Аналитический обзор рынка арендного жилья Астаны (январь 2014 г.)

На рынке арендного жилья стабильность арендных ставок сменилась снижением. Средняя ставка найма по городу сократилась на 8,3% до уровня 1064 у.е. (165 400 тенге)за месяц проживания. Цена 1 квадратного метра снизилась до 15,58 у.е. (2423 тенге). Показатели в ценовых сегментах «дорогого» и «дешёвого» арендного жилья сократились на 19,1% и 8,3% соответственно.

Средние арендные ставки

Цены по районам

Итак, в январе в целом по городу наблюдается снижение средневзвешенной арендной ставки во всех административных районах города, то есть изменения по отношению к прошлому месяцу находятся выше уровня среднестатистической погрешности расчетов. Максимально сократились ставки найма в районе Есиль на 12,7%, а минимально — в районе Сарыарка — на 11,1%. Основное влияние на снижение цен оказали 3- и многокомнатные квартиры, которые значительно уменьшились в цене.

Самые «дорогие» квартиры в Астане традиционно предлагаются к аренде в районе Есиль — 1400 у.е. (217 700 тг/мес.), это превышает средний показатель по городу на 32% (диаграмма 2). В районах правого берега арендные ставки держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 8-16%: в районе Алматы — 981 у.е. (152 600 тг/мес.), в районе Сарыарка — 890 у.е. (138 400 тг/мес. за квартиру).

Средние арендные ставки в разрезе районов города

В данном месяце диапазон ставок аренды находится в пределах от 418 у.е./мес. (за 1-комнатную квартиру в районе Алматы) до 5000 у.е./мес. (за многокомнатную квартиру в районе Есиль).

Если учесть то, что, по данным департамента статистики г. Астаны, среднемесячная номинальная заработная плата в ноябре 2013 года составила 156 814 тенге, а средняя арендная ставка по городу зафиксирована на уровне 165 400 тенге за квартиру, то человек со среднестатистической заработной платой сможет снять квартиру только в сегменте «дешёвого» жилья. Здесь ставка найма находится на уровне 112 100 тенге за квартиру, что составляет 71,5% от среднемесячной номинальной заработной платы.

Для работников финансовой и страховой деятельности, чья заработная плата составляет 307 669 тенге, доступны квартиры в сегменте элит-класса, но только в районах правого берега, отдавать за такую квартиру придется 65-73% от заработной платы.

Самый низкий уровень заработной платы у работников, деятельность которых находится в области административного и вспомогательного обслуживания — 88 234 тенге в месяц, здесь доступны только 1-комнатные квартиры эконом-класса, что составляет 88,6% от среднемесячной заработной платы.

Таблица 1. Показатели рынка аренды по административным районам города

Район

Удельный вес в общем объеме предложений, %

Средняя ставка аренды, у.е./кв.м

Доходность квартир, п.п.

Алматы

54,73

15,12

8,88

Есиль

16,78

17,03

7,98

Сарыарка

28,49

15,07

9,36

По городу

100

15,58

8,95

Цены по формату квартир

Рассматривая анализируемую базу как совокупность форматов, можно отметить, что наблюдается снижение ставок найма на все форматы квартир: максимально — на многокомнатные (12,4%), а минимально — на 1-комнатные (3%). Показатели по формату жилья представлены в таблице 2.

Таблица 2. Показатели рынка аренды по формату квартир

Формат квартир

Удельный вес в общем объеме предложений, %

Средняя ставка аренды, у.е./кв.м

Доходность квартир, п.п.

1-комн.

14,9

16,49

9,42

2-комн.

21,96

14,97

8,86

3-комн.

10,77

15,57

9,06

4-комн. и более

3,35

15,60

8,41

Комнаты

49,03

11,06

7,19

По городу

100

15,58

8,95

Средние удельные цены 1- и многокомнатного жилья превышают средний показатель по городу. В данном месяце превышение составило 5,8% и 0,1% соответственно, а цены 2- и 3-комнатного лежат ниже среднегородского показателя на 3,9% и 0,1%. В данном месяце самые доступные квадратные метры принадлежат 2-комнатным квартирам.

Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу на 31%. Распределение этого показателя в зависимости от формата квартиры представлено на диаграмме 3. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.

Распределение средней арендной ставки в разрезе формата квартиры

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

По городу диапазон цен в сегменте «дешёвого» арендного жилья в анализируемом периоде сложился в пределах от 503 у.е., или 78 200 тенге за 1-комнатную, до 1129 у.е., или до 175 500 тенге — за многокомнатную квартиру в месяц. Средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 721 у.е. (-8,3%), или 112 100 тенге за месяц проживания.

В секторе элит-класса средняя арендная ставка сократилась на 19,1% до уровня 1573 у.е., или 244 600 тенге за месяц проживания. Диапазон «дорогого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 811 у.е., или 126 200 тенге за 1-комнатную, до 3750 у.е., или 583 100 тенге — за многокомнатную квартиру в месяц.

Таблица 3. Распределение средней арендной ставки по формату квартиры в сегментах «дешёвого» и «дорогого» жилья

Формат

Сегменты арендного жилья

Средняя цена аренды квартир в ЖК, у.е./мес.

Средняя цена аренды квартир по городу, у.е./мес.

1-комн.

«Дешёвый»

540

503

«Дорогой»

817

811

2-комн.

«Дешёвый»

729

699

«Дорогой»

1659

1267

3-комн.

«Дешёвый»

1148

957

«Дорогой»

3014

2639

4-комн.

«Дешёвый»

2229

1129

«Дорогой»

3608

3750

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель аренды квартир по городу в размере 1064 у.е./мес. в январе опустился ниже максимального показателя ноября 2007 года (1315 у.е.) на 19%, при этом в течение четырех месяцев ценовой показатель по городу находился выше пиковых цен 2007 года. Однако он превосходит свой минимум, зафиксированный в июне 2009 года (633 у.е.), на 68%.

В январе прошлого года цены на арендное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год аренда 1-, 2- и 3-комнатных квартир подорожала на 14%, 8% и 24% соответственно, на многокомнатные квартиры ставка найма повысилась только лишь на 5%. В целом по городу аренда жилья подорожала на 24%.

В динамике как «дорогого», так и «дешёвого» арендного жилья продолжает прослеживаться небольшой повышательный тренд.

Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за год увеличилась на 27%. За аналогичный период ставки найма жилья эконом-класса выросли на 21%.

За год, с января по декабрь 2013 года, уровень инфляции по городу составил 7,4%. При этом можно отметить, что за аналогичный период в среднем по городу в сегменте «дорогого» арендного жилья рост ставок аренды в Астане превышает уровень инфляции в 3,2 раза и 3,6 раза соответственно, а сегменте «дешёвого» — в 2,8 раза.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В январе 2014 года средняя ставка по депозитам составила 8,8% годовых (средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 банков Казахстана: АО «Казкоммерцбанк», АО «Народный банк Казахстана», АО «БТА Банк», АО «Банк ЦентрКредит», АО «Сбербанк», АО «АТФ Банк», АО «Цеснабанк», АО «Kaspibank», АО «Альянс Банк» и АО «Евразийский Банк»).

В связи с тем, что на рынке аренды наблюдается снижение ставок найма, а на рынке вторичного жилья продолжается рост средних цен предложения, в январе наблюдается уменьшение индекса доходности во всех сегментах рынка.

В секторе эконом-класса самыми доходными оказались 1-комнатные квартиры — 13,17 п.п. Этот индекс доходности свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи 1-комнатного жилья в аренду на 4,37 п.п. превосходит вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса в анализируемом месяце самый высокий индекс доходности у 3-комнатных квартир — 9.00 п.п. На остальные форматы квартир в данном сегменте доходность ниже уровня среднего банковского вознаграждения.

В таблицах 1 и 2 представлены индексы доходности в зависимости от административных районов и количества комнат. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Структура предложения

Анализ проведён на базе 1913 объектов, предоставленных газетой «Недвижимость» и сайтом kn.kz. Район правого берега, включающий два административных района Алматы и Сарыарка, занимает 83% (или 1 592 объекта), в том числе к району Алматы относятся 1 047 объектов, а к району Сарыарка — 545 объектов. Район левобережья, или новый административный район Есиль, занимает 17% в анализируемом объёме, или 321 объект (диаграмма 4).

Структура рынка арендного жилья в разрезе административных районов

С точки зрения формата, в исследуемой базе преобладают комнаты в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения. Их удельный вес составил 49% (938 объектов). Далее в порядке убывания следует 2-комнатное жильё — 12% (420 объектов), 1-комнатное — 15% (285 объектов) и 3-комнатное — 11% (206 объектов). Минимальное количество приходится на квартиры большого формата — 3% (64 объекта) (диаграмма 5).

Распределение количества предложений арендного жилья в разрезе формата квартиры

Количество предложений в новостройках составило лишь 8%, причем в районе левобережья — 4% (72 объекта), в районе правого берега — 4% (85 объектов).

Выводы

  • В начале года средние арендные ставки во всех сегментах рынка арендного жилья демонстрируют снижение.
  • Ценовой разрыв между «дорогим» и «дешёвым» сегментами сократился до 2,18.
  • Доходность квартир, сдаваемых в аренду, снизилась во всех ценовых сегментах рынка.
  • В ближайшей перспективе на рынке аренды ожидается незначительное снижение ставок найма.
  • При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведён на основе базы данных цены предложения при корректировке на 10%.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков