Аналитический обзор рынка арендного жилья Караганды (январь 2014 г.)

Аналитический обзор рынка арендного жилья Караганды (январь 2014 г.)

В январе 2014 года на рынке аренды жилья города Караганды средняя ставка найма квартир составила 1300 тенге за квадратный метр, для комнат — 890 тенге за единицу площади. 

Комнаты занимают 13% в общем объеме предложения.

Цены по районам и формату жилья

В январе на карагандинском рынке аренды жилья средняя ставка найма квартир составила 60 600 тенге в месяц, для комнат — 16 500 тенге. В пересчете на квадратный метр удельная средневзвешенная арендная ставка квартир равна 1300 тенге в месяц, комнат — 890 тенге.

Наиболее высокие ставки аренды зафиксированы в районах Город — 1532 тг/кв.м и Михайловка — 1335 тг/кв.м. В районе Юго-Восток цена сформировалась на уровне 1243 тг/кв.м.

Относительно ниже ставки в районах Майкудук — 870 тг/кв.м и Пришахтинск — 785 тг за квадрат (диаграмма 1).

Средняя ставка найма жилья по районам

По сравнению с декабрем прошлого года изменение ценовых показателей по Караганде в январе 2014 года составило 2% —  плюс 15 тг/кв.м, или 1318 тенге к ставке за квартиру в месяц, зафиксированной в декабре 2013 года. Ценовые изменения за период не превысили пределов погрешности, ставка найма жилья в январе остается на уровне стабильности.

В районе Майкудук отмечается рост аренды жилья на 4%, а точнее — плюс 1384 тенге к средней цене предыдущего месяца. В остальных районах города ценовые изменения лежат в пределах погрешности, что говорит о стабильности цены аренды в отдельных районах города.

Максимальное изменение цены зафиксировано в районе Михайловка. Всего в аренду в данном районе предложено 33 квартиры (таблица 1).

Таблица 1. Показатели рынка арендного жилья по районам 

Район

Средняя ставка аренды, тг/кв.м

Средняя ставка аренды за квартиру тг/мес.

Изменение цены к декабрю

2013 г.

Доходность квартир, %

тг/мес.

%

Город

1532

69 500

799

1

9,55

Михайловка

1335

70 000

1939

3

9,49

Юго-Восток

1243

61 100

-1421

-2

9,45

Майкудук

870

38 300

1384

4

9,52

Пришахтинск

785

29 800

-970

-3

9,45

По городу

1300

60 600

1318

2

9,6

По форматам арендных квартир наблюдается рост ценовых показателей в сегменте 3-комнатных квартир на 5%.

С точки зрения доступности арендных квартир самые низкие цены на квадрат отмечены в сегменте 3-комнатных квартир, их аренда за метр квадратный ниже средней ставки найма жилья по городу на 14% (таблица 2).

Таблица 2. Показатели рынка арендного жилья по формату квартир 

Комнатность

Количество объектов, ед.

Средняя ставка аренды тг/кв.м

Средняя ставка аренды за квартиру тг/мес.

Изменение цены к декабрю 2013 г.

Доходность квартир, %

тг/мес.

%

1 комн.

250

1358

46 400

530

1

9,86

2 комн.

345

1301

64 700

347

1

9,84

3 комн.

136

1140

76 200

3263

5

9,60

Комнаты

104

889

16 500

741

5

-

По городу

835

1300

60 600

1318

2

9,6

По данным областного департамента статистики, среднестатистическая заработная плата одного работника за декабрь 2013 года составила 115 371 тенге. Исходя из этого, аренда квартиры по средней ставке будет составлять 52% от среднемесячной номинальной заработной платы, аренда комнаты — 14%.

Доходность жилья

Индекс доходности жилья показывает, сколько процентов составляет доход от аренды недвижимости, относительно процентной ставки от депозита. В мировой практике вложения в банковский депозит традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как доля риска по ней всегда выше. В октябре средняя ставка по депозитам составила 8,5% годовых. Средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 стабильных банков Казахстана: КАЗКОМ, Народный банк Казахстана, БТА Банк, Банк ЦентрКредит, Сбербанк, АТФ Банк, Цеснабанк, Kaspibank, Альянс Банк и Евразийский Банк.

Наиболее выгодными с точки зрения получения дохода считаются 1- и 2-комнатные квартиры, преимущественно расположенные в районе Город. Средний процент доходности от аренды квартир составил 9,6%, что на 1,1 процентных пункта выше средней ставки по депозиту.

Индекс расслоения

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которых берется 20% от верхнего и нижнего ценового уровня анализируемой базы). В январе 2014 года средняя ставка аренды «дорогих» квартир, согласно расчетной базе портала kn.kz, составила 83 700 тенге за квартиру в месяц, «дешевых» — 43 500 тенге. Аренда «дорогих» квартир снизилась на 5%. Цена аренды в «дешевом» сегменте предложения на прежнем уровне.

«Дорогое» жилье в 2 раза выше по цене «дешевых» квартир. По районам наибольшее расхождение цен наблюдается в районе Михайловка — 3,6 раза. В районе Город — 2 раза. В районах Юго-Восток и Майкудук индекс расслоения составил 1,7. В Пришахтинске аренда «дорогих» квартир в 1,3 раза дороже аренды «дешевых».

Минимальные арендные ставки зафиксированы в районах Майкудук и Пришахтинск — 25 000 тг в месяц.

Ценовые изменения в ретроспективе

Динамика изменения арендной ставки с января 2010 по февраль 2013 года демонстрирует повышательный тренд. Минимальная ставка была зафиксирована в марте 2010 года — 770 тг/кв.м. Максимальная ставка за метр квадратный отмечена в феврале прошлого года на уровне 1418 тг.

С января 2013 по январь 2014 год изменение средней ставки найма составило минус 6%. Относительно прошлого месяца арендная ставка изменилась на 2%.

С августа по декабрь ушедшего года наблюдается снижение средней арендной ставки на жилье до 9%. С начала 2014 года изменения цены положительные (2%), однако, учитывая вероятную погрешность, ценовые изменения не столь велики, чтобы считать их ростом.  

В следующем месяце прогнозируется рост средней арендной ставки на квартиры в Караганде до 3% (диаграмма 2).

Динамика средней арендной ставки

Аренда квартир и аренда домов

В сегменте аренды частных домов на длительный срок количество подобных предложений составляет всего 4% от объема предложений квартир. Размах ставок найма огромный и зависит от площади самого дома и прилегающего земельного участка, от состояния жилья и местоположения, от развитости окружающей инфраструктуры и транспортной и пешеходной доступности.

«Дешевые» дома без ремонта, удаленные от центра города, без центрального отопления и водоснабжения предложены в среднем за 20 000 тенге. Дома в «дорогом» сегменте со всеми инженерными коммуникациями и инфраструктурой предлагаются в среднем за 106 000 тенге в месяц. Если оперировать понятиями «дешевые» квартиры или дома, то выгоднее снимать частный дом, только условия будут хуже, чем в квартире, и не всем подойдут. Рассматривая средние ставки аренды частных домов и квартир, то можно определить, что средняя цена аренды частного дома составила 51 000 тенге в месяц, по квартирам — 60 600 тенге в месяц. При поиске арендного жилья снять квартиру намного проще, так как количество сдаваемых в аренду частных домов значительно меньше квартирного рынка.

Структура предложения

В январе 2014 года расчетная база по рынку аренды жилья Караганды составила 835 объектов, что на 13% меньше количества предыдущего месяца.

В территориальной разбивке максимальную долю анализируемого предложения (43%) занимает Город, представленный 358 объектами. Далее в порядке снижения удельного веса предложения следуют районы: Юго-Восток — 35% (291 ед.), Майкудук — 15% (128 ед.), Михайловка — 4% (33 ед.), минимальный объем предложения в Пришахтинске — 3% (25 ед.) (диаграмма 3).

Распределение удельного веса предложений по районам

В зависимости от формата квартир максимальный объем — 41%, или 345 единиц, приходится на 2-комнатные квартиры. Далее в порядке убывания следуют 1-комнатные и 3-комнатные квартиры, удельный вес которых составляет 30% (250 ед.) и 16% (136 ед.) соответственно. Количество сдаваемых в аренду комнат в январе насчитывает 104 единицы, что эквивалентно 13% в совокупном объеме предложения (диаграмма 4).

Распределение удельного веса предложений по районам

Выводы

  • В первом месяце 2014 года средняя арендная ставка по Караганде по отношению к декабрю 2013 года остается в стабильном состоянии.
  • В районе Майкудук отмечается рост аренды жилья на 4%.
  • По форматам арендных квартир наблюдается рост ценовых показателей в сегменте 3-комнатных квартир на 5%.
  • С января 2013 г. по январь 2014 г. изменение средней ставки найма составило минус 6%.
  • В следующем месяце прогнозируется рост средней арендной ставки на квартиры в Караганде до 3%.
  • Наиболее выгодными с точки зрения получения дохода считаются 1- и 2-комнатные квартиры, преимущественно расположенные в районе Город, средний процент доходности от аренды квартир составил 9,6%.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон: 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков