Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Караганды (январь 2014 г.)

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Караганды (январь 2014 г.)

В январе 2014 года на рынке вторичного жилья города Караганды средняя цена предложения составила 1143 у.е. (173 800 тг) за квадратный  метр. Относительно декабря 2013 года зафиксирован небольшой рост цен на квартиры.

Цены по районам

Средневзвешенная цена на рынке вторичного жилья составила 1143 у.е., или 173 800 тенге за квадратный метр.

В разрезе районов максимальной ценой квадратного метра в анализируемом периоде обладают квартиры, расположенные в районе Город  (1330 у.е./кв.м). Далее по уровню снижения цен на квартиры следуют районы Михайловка (1237 у.е./кв.м) и Юго-Восток (1223 у.е./кв.м). Значительно ниже средние цены на единицу площади отмечены в районах Майкудук, где цена за квадратный метр составила 823 у.е., и Пришахтинск — 755 у.е. (диаграмма 1).

Средняя цена предложения в сегменте вторичного жилья

Первый месяц 2014 года ознаменовался ростом цен на рынке жилья на 1% за квадратный метр, в абсолютном выражении — плюс 15 у.е./кв.м к цене предыдущего месяца.

По районам рост цен зафиксирован в Городе на 1,3%, в денежном эквиваленте — плюс 17 у.е. за квадрат.

По остальным районам города колебания средних цен на квартиры незначительные, не выше 1% (таблица 1).

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья по районам города

Район

Средняя цена,
у.е./кв.м

Средняя цена,
тг/кв.м

Изменения цены
к прошлому месяцу

у.е./кв.м

%

Город

1330

202 300

17

1,3

Юго-Восток

1223

186 000

5

0,4

Михайловка

1237

188 100

-1

-0,1

Майкудук

823

125 200

6

0,8

Пришахтинск

755

114 800

5

0,6

Средняя

1143

173 800

15

1

Цены по формату квартир

В разрезе комнатности квартир на рынке вторичного жилья рост цен сформировался на 3-комнатные квартиры — 4%, в абсолютном выражении — плюс 41 у.е. за квадрат к цене предыдущего месяца.

Цены сложились следующим образом: на 1-комнатные квартиры средняя цена за квадрат сформировалась на уровне 1134 у.е./кв.м (172 500 тг/кв.м), на 2-комнатные — 1115 у.е./кв.м (169 600 тг/кв.м), на 3-комнатные — 1172 у.е./кв.м (178 400 тг/кв.м), на 4-комнатные — 1164 у.е./кв.м (177 100 тг/кв.м), на 5- и более комнат — 1230 у.е./кв.м (187 100 тг/кв.м). Максимальной удельной ценой обладают многокомнатные квартиры.

Удельная цена квадрата на 1-комнатные квартиры ниже средней цены по городу на 1%, на 2-комнатные — на 2,5%.

Средние удельные цены 3- и 4-комнатного жилья превышают средний показатель по городу, в данном периоде превышение составило 2,5% и 2%соответственно. Цены многокомнатных квартир лежат выше среднегородского показателя на 8%. Самые доступные квадратные метры принадлежат 2-комнатным квартирам.

Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья по формату

Формат квартир

Средняя цена,
у.е./кв.м

Средняя цена,
тг/кв.м

Изменения цены
к прошлому месяцу

у.е./кв.м

%

1-комн.

1134

172 500

-5

-0,4

2-комн.

1115

169 600

7

0,6

3-комн.

1172

178 400

41

4

4-комн.

1164

177 100

-2

-0,2

Многокомн.

1230

187 100

12

1,0

Средняя

1143

173 800

15

1

Ценовые изменения в ретроспективе

В период наблюдения за ценами на квартиры в г. Караганда, с января 2008 года по январь 2014 года повышательный тренд следует с начала 2010 года.

С 2008 года средняя цена на квартиры в 2009 году упала на 21%. Далее следует стабильный рост: с 2009 по 2010 — на 2%, с 2010 по 2011 — на 22%, с 2011 по 2012 — на 17%, с 2012 по 2013 — на 11%.

В январе 2014 года по сравнению с январем 2013 года удельная цена на жилье выросла на 12%. В прошлом году этот показатель равнялся 1018 у.е. за квадрат, разница в тенге составила 11%. Темп роста в долларовом эквиваленте стремительнее на один процентный пункт, чем в национальной валюте.

Линия тренда указывает на дальнейший рост цен на жилье.

Динамика средней цены предложения на рынке вторичного жилья

Индекс расслоения «дорогого» и «дешёвого» жилья

По результатам проведённого анализа цена квадратного метра «дорогих» квартир составила 1383 у.е., «дешёвых» — 935 у.е./кв.м. Рост цен в сегменте «дорогих» квартир за месяц составил 1,2%. Цена в сегменте «дешёвых» квартир выросла на 0,9%.

Удельные цены по району Город в сегментах «дорогих» и «дешёвых» квартир — 1643 у.е. и 1070 у.е., Михайловка — 1607 у.е. и 943 у.е., Юго-Восток — 1429 у.е. и 1040 у.е., Майкудук — 1007 у.е. и 655 у.е., Пришахтинск — 883 у.е. и 638 у.е. соответственно.

Цена «дорогих» квартир в 1,5 раза выше цены «дешёвых». Индекс расслоения по районам: Михайловка— 1,7, Город и Майкудук — 1,5. Наименьшая разница цен между «дорогим» и «дешёвым» жильём в районах Юго-Восток и Пришахтинск — 1,4 раза.

Цены по материалу стен и типу жилья

Самыми дорогими квартирами на рынке жилья в Караганде являются квартиры в новостройках — 1372 у.е. за квадрат. Средняя цена квадратного метра в новом доме выше средней цены общего объёма предложения по Караганде на 20%. Относительно декабря 2013 года цена в январе 2014 года на квартиры в новостройках остаётся в состоянии стабильности.

Далее по уровню снижения цены следуют квартиры в домах старого типа, построенных до 1974 года, средняя цена которых составляет 1241 у.е. за квадрат. Их цена выше средней цены по городу на 8%. По сравнению с предыдущим периодом цена квартир в домах старого типа снизилась на 1%.

Средняя цена на квартиры в домах улучшенной планировки составляет 1191 у.е./кв.м, где стоимость превышает среднюю цену квадратного метра по городу на 4%. Цена на квартиры улучшенной планировки выросла на 3%.

Самыми доступными квартирами по цене являются квартиры типа «хрущёвка» — 1064 у.е./кв.м, цена которых ниже средней цены за квадрат на 2%. Рост цен на «хрущёвки» составил 3%.

По итогам исследования, самый короткий срок публикации объявления о продаже квартир наблюдается в «дешёвом» сегменте, у квартир с наименьшей ценой предложения, расположенных в районах Пришахтинск, Майкудук, а также по адресам, отдалённым от центра города. В таких объектах зачастую отсутствует ремонт или имеются долговые обязательства.

Анализируемая база предложения

В январе 2014 года в сегменте рынка вторичного жилья Караганды расчётная база составила 4043 объекта общей жилой площадью 223 563 кв.м. Основной объём предложения квартир в Караганде представлен в районах Город — 35% (1391 ед.) и Юго-Восток — 32% (1309 ед.). Далее по уровню снижения удельного веса предложения следует район Майкудук — 23% (945 ед.). Сравнительно меньшее количество квартир предложено в районах Пришахтинск (211 ед.) и Михайловка (187 ед.), по 5% в каждом районе от общегородского объёма предложения.

Распределение удельного веса предложений по районам

Структура предложения с позиции формата квартир сложилась следующим образом: максимальную долю предложения (40%) занимают 2-комнатные квартиры — 1624 ед., далее следуют 3-комнатные — 32% (1280 ед.), 1-комнатные — 17% (700 ед.), 4-комнатные — 10% (389 ед.) и 5-комнатные и выше — 1% (50 ед.).

Распределение удельного веса предложений по формату

В зависимости от материала стен структура предложения по Караганде представлена в основном панельными и кирпичными домами. На долю квартир в панельных домах приходится 53% (2129 ед.), в кирпичных домах — 44% (1777 ед.). Удельный вес монолитного жилья в общей совокупности минимален и составляет 3%, или 137 квартир.

В зависимости от типа планировки и качества жилья в январе текущего года максимальные доли предложения занимают квартиры в «хрущёвках» — 48% (1959 ед.) и в домах улучшенной планировки — 39% (1566 ед.). Далее следуют квартиры в домах старого типа — 8% (317 ед.) и в новостройках — 5% (201 ед.).

Выводы

  • В январе 2014 года на рынке вторичного жилья города Караганды средняя цена квадратного метра выросла на 1%.
  • По районам рост цен зафиксирован в районе Город — на 1,3%, в денежном эквиваленте — плюс 17 у.е. за квадрат.
  • В разрезе комнатности квартир на рынке вторичного жилья рост цен сформировался на 3-комнатные квартиры и составил 4%.
  • По сравнению с предыдущим периодом цена квартир в домах старого типа снизилась на 1%. Средняя удельная цена на квартиры улучшенной планировки, а также на квартиры типа «хрущёвка» выросла на 3%.
  • Рост цен в сегменте «дорогих» квартир за месяц составил 1,2%. Цена в сегменте «дешёвых» квартир выросла на 0,9%.
  • В январе 2014 года по сравнению с январем 2013 года удельная цена на жилье выросла на 12%.
  • В феврале 2014 года ожидается небольшой рост цен в пределах 1%.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков