Аналитический обзор рынка частных домов г. Алматы (2013 г.)

Аналитический обзор рынка частных домов г. Алматы (2013 г.)

В 2013 году удельная цена предложения на рынке частных домов южной столицы сложилась на уровне 235 497 тенге (1548 долларов). Изменение ценового показателя по городу не превысило уровня инфляции (4,4%) и составило плюс 3% в год.

Цены по районам

В разрезе районов и форматов квартир годовые изменения средних цен также незначительны и имеют разнонаправленный характер. 

Районы, формат

Средняя цена, у.е./кв.м

Изменение, %

Алатауский

1168

+4.5

Алмалинский

1897

-1.9

Ауэзовский

1567

+1.1

Бостандыкский

2183

+2.0

Жетысуский

1352

-0.3

Медеуский

1887

+1.5

Турксибский

1306

+3.9

1-комн.

1982

+2.1

2-комн.

1821

-4.3

3-комн.

1648

+4.9

4-комн.

1560

+2.1

5-комн.

1454

-1.0

6-комн.

1464

+0.5

В зависимости от месторасположения домов наиболее высокой ценой квадратного метра обладают объекты, находящиеся в Бостандыкском районе, — 2183 доллара (332 100 тенге), ценовой показатель в этом районе превышается значение средней цены по городу на 41%. Минимальными ценами обладает частное жилье в Алатауском районе, удельная средневзвешенная цена предложения здесь сложились на уровне 1168 у.е., или 177 688 тенге. Цена квадратного метра в Турксибском районе (1306 у.е.), напротив, меньше среднего значения по городу на 25%.

В разрезе формата домов самыми дорогими квадратными метрами в 2013 году обладали однокомнатные дома: средняя цена единицы площади составила 1982 у.е., или 301 522 тг. Такая расстановка цен в зависимости от комнатности напрямую связана с площадью частного жилья: у домов с меньшей площадью цена квадратного метра выше, нежели у жилья с большей площадью. Пятикомнатные дома обладали самыми дешевыми квадратными метрами — 1454 доллара (221 197 тенге) за единицу площади.

Структура предложения

Изучение структуры предложения показало, что максимальное количество предложений продажи частных домов в 2013 году приходилось на Алатауский район (22%). Предложение в Медеуском районе складывалось немного меньше, ежемесячно там выставлялось на продажу 21% от общего числа объектов. Минимальное число объектов в 2013 году приходилось на Алмалинский район (5%).

Структура предложений в секторе частных домов по районам

В зависимости от количества комнат наибольшую долю в общем объеме предложения в течение 2013 года занимали четырехкомнатные дома (23%). Минимальное количество предложений приходилось на сегменты 9- и 1-комнатных домов — соответственно, 2% и 1% от общего числа объектов ежемесячно.

Структура предложений в секторе частных домов по количеству комнат

Сравнение ценовых показателей на квартирном рынке и рынке частных домов

На протяжении 2013 года и квартирный рынок, и рынок частных домов находились в состоянии стагнации. При квартальном сравнении были зафиксированы несущественные изменения. И только в IV квартале года на рынке квартир все же отразился сезонный фактор, когда средняя цена подросла на 2,6%. Основной рост при этом пришелся на сентябрь и ноябрь — по 1,2%.

Рынок частных домов оставался практически стабильным весь год, на этот сегмент не повлияло даже традиционное осеннее оживление спроса. Изменение цен в III и IV кварталах не превысило 0,5%.

Это объясняется тем, что дома по сравнению с квартирами являются менее ликвидными, срок экспозиции их выше, особенно в периоды ограниченного платежеспособного спроса. В целом за год рост на рынке частных домов составил лишь 3%, что даже не превысило уровня инфляции в 4,4%. 

Сегмент рынка жилья

I кв-л 2013

II кв-л 2013

Изменение

III кв-л 2013

Изменение

IV кв-л 2013

Изменение

Средняя цена на рынке частных домов

1961 $/кв.м

1943 $/кв.м

1.1%

1944 $/кв.м

0.5%

1994 $/кв.м

0.3%

Средняя цена на квартирном рынке

1530 $/кв.м

1547 $/кв.м

-0.9%

1554 $/кв.м

0.0%

1559 $/кв.м

2.6%

Рынок частных домов города Алматы более дифференцирован, чем рынок квартир, вследствие этого индекс расслоения в сегменте частного жилья выше. Индекс расслоения (в данном случае 2,7) показывает, во сколько раз средняя цена «дорогих» домов выше средней цены «дешевых». В сегмент «дорогих» домов в основном входят элитные дома, расположенные в престижных районах города (Бостандыкский и Медеуский), с развитой инфраструктурой, площадью свыше 350 кв.м, газовым либо центральным отоплением, евроремонтом, наличием гаража, большим прилегающим земельным участком (свыше 9 соток) и т.д., тогда как к сегменту «дешевого» частного жилья в основном относятся дома в не столь привлекательных районах города, чаще всего недостроенные либо в черновой отделке, площадью от 150 до 250 кв.м, преимущественно с печным отоплением и маленьким прилегающим земельным участком (до 6 соток). 

Сегмент рынка жилья

Сегмент «дорогого» жилья

Средний ценовой сегмент

Сегмент «дешевого» жилья

Индекс расслоения

Средняя площадь жилья

Рынок частных домов

2456 $/кв.м

1548 $/кв.м

904 $/кв.м

2.7

165 кв.м.

Рынок квартир

2500 $/кв.м

1960 $/кв.м

1516 $/кв.м

1.6

71 кв.м

Значительное влияние на среднюю цену на рынке частного жилья оказывает сегмент «дешевого» жилья, именно поэтому средняя удельная цена здесь ниже, чем на квартирном рынке.

В сегменте аренды жилья средняя цена одного квадрата в частном доме на 3 доллара ниже стоимости аренды в сегменте квартир. Таким образом, при прочих равных условиях, аренда дома несколькими арендаторами является менее затратной по сравнению с арендой квартиры.

Сегмент рынка жилья

Средняя арендная ставка, $/кв.м

Средняя арендная ставка за объект, $/мес.

Рынок частных домов

11

2068

Рынок квартир

14

999

Средний показатель продажи частного жилья по городу в 2013 году сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в 2009 году, на 17,3%, однако находится на 8,8% ниже, чем пиковый показатель 2011 года.

Удельная цена предложения на рынке частных домов

Прогнозы на рынке частного жилья

Базовыми экономическими факторами, влияющими на состояние рынка частных домов, являются рост ВВП, объем инвестиций в основной капитал и строительство, уровень доходов населения и объемы ипотечного кредитования.

Восстановление экономики в посткризисный период привело к увеличению роста ВВП с минимального 101,2% в 2009 году до 107,5% в 2011 году. Однако нестабильность мировой экономики сказывается на темпах роста отечественного ВВП. По итогам 2012 года рост экономики составил уже 5% (против 7,5% в 2011 г.), а в январе-сентябре 2013 г вырос до 5,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Индекс физического объёма ВВП РК

Основной экономический риск дальнейшего снижения темпов роста экономики связан с тесной взаимосвязью между ростом казахстанской экономики и ценами на нефть. По оценкам рейтингового агентства Standard & Poor's, за последние 15 лет корреляция номинального ВВП Казахстана с ценами на нефть составила 96%. В связи с этим спад в экономике Европы и рецессия в России и Китае, являющихся крупнейшими потребителями казахстанской нефти, неизбежно отразятся на экономике Казахстана.

Замедление экономического роста влияет и на темпы роста реальных доходов населения, которые имеют понижательный тренд в динамике с начала 2012 года.

Динамика темпов реальных доходов населения

Как демонстрирует динамика, объемы ипотечного кредитования в 2013 году до сих пор остаются на невысоком уровне. Общий объем выданных ипотечных кредитов в 2013 году увеличился лишь на 6% по отношению к 2012 году.

Ипотечное кредитование населения банками

Анализ состояния экономики как индикатора рынка недвижимости показывает, что предпосылок к изменению тенденций в отечественной экономике нет, в связи с чем можно прогнозировать снижение цен на рынке частного жилья в пределах 5%.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков