Аналитический обзор рынка частных домов г. Астаны (январь 2014 г.)

Аналитический обзор рынка частных домов г. Астаны (январь 2014 г.)

В январе средняя цена квадратного метра частных домов по городу по сравнению с декабрем 2013 года осталась на прежнем уровне и составила 232 130 тенге (1498$).

Ценовой показатель на рынке частных домов в пригороде столицы — 940 у.е./кв.м.

Цены по районам

В разрезе районов и форматов домов изменения средних цен также незначительны и имеют разнонаправленный характер.

Исключение составил район Алматы, где замечено увеличение средних цен предложения, превысившее погрешность расчетов, а также 8-комнатные дома в целом по городу, где напротив, наблюдается снижение ценовых показателей.

Районы

Средняя цена, $/кв.м

Изменение, %

Алматы

1555

+5,8

Есиль

1690

-4,4

Сарыарка

1336

+2,6

Пригород

940

+0,5

2-комн.

1227

+6,9

3-комн.

1526

+3,9

4-комн.

1518

+2,6

5-комн.

1661

+5,9

6-комн.

1524

-4

7-комн.

1384

+3,3

8-комн.

1358

-13,5

9-комн.

1340

+3,2

В зависимости от месторасположения домов наиболее высокой ценой квадратного метра обладают объекты, расположенные на левом берегу столицы, в районе Есиль — 1690 долларов (261 882тенге).Ценовой показатель в этом районе превышает среднее ценовое значение по городу на 13%. Минимальные цены среди центральных районов города зафиксированы на частное жилье, расположенное на правобережье, в районе Сарыарка. Здесь удельная средневзвешенная цена предложения сложились на уровне 1336 у.е., или 207 027тенге за квадратный метр, что меньше среднего значения по городу на 11%.

В разрезе формата домов в центральных районах города самыми дорогими квадратными метрами в январе обладали 5-комнатные дома, а самыми дешевыми — 2-комнатные. Средняя цена недостроенных домов составила 1281 у.е./кв.м.

В зависимости от материала стен максимальные цены предложения зафиксированы на монолитные и кирпичные дома, а минимальные — на шлаколитные и саманные.

Удельная цена предложения частных домов в зависимости от материала стен

Средние цены в разрезе площади и вида отопления

Сегмент рынка

Удельная цена предложения, $/кв.м

Удельный вес по объему предложения, %

Площадь дома:

до 70 кв.м

1789

9,3

от 70 до 110 кв.м

1509

23,3

от 110 до 150 кв.м

1460

17

от 150 до 250 кв.м

1394

20,3

от 250 до 350 кв.м

1471

13,5

свыше 350 кв.м

1507

16,6

Вид отопления:

2 вида отопления

1431

35,4

паровое отопление

1364

3,8

печное отопление

1236

43

центральное отопление

1537

16,5

электрическое отопление

1273

1,3

Из приведенной таблицы видна закономерность, что по мере увеличения площади дома средняя цена за квадратный метр снижается. Так, максимальная цена зафиксирована на дома площадью до 70 кв.м — 1789 у.е. за квадратный метр, далее по мере увеличения площади цена квадратного метра снижается. Однако на дома площадью свыше 250 кв.м эта закономерность не распространяется, поскольку дома, как правило, относятся к жилью элит- и премиум-класса.

Существенное влияние на цену дома оказывает и вид отопления. Так, средняя цена домов с центральным отоплением составляет 1434 у.е. за квадратный метр, в то время как дома с печным и электрическим отоплением дешевле — порядка на 200 у.е. с квадратного метра.

Структура предложения

В январе 2014 года, по данным портала kn.kz и газеты «Недвижимость», на продажу выставлялось 1249 частных домов.Максимальное количество предложений продажи частных домов в Астане делят между собой районы Сарыарка и Алматы и пригород — 29%, 28% и 27% соответственно. Минимальное число объектов приходилось на левый берег столицы — район Есиль.

Распределение удельного веса предложения частных домов по районам

В зависимости от количества комнат наибольшую долю в общем объеме предложения в январе 2014 года занимали 4-комнатные дома. Минимальное количество предложений приходилось на сегмент 2-комнатных домов — 2% от общего числа объектов.

Распределение удельного веса предложения частных домов по формату

Сравнение ценовых показателей на квартирном рынке и рынке частных домов

В январе 2014 года на квартирном рынке столицы наблюдается увеличение средних цен предложения на 1,1%, тогда как рынок частного жилья в том же периоде оставался в состоянии стабильности.

Относительно января 2013 года увеличение ценовых показателей наблюдается как на квартирном рынке, так и на рынке частных домов, так, увеличение средних цен предложения квартир составило 14% против 19% на рынке частного жилья.

Удельная цена предложения

Темпы роста на рынке частных домов выше, чем на рынке квартир, за счет больших темпов прироста стоимости в сегменте «дешевого» частного жилья. Сегмент «дешевых» домов оказывает значительное влияние на среднюю цену на рынке частного жилья, именно поэтому средняя удельная цена здесь ниже, чем на квартирном рынке.

Сегмент рынка жилья

Удельная цена «дорогого» жилья

Изменение к январю 2013г, %

Удельная цена «дешевого» жилья

Изменение к январю 2013г, %

Индекс расслоения

Средняя цена на рынке частных домов

2276 $/кв.м

6

917$/кв.м

41

2,5

Средняя цена на квартирном рынке

2602 $/кв.м

11

1696$/кв.м

15

1,5

Рынок частных домов Астаны более дифференцирован, чем рынок квартир, вследствие этого индекс расслоения в сегменте частного жилья выше. В сегмент «дорогих» домов в основном входят дома в престижных районах города, с развитой инфраструктурой, построенные преимущественно из монолита и кирпича, с центральным отоплением, евроремонтом, наличием гаража и т.д., тогда как к «дешевому» сегменту относятся дома, наиболее отдаленные от центра города, в основном это жилье из шлаколита, без ремонта и с печным отоплением.

Ценовые изменения в ретроспективе

Динамика средней цены предложения на рынке частных домов с начала 2012 года показывает планомерный рост. С января по декабрь 2013 года темп роста цен составил 16,9%, заметно опередив темп роста 2012 года, когда цена выросла на 6,4%. Если сравнивать январь 2013 года с январем 2014 года рост средней цены составил 19%.

Если рассматривать темпы роста цен по кварталам, то в I квартале 2013 года прирост составил 6%, однако уже во II и III кварталах темп роста снизился до уровня 4% и 2,5% соответственно. Последний квартал 2013 года показывал темп роста уже 3,8%.

Динамика удельной цены предложения частных домов

Прогнозы на рынке частного жилья

Базовыми экономическими факторами, влияющими на состояние рынка частных домов, являются рост ВВП, объем инвестиций в основной капитал и строительство, уровень доходов населения и объемы ипотечного кредитования.

Как показывает динамика, реальные доходы населения г. Астаны продолжают расти, однако в динамике последних трех лет прослеживается снижение их темпов.

Динамика темпов реальных доходов населения

Положительная динамика объемов ипотечного кредитования является одним из главных факторов поддержания спроса на рынке жилья.

Как демонстрирует динамика, объемы ипотечного кредитования в Астане показывают стабильный рост в течение последних двух лет с небольшой коррекцией в конце лета прошлого года. Общий объем выданных ипотечных кредитов в 2013 году увеличился на 20,6% по отношению к 2012 году.

Ипотечное кредитование населения банками

Анализ состояния экономики как индикатора рынка недвижимости показывает, что предпосылок к изменению тенденций на рынке жилья Астаны на предстоящий год нет. Однако в связи с девальвацией национальной валюты в феврале 2014 года ожидается снижение долларовых цен в пределах 10% в год.

Выводы

  • В январе 2014 года на рынке частных домов в Астане наблюдается стабильность средних цен предложения.
  • Относительно районов города наблюдается увеличение средних цен предложения в районе Алматы.
  • В 2014 году на рынке частных домов города Астаны ожидается снижение долларовых цен в пределах 10%.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

2 комментария:

Обновить
aidos (26.02.2014 11:36)

Хоть данная статья и вышла после девальвации -11.02.2014 г,почему то валютный анализ цен сделан по курсу 154.5. Понятно, что это за январь, но уже не актуальна, так как не показывает реальность.

Аналитик (26.02.2014 11:49)

Уважаемый aidos, спасибо за интерес к нашим материалам. Совершенно верно, данная статья была основана на ценах января 2014г. и актуальна будет для тех, кто заинтересуется ценами до девальвации, а т.к. обрушение курса тенге произошло в феврале, то цены с учетом девальвации будут предоставлены в отчете за февраль 2014 года.

Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков