябре темпы роста восстановились, но ненадолго. Октябрь и ноябрь ознаменовались затишьем на рынке частных домов, тогда как в декабре вновь зафиксировано увеличение средних цен предложения. В среднем годовое увеличение средних цен предложения по отношению к 2012 году составило 15,1%.

В 2014 году на рынке частных домов Астаны ожидается увеличение средних цен предложения также на 15% в годовом исчислении.

Структура предложения

В 2013 году количество анализируемых объектов в среднем составляло 1230 единиц ежемесячно. Изучение структуры предложения показало, что максимальное количество предложений продажи частных домов приходилось на районы правобережья Сарыарка и Алматы, 31% и 28% соответственно, в количественном выражении это значение равно 455 и 408 объектам, соответственно. Далее в сторону снижения объема предложения следует пригород столицы — 339 объектов, или 23% от ежемесячного объема предложения. Предложение в районе Есиль, что на левом берегу, насчитывает в среднем 256 объектов, в процентном выражении это количество равно 18% от общего числа предложений.

Распределение удельного веса предложения частных домов по районам

В зависимости от количества комнат по итогам 2013 года наибольшую долю в общем объеме предложения занимали 4-комнатные дома — 25%, или 303 объекта. Далее в порядке снижения удельного веса предложения следуют 5-комнатные дома — 19% (226 ед.); 3-комнатные дома составляли 13% от общего числа предложений, в количественном выражении они насчитывали в среднем 156 объектов.

Предложение 6-комнатных домов составило 12%, или 148 объектов. Многокомнатные дома (9 и более комнат) занимали 10% от рынка в этом сегменте, в количественном выражении их среднее число составляло 128 ед. ежемесячно. Семикомнатные дома насчитывали 9% от общего количества предложений, или 108 ед., тогда как доля 8-комнатных домов составляла 6%, или 78 объектов. Минимальное количество предложений зафиксировано в сегментах 2-комнатных и недостроенных домов, их количество насчитывало в среднем 40 ед. и 31 ед. соответственно, в процентном выражении это значение равно по 3% от общего числа объектов.

В зависимости от площади представленных к продаже домов наибольшую долю от общего объема предложения в 2013 году занимали дома площадью от 70 до 110 кв.м — 22%, тогда как частное жилье площадью от 150 до 250 кв.м занимало 19% от рынка в данном сегменте, далее в порядке снижения удельного веса следуют дома площадью от 110 до 150 кв.м со значением 18%, тогда как 16% приходилось на частное жилье площадью свыше 350 кв.м, 13% от объема предложения приходилось на дома площадью от 250 до 350 кв.м, а минимальным объемом предложения обладают частные дома площадью до 70 кв.м — 12%.

В зависимости от материала стен наибольшим количеством предложений обладали кирпичные и блочные дома — 48% и 24% от среднемесячного объема предложения соответственно. Удельный вес деревянных домов составляет 15% от рынка в целом, туда входят шпальные, щитосборные дома, а также дома из бруса. Саманные и панельные (включающие в себя железобетонные и керамзитобетонные) дома занимали по 5% от рынка в этом сегменте. Среднемесячное предложение шлаколитых домов равно 2%. Менее одного процента от рынка в данном сегменте приходилось на монолитные дома.

Распределение удельного веса предложения частных домов по формату

Выводы

  • В 2013 году на рынке частных домов в Астане наблюдается увеличение средних цен предложения на 15,1%.
  • Увеличение ценовых показателей наблюдается во всех районах без исключения, а также в пригороде столицы. Максимальный рост замечен в районе Есиль и пригороде столицы (+18%), а минимальный в районе Алматы (+13%).
  • В 2014 году на рынке частных домов города Астаны ожидается увеличение средних цен предложения также на 15% в годовом исчислении.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков