Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Астаны (январь 2014 г.)

Средневзвешенная удельная цена предложения по городу зафиксирована на уровне 2123 у.е./кв.м (327 900 тг/кв.м). Прирост к прошлому месяцу — 23 доллара на каждый квадратный метр, или 1,1%. Средние цены в «дорогом» сегменте остановились на уровне 2602 у.е./кв.м (+0,5%), а в «дешевом» — на уровне 1696 у.е./кв.м (+1,3%) (диаграмма 1).

Удельные цены предложения по городу

Цены по административным районам

В районе левобережья, или (Есиль) средняя запрашиваемая цена установилась на уровне 2601 у.е./кв.м (401 700 тг/кв.м), эта цена превышает средний показатель по городу на 23%, в районе правого берега — на уровне 2017 у.е./кв.м (309 600 тг/кв.м), здесь цена находится ниже среднего показателя по городу на 6%. При этом средняя удельная цена предложения в районе Алматы зафиксирована на уровне 2057 у.е./кв.м (317 800 тг/кв.м), а в районе Сарыарка — 1949 у.е./кв.м (301 000 тг/кв.м).

Учитывая погрешность в расчёте средневзвешенной цены предложения, можно говорить о росте ценовых показателей во всех районах города (таблица 1). Основное влияние на увеличение средней цены предложения в районах оказали цены 1- и 2-комнатных квартир, которые выросли в районе Алматы на 1,5%, а в районе Есиль — на 2,5%.

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от административных районов города

Район

Количество объектов, ед.

Изменение объема к прошлому периоду, ед.

Средняя цена предложения, у.е./кв.м

Изменение цены к прошлому периоду

у.е.

%

Алматы

2692

-171

2057

+25

+1,22

Есиль

936

-65

2601

+35

+1,37

Сарыарка

1552

-57

1949

+18

+0,96

Город

5180

-293

2123

+23

+1,10

Средняя максимальная цена за 1 квадрат площади зафиксирована на 4-комнатные квартиры в районе Есиль — 2718 у.е. При этом средняя минимальная цена наблюдается на 3-комнатные квартиры в районе Сарыарка — 1878 у.е.

В топ-10 самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали ЖК «Europe Palace», «Нурсая», «Престиж», «Центр международной торговли» (ЦМТ), «На Водно-зеленом бульваре», «Английский квартал», «Городской романс», «Парижский квартал» и «Хайвил Астана», здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 3640-5460 у.е./кв.м (560 200-846 400 тг/кв.м).

В новостройках самая высокая средняя запрашиваемая цена зафиксирована на квартиры элит-класса — 2838 у.е./кв.м (438 500 тг/кв.м), а самая низкая цена предложения квадратного метра прослеживается в новостройках эконом-класса — 2083 у.е./кв.м (321 900 тг/кв.м). Наибольший рост ценового показателя по отношению к прошлому месяцу прослеживается на квартиры элит-класса — 2,3%, при этом цены предложения комфорт-класса сократились на 4,3%.

Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Астаны, среднемесячная номинальная заработная плата в ноябре 2013 года составила 156 814 тенге, то доступность в квартире эконом-класса площадью 30 кв.м, при учёте, что 70% будет накапливаться на покупку жилья, составит 7 лет и 4 месяца. Для работников финансовой и страховой деятельности, чья заработная плата составляет 307 669 тенге, доступность аналогичной квартиры составит 3 года и 9 месяцев, а для приобретения квартиры в новостройке элит-класса площадью 45 кв.м7 лет 8 месяцев.

Самый низкий уровень заработной платы у работников в области административного и вспомогательного обслуживания — 88 234 тенге в месяц, здесь доступность столичного жилья эконом-класса составляет 13 лет, а элит-класса — 26 лет 7 месяцев.

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

В зависимости от комнатности анализ предложения средних цен предложения по городу показал рост ценового показателя 1- и 2-комнатных квартир на 1,3% и 1,6% соответственно. На остальные форматы квартир изменения цен незначительные, то есть находятся ниже среднестатистической погрешности расчетов. Подробнее в таблице 2.

Средние удельные цены 1-, 4- и многокомнатного жилья превышают средний показатель по городу, в данном месяце превышение составило 0,9%, 6,9% и 6% соответственно, а цены 2- и 3-комнатного жилья лежат ниже среднегородского показателя на 1,8% и 0,9%. Традиционно самые доступные квадратные метры принадлежат 2-комнатным квартирам.

Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от формата квартиры

Комнатность

Количество объектов, ед.

Изменение объема к прошлому периоду, ед.

Средняя цена предложения, у.е./кв.м

Изменение цены к прошлому периоду

у.е.

%

1-комн.

1206

-46

2143

27

1,27

2-комн.

1882

-118

2083

32

1,56

3-комн.

1533

-91

2104

-5

-0,25

4-комн.

465

-32

2269

52

2,34

5-комн. и выше

94

-6

2250

114

5,32

Город

5180

-293

2123

23

1,10

Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки и типа жилья в анализируемом месяце показал рост цен на квартиры новой постройки в кирпичных и монолитных домах.

Рассматривая распределение объема предложений по ценовым уровням (диаграмма 2), видно, что анализируемая база в январе 2014 года сократилась объектами в «дешевом» и среднем сегментах и пополнилась в «дорогом» ценовом сегменте. Так, для объемов диапазона 600-1600 у.е./кв.м и 1600-2600 у.е./кв.м количество предложений снизилось на 5,5% и 0,5% соответственно, а для диапазона 2600-4500 у.е./кв.м зафиксировано увеличение объемов на 35%. В анализируемом периоде не наблюдается структурного сдвига, общегородской показатель повысился из-за роста количества предложений в «дорогом» ценовом сегменте. Напомним, что плавное смещение предложений в сторону «дорогих» цен во всех диапазонах наблюдается с середины 2009 года.

Распределение предложений по ценовым уровням по городу

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которых берётся 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,53, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем сузились. Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,45 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (в 1,44 раза).

За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 0,5% до 2602 у.е./кв.м (402 100 тг/кв.м). Повышение удельной цены предложения в данном сегменте прослеживается на все форматы квартир, кроме 3- и 4-комнатных, где зафиксировано снижение цен на 0,5% и 1,7% соответственно.

В разрезе административных районов сокращение цен в «дорогом» сегменте жилья зафиксировано в районе Есиль на 0,9%, а в районах Алматы прослеживается небольшой рост цен на 1,6%.

В секторе «дешевого» жилья по сравнению с декабрем 2013 года средняя цена предложения выросла на 1,3% до 1696 у.е./кв.м (262 100 тг/кв.м). Повышение средних цен прослеживается на все форматы квартир: максимально — на 4-комнатные — на 3,8%, а минимально — на 2-комнатные — на 1,2%. При этом цены 3-комнатного жилья за месяц не изменились.

В разрезе административных районов в «дешевом» ценовом сегменте сокращение цен наблюдается в районе Сарыарка — на 0,2%, в районах Есиль и Алматы, напротив, рост на 1,3% и 3,9% соответственно.

Отметим, что цены в сегменте «дешевого» жилья растут с середины 2012 года в среднем в месяц на 1,2%, при этом цены в сегменте «дорогого» жилья увеличиваются медленнее, чем в сегменте «дешевого».

Ценовые изменения в ретроспективе

За весь период наблюдения за сегментом «дорогого» жилья с ноября 2007 года цены в тенге увеличились на 19,2% (+64 800 тг/кв.м) без учета уровня инфляции, а в секторе жилья эконом-класса рост цен в тенге составил 25% (+52 500 тг/кв.м). Средний ценовой показатель по городу повысился на 22%, прибавив к каждому квадратному метру по 59 100 тенге. При этом наибольший рост средней удельной цены предложения прослеживается на 1-комнатное жильё — 28,1%, а наименьший — на многокомнатное — 16,5%.

Однако долларовые цены всё ещё находятся ниже пиковых цен 2007 года в сегментах «дорогих» и средних цен по городу на 17,2% и 1,2% соответственно, при этом «дешёвые» цены выросли на 16,4%.

По сравнению с этим же периодом прошлого года средняя удельная цена предложения в тенге по городу выросла на 13,9%, сегменты «дорогого» и «дешевого» жилья увеличились на 11,2% и 15,3% соответственно (диаграмма 3). За год, с января по декабрь 2013 года, уровень инфляции в столице составил 7,4%. При этом можно отметить, что за аналогичный период в сегменте «дорогого» жилья рост цен в Астане превышает уровень инфляции в 1,5 раза, а в среднем ценовом сегменте и сегменте «дешевого» жилья — в 1,9 раза ив 2 раза соответственно.

Распределение средней удельной цены предложения на рынке вторичного жилья

Средняя цена за квартиру в Астане составляет 156 000 у.е., или 23 606 900 тенге (от 86 100 у.е., или 13 317 700 тг — за 1-комнатную до 430 200 у.е., или 64 928 900 тг — за многокомнатную). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 11,5% больше. Максимальный годовой рост наблюдается на 1-комнатное жильё — 20,9%, при этом за год прибавилось к запрашиваемой цене 14 900 у.е., а на многокомнатные квартиры, напротив, прослеживается снижение на 5,4%, или минус 24 600 у.е.

В ближайшей перспективе прогнозируется небольшое повышение ценового показателя во всех сегментах рынка.

Предложение

Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 5180 ед. общей площадью 375 тысяч кв.м, объемом рынка в ценах предложения 803 млрд долларов.

Лидером по объему предложений (диаграмма 4) остается район Алматы — 52% (2692 квартиры от общего числа предложений), а минимум традиционно пришелся на новый быстро застраивающийся административный район Есиль — 18% (936 квартир). Количество объектов, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 30% (1552 квартиры).

Удельный вес предложения в разрезе районов города

Анализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 36% (1882 объекта), а минимальный — 5-комнатные и выше — 2% (94 объекта). Доля 1- и 3-комнатных квартир в анализируемом периоде составила 23% (1206 объектов) и 30% (1533 объекта) соответственно и 4-комнатных — 9% (465 объектов) (диаграмма 5).

Удельный вес предложения в разрезе формата жилья, %

Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 49% (2539 объектов), в монолитных и панельных домах — 34% (1777 объектов) и 17% (864 объекта) соответственно (диаграмма 6).

Удельный вес предложения в разрезе материала постройки дома

Всё многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних 10-15 лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 72% (3753 объекта), постройкам старого типа — 2% (92 объекта), улучшенной планировки — 20% (1046 объектов) и «хрущёвкам» — 6% (289 объектов) (диаграмма 7).

Удельный вес предложений в разрезе качества жилья

Выводы

  • В краткосрочной перспективе в динамике средневзвешенной удельной цены предложения продолжает прослеживаться повышательный тренд.
  • Удельные цены по городу как в сегменте «дешевого», так и в сегменте «дорогого» жилья в тенге превысили показатели конца 2007 года более чем на 16%.
  • В дальнейшем на рынке вторичного жилья ожидается повышение средних цен предложения в пределах 0,5-1,5%.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046 

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков