В 2013 году удельная цена предложения на рынке частных домов южной столицы сложилась на уровне 235 497 тенге (1548 долларов). Изменение ценового показателя по городу не превысило уровня инфляции (4,4%) и составило плюс 3% в год.
Цены по районам
В разрезе районов и форматов квартир годовые изменения средних цен также незначительны и имеют разнонаправленный характер.
|
Районы, формат |
Средняя цена, у.е./кв.м |
Изменение, % |
|
Алатауский |
1168 |
+4.5 |
|
Алмалинский |
1897 |
-1.9 |
|
Ауэзовский |
1567 |
+1.1 |
|
Бостандыкский |
2183 |
+2.0 |
|
Жетысуский |
1352 |
-0.3 |
|
Медеуский |
1887 |
+1.5 |
|
Турксибский |
1306 |
+3.9 |
|
1-комн. |
1982 |
+2.1 |
|
2-комн. |
1821 |
-4.3 |
|
3-комн. |
1648 |
+4.9 |
|
4-комн. |
1560 |
+2.1 |
|
5-комн. |
1454 |
-1.0 |
|
6-комн. |
1464 |
+0.5 |
В зависимости от месторасположения домов наиболее высокой ценой квадратного метра обладают объекты, находящиеся в Бостандыкском районе, — 2183 доллара (332 100 тенге), ценовой показатель в этом районе превышается значение средней цены по городу на 41%. Минимальными ценами обладает частное жилье в Алатауском районе, удельная средневзвешенная цена предложения здесь сложились на уровне 1168 у.е., или 177 688 тенге. Цена квадратного метра в Турксибском районе (1306 у.е.), напротив, меньше среднего значения по городу на 25%.
В разрезе формата домов самыми дорогими квадратными метрами в 2013 году обладали однокомнатные дома: средняя цена единицы площади составила 1982 у.е., или 301 522 тг. Такая расстановка цен в зависимости от комнатности напрямую связана с площадью частного жилья: у домов с меньшей площадью цена квадратного метра выше, нежели у жилья с большей площадью. Пятикомнатные дома обладали самыми дешевыми квадратными метрами — 1454 доллара (221 197 тенге) за единицу площади.
Структура предложения
Изучение структуры предложения показало, что максимальное количество предложений продажи частных домов в 2013 году приходилось на Алатауский район (22%). Предложение в Медеуском районе складывалось немного меньше, ежемесячно там выставлялось на продажу 21% от общего числа объектов. Минимальное число объектов в 2013 году приходилось на Алмалинский район (5%).
В зависимости от количества комнат наибольшую долю в общем объеме предложения в течение 2013 года занимали четырехкомнатные дома (23%). Минимальное количество предложений приходилось на сегменты 9- и 1-комнатных домов — соответственно, 2% и 1% от общего числа объектов ежемесячно.
Сравнение ценовых показателей на квартирном рынке и рынке частных домов
На протяжении 2013 года и квартирный рынок, и рынок частных домов находились в состоянии стагнации. При квартальном сравнении были зафиксированы несущественные изменения. И только в IV квартале года на рынке квартир все же отразился сезонный фактор, когда средняя цена подросла на 2,6%. Основной рост при этом пришелся на сентябрь и ноябрь — по 1,2%.
Рынок частных домов оставался практически стабильным весь год, на этот сегмент не повлияло даже традиционное осеннее оживление спроса. Изменение цен в III и IV кварталах не превысило 0,5%.
Это объясняется тем, что дома по сравнению с квартирами являются менее ликвидными, срок экспозиции их выше, особенно в периоды ограниченного платежеспособного спроса. В целом за год рост на рынке частных домов составил лишь 3%, что даже не превысило уровня инфляции в 4,4%.
|
Сегмент рынка жилья |
I кв-л 2013 |
II кв-л 2013 |
Изменение |
III кв-л 2013 |
Изменение |
IV кв-л 2013 |
Изменение |
|
Средняя цена на рынке частных домов |
1961 $/кв.м |
1943 $/кв.м |
1.1% |
1944 $/кв.м |
0.5% |
1994 $/кв.м |
0.3% |
|
Средняя цена на квартирном рынке |
1530 $/кв.м |
1547 $/кв.м |
-0.9% |
1554 $/кв.м |
0.0% |
1559 $/кв.м |
2.6% |
Рынок частных домов города Алматы более дифференцирован, чем рынок квартир, вследствие этого индекс расслоения в сегменте частного жилья выше. Индекс расслоения (в данном случае 2,7) показывает, во сколько раз средняя цена «дорогих» домов выше средней цены «дешевых». В сегмент «дорогих» домов в основном входят элитные дома, расположенные в престижных районах города (Бостандыкский и Медеуский), с развитой инфраструктурой, площадью свыше 350 кв.м, газовым либо центральным отоплением, евроремонтом, наличием гаража, большим прилегающим земельным участком (свыше 9 соток) и т.д., тогда как к сегменту «дешевого» частного жилья в основном относятся дома в не столь привлекательных районах города, чаще всего недостроенные либо в черновой отделке, площадью от 150 до 250 кв.м, преимущественно с печным отоплением и маленьким прилегающим земельным участком (до 6 соток).
|
Сегмент рынка жилья |
Сегмент «дорогого» жилья |
Средний ценовой сегмент |
Сегмент «дешевого» жилья |
Индекс расслоения |
Средняя площадь жилья |
|
Рынок частных домов |
2456 $/кв.м |
1548 $/кв.м |
904 $/кв.м |
2.7 |
165 кв.м. |
|
Рынок квартир |
2500 $/кв.м |
1960 $/кв.м |
1516 $/кв.м |
1.6 |
71 кв.м |
Значительное влияние на среднюю цену на рынке частного жилья оказывает сегмент «дешевого» жилья, именно поэтому средняя удельная цена здесь ниже, чем на квартирном рынке.
В сегменте аренды жилья средняя цена одного квадрата в частном доме на 3 доллара ниже стоимости аренды в сегменте квартир. Таким образом, при прочих равных условиях, аренда дома несколькими арендаторами является менее затратной по сравнению с арендой квартиры.
|
Сегмент рынка жилья |
Средняя арендная ставка, $/кв.м |
Средняя арендная ставка за объект, $/мес. |
|
Рынок частных домов |
11 |
2068 |
|
Рынок квартир |
14 |
999 |
Средний показатель продажи частного жилья по городу в 2013 году сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в 2009 году, на 17,3%, однако находится на 8,8% ниже, чем пиковый показатель 2011 года.
Прогнозы на рынке частного жилья
Базовыми экономическими факторами, влияющими на состояние рынка частных домов, являются рост ВВП, объем инвестиций в основной капитал и строительство, уровень доходов населения и объемы ипотечного кредитования.
Восстановление экономики в посткризисный период привело к увеличению роста ВВП с минимального 101,2% в 2009 году до 107,5% в 2011 году. Однако нестабильность мировой экономики сказывается на темпах роста отечественного ВВП. По итогам 2012 года рост экономики составил уже 5% (против 7,5% в 2011 г.), а в январе-сентябре 2013 г вырос до 5,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Основной экономический риск дальнейшего снижения темпов роста экономики связан с тесной взаимосвязью между ростом казахстанской экономики и ценами на нефть. По оценкам рейтингового агентства Standard & Poor's, за последние 15 лет корреляция номинального ВВП Казахстана с ценами на нефть составила 96%. В связи с этим спад в экономике Европы и рецессия в России и Китае, являющихся крупнейшими потребителями казахстанской нефти, неизбежно отразятся на экономике Казахстана.
Замедление экономического роста влияет и на темпы роста реальных доходов населения, которые имеют понижательный тренд в динамике с начала 2012 года.
Как демонстрирует динамика, объемы ипотечного кредитования в 2013 году до сих пор остаются на невысоком уровне. Общий объем выданных ипотечных кредитов в 2013 году увеличился лишь на 6% по отношению к 2012 году.
Анализ состояния экономики как индикатора рынка недвижимости показывает, что предпосылок к изменению тенденций в отечественной экономике нет, в связи с чем можно прогнозировать снижение цен на рынке частного жилья в пределах 5%.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046