Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (январь 2014 г.)

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (январь 2014 г.)

В январе 2014 года средний ценовой показатель на вторичном рынке жилья Алматы увеличился на 1% до уровня 2032 $/кв.м (в тенговом эквиваленте — 316 000 тг/кв.м).

Ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья подрос на 1,1%, «дешевого» — на 0,5%. Тенденция роста цен на рынке вторичного жилья города Алматы продолжается пятый месяц подряд.

Цены по административным районам

В первый месяц года повышение средних цен предложения наблюдается в Ауэзовском и Медеуском районах. В остальных районах города изменения ценовых показателей незначительные, т.е. лежат в пределах среднестатистической погрешности расчетов (таблица 1).

Таблица 1

Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе районов

Район

Объем предложений, ед.

Уд. вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения,
$/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

$

%

Алатауский

181

2.33

1459

-17

-1.17

Алмалинский

1506

19.4

2167

-2

-0.09

Ауэзовский

1980

25.51

1718

+18

+1.08

Бостандыкский

1952

25.15

2318

+10

+0.45

Жетысуский

642

8.27

1478

+6

+0.40

Медеуский

962

12.39

2729

+63

+2.38

Турксибский

539

6.94

1389

+3

+0.21

По городу

7762

100

2032

+21

+1.04

Самые «дорогие» квартиры в Алматы традиционно предлагаются к продаже в Медеуском районе, это цена превышает средний показатель по городу на 34%. Средние цены в Бостандыкском и Алмалинском районах города превысили средний показатель по городу на 14% и 6% соответственно.

В районах первой Алматы в Жетысуском и Турксибском районах ценовые показатели держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 27-38%. В новом административном Алатауском районе ценовой показатель ниже на 28%, а в спальном Ауэзовском — на 15%.

Таблица 2

Топ-10 самых дорогих квартир в январе 2014 года

Название комплекса

Кол-во
комнат

Площадь, м²

Цена, $

Цена за 1 кв.м, $

ЖК «Триумф-2»

4

205

1200000

5854

ЖК «Долина Роз»

4

170

1000000

5882

ЖК «Megatower Almaty»

3

101.9

620000

6084

Коттеджный городок «Ботанический Сад»

4

146

900000

6164

ЖК «Европолис»

3

184

1170000

6359

ЖК «Аль-Фараби»

3

110

700000

6364

Коттеджный городок «Арман Вилла»

4

250

1600000

6400

ЖК «Maxima Residence»

3

96

620000

6458

Коттеджный городок «Алмалы»

2

56

400000

7143

ЖК «Керемет»

3

90

750000

8333

В топ-10 самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали ЖК «Триумф-2», «Долина Роз», «Megatower Almaty», коттеджный городок «Ботанический Сад», ЖК «Европолис», «Аль-Фараби», коттеджный городок «Арман Вилла», ЖК «Maxima Residence», коттеджный городок «Алмалы» и ЖК «Керемет», здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 5850-8330 $/кв.м (в тенговом эквиваленте — 901800-1283800 тг/кв.м).

Очевидно, что самая высокая запрашиваемая цена на квартиры приходится на жилье в новостройках элит-класса — 3022 $/кв.м(468 300 тг./кв.м), а самая низкая цена предложения 1-го квадратного метра прослеживается на комнаты в приватизированных общежитиях — 1507 $/кв.м (233 700 тг./кв.м).

Анализ доступности жилья

Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Алматы, среднемесячная номинальная заработная плата в декабре 2013 года составила 182 265 тенге, то доступность жилья в приватизированном общежитии площадью 30 кв.м, при учете, что 70% будет накапливаться на покупку жилья, в среднем составит 4 года 7 месяцев. Для работников финансовой и страховой сфер деятельности, чья заработная плата держится на уровне 341 669 тенге,2 года 5 месяцев, для работников сферы услуг по проживанию и питанию (105 272 тенге)7 лет 11 месяцев. Заработная плата работающих на крупных и средних предприятиях находится немного выше уровня среднемесячной номинальной заработной платы по городу Алматы, поэтому доступность жилья в приватизированном общежитии составляет для них 4 года 6 месяцев, а для приобретения жилья бизнес-класса площадью 45 кв. м11 лет 1 месяц.

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что повышение среднего показателя по городу было обусловлено ростом цен на многокомнатные квартиры (с 5 комнатами и выше) в новостройках, в то время как изменения цен на квартиры остальных форматов не превысили уровня погрешности расчетов.

Таблица 3

Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе комнатности

Формат квартиры

Объем предложений, ед.

Уд. вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения,
$/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

$

%

1-комнатные

1444

18.6

1892

-10

-0.50

2-комнатные

2598

33.47

1957

+20

+1.03

3-комнатные

2849

36.7

2043

+21

+1.02

4-комнатные

732

9.43

2369

+45

+1.96

5-комнатные и выше

139

1.79

2898

+264

+10.03

По городу

7762

100

2032

+21

+1.04

Распределение объема предложений по ценовым уровням (диаграмма 1) показывает, что существенное снижение предложения произошло в диапазоне 500-1300 $/кв.м — на 16%. В диапазоне 1300-2500 $/кв.м и 2500-9000 $/кв.м зафиксировано уменьшение объемов на 7% и 9% соответственно. «Вымывание» из базы «дешевого» жилья также оказало свое влияние на увеличение общегородского показателя на 1%.

Распределение объёма предложений по ценовым уровням

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

Ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» вторичного жилья также претерпевали рост в течение последних пяти месяцев, при этом темп роста в «дорогом» сегменте опережал темп роста в «дешевом». Рост цен в верхнем ценовом сегменте обусловлен увеличившимися ценами в новостройках элит- и бизнес-класса, где ежемесячный прирост составлял около 2%.

Средние ценовые показатели по городуТаблица 4

Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам

Формат квартиры

Средняя
удельная
цена
предложения,

в сегменте «дорогого» жилья
$/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

Средняя
удельная
цена
предложения,

в сегменте «дешевого» жилья
$/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

Индекс расслоения

$

%

$

%

1-комнатные

2324

-37

-1.59

1544

-6

-0.37

1.51

2-комнатные

2493

+15

+0.59

1527

+19

+1.28

1.63

3-комнатные

2652

+45

+1.71

1535

+7

+0.43

1.73

4-комнатные

3253

+90

+2.86

1732

-20

-1.12

1.88

5-комнатные и выше

4342

+193

+4.65

1664

+154

+10.2

2.61

Алатауский

1714

-98

-5.39

1223

+6

+0.5

1.4

Алмалинский

2785

+14

+0.51

1672

-24

-1.44

1.67

Ауэзовский

2159

+3

+0.13

1340

+16

+1.23

1.61

Бостандыкский

2986

-7

-0.22

1773

+12

+0.7

1.68

Жетысуский

1839

+14

+0.78

1180

-22

-1.85

1.56

Медеуский

3754

+138

+3.82

1901

+27

+1.44

1.97

Турксибский

1709

+17

+0.99

1131

+1

+0.07

1.51

По городу

2623

+29

+1.1

1555

+8

+0.51

1.69

В «дорогом» сегменте вторичного жилья повышение удельных цен предложения наблюдается в Медеуском районе, а снижение — в Алатауском. В разрезе комнатности рост прослеживается на 3-, 4- и многокомнатные квартиры, а на 1-комнатное жилье цены сократились.

В «дешевом» сегменте вторичного жилья повышение средних цен предложения отмечается в Ауэзовском и Медеуском районах, снижение — в Алмалинском и Жетысуском, в остальных районах города средние цены изменились незначительно.

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель на рынке продажи квартир по городу (2032 $/кв.м) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в августе 2009 года (1425 $/кв.м), на 43%, но все еще находится на 34% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года (3057 $/кв.м).

В январе прошлого года цены на вторичное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год подорожали 2-, 3-, 4- и многокомнатные квартиры, а 1-комнатные, напротив, подешевели на 0,5%. Максимальный годовой рост зафиксирован на многокомнатное жилье — на 23,5%, а минимальный на 2-комнатное — на 1,4%,

При этом в сегменте «дешевого» жилья рост цен составил 2,8%, а в сегменте «дорогого» — 3,4%.

Динамика средней удельной цены предложения

По данным департамента статистики г. Алматы, за год, с февраля 2013 года по январь 2014 года, уровень инфляции составил 5%. При этом можно отметить, что изменение среднего ценового показателя по городу на рынке вторичного жилья во всех сегментах рынка (в «дорогом», «дешевом» и среднем ценовом сегментах) не превышает уровня инфляции.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» вторичного жилья продолжает наблюдаться небольшой повышательный тренд. Можно отметить, что средний ценовой показатель по городу с начала 2012 года держался практически на одном уровне около 1950 $/кв.м, однако в последние несколько месяцев прослеживается небольшая положительная динамика.

Структура предложения

За исследуемый период рассматривалось в среднем 7,8 тысячи квартир.

При анализе города как совокупности районов видно, что максимум предложений приходится на Ауэзовский район — 1980 объектов, а минимум на Алатауский — 181 объект.

Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры — 2849 объектов, а наименьший 5-комнатные и выше — 139 объектов.

Выводы и прогнозы

  • В январе на рынке вторичного жилья города Алматы прослеживается повышение цен во всех сегментах рынка.
  • Сдерживающими факторами дальнейшего роста цен на жилую недвижимость Алматы являются снижение темпов роста реальных доходов населения и девальвация национальной валюты.
  • Влияние данных факторов отразится на рынке недвижимости с временным лагом и выразится в стагнации и последующем снижении долларовых цен.

Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков