Аналитический обзор рынка земельных участков Караганды (январь 2014 г.)

Аналитический обзор рынка земельных участков Караганды (январь 2014 г.)

В январе 2014 года на рынке земельных участков Караганды средняя цена предложения составила 2346 у.е. за сотку. По отношению к декабрю 2013 года отмечается стабильность ценового показателя. Изменения цен внутри сегментов в течение года носили технический характер и не были связаны с рыночными изменениями.

Земля коммерческого назначения

С точки зрения назначения максимальная цена предложения, в январе 2014 года зафиксирована на земли коммерческого назначения — 4582 $/сот, или 710 027 тенге/сот. Изменения средних цен предложения во всех районах города остались на уровне среднестатистической погрешности расчетов, что говорит об их стабильности. Исключение составили район Майкудук, где наблюдается снижение цен, а также район Михайловка, где, напротив, замечено увеличение ценовых показателей.

В целом по участкам коммерческого назначению относительно декабря предыдущего года наблюдается увеличение средних цен предложения.

Распределение средних цен предложения на земли коммерческого назначения

В распределении средних цен предложения по площади прослеживается тенденция снижения цен по мере увеличения площади участка. Однако среди участков, предназначенных под строительство коммерческих объектов, исключением стали участки от 10 до 15 соток, где средняя цена предложения сложилась на уровне 1636 у.е./сот. 

Таблица 1. Земельные участки коммерческого назначения в разрезе площади 

Площадь земельного участка

Удельная цена предложения, у.е./сот.

Количество, ед.

до 9 соток

5216

12

от 10 до 15 соток

1636

15

от 16 до 50 соток

3302

5

от 51 до 100 соток

3096

4

от 101 до 500 соток

722

3

Земельные участки свободного назначения

Средняя цена на земельные участки свободного назначения относительно предыдущего месяца увеличилась и установилась на уровне 2828 долларов за сотку (438 227 тг).

Во всех районах города относительно декабря 2013 года наблюдается стагнация ценовых показателей, исключение составил только район Юго-Восток, где наблюдается снижение средних цен предложения.

Земельные участки под ИЖС

Средневзвешенная цена предложения земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, в январе 2014 года сложилась на уровне 1525 долларов (236 314 тенге) за сотку. По отношению к декабрю 2013 года увеличение ценовых показателей замечено на землю в районах Майкудук и Пришахтинск, тогда как снижение наблюдается в мкр-не Кунгей.

Распределение средних цен предложения на земли под ИЖС

С точки зрения площади земель под индивидуальное жилищное строительство наибольший объем предложения приходится на участки площадью 10 соток, и цена на них гораздо ниже предложений в схожих по площади диапазонах. Это объясняется тем фактом, что каждый гражданин республики имеет право на бесплатные 10 соток земли под индивидуальное жилищное строительство, следствием низкого спроса на продаваемые участки данной площади и является низкая цена предложения. К слову, количество заявлений на получение земельного участка под индивидуальное жилищное строительство, по данным www.e-krg.gov.kz, на данный момент по г. Караганде составляет 9430 ед. 

Таблица 2. Земельные участки под ИЖС в разрезе площади 

Площадь земельного участка

Удельная цена предложения, у.е./сот.

Количество, ед.

до 6 соток

5605

10

от 7 до 9 соток

3031

19

10 соток

1172

67

от 11 до 24 соток

3385

16

от 25 до 50 соток

3652

5

свыше 100 соток

843

5

Что касается земельных участков производственного назначения, то их средневзвешенная цена предложения на в январе 2014 года относительно предыдущего месяца увеличилась и составила 1519 $/сот. (235 384 тг).

Цены по районам

С точки зрения административных районов города максимальная удельная цена в январе 2014 года зафиксирована в районе Город, минимальная — в мкр-не Кунгей. Увеличение ценовых показателей наблюдается в районах Михайловка и Пришахтинск, тогда как снижение средних цен замечено в районе Юго-Восток и мкр-не Кунгей. Изменения цен в остальных районах города остались на уровне погрешности расчетов, что говорит о стабильности показателей. Изменения цен в разрезе назначения земельных участков и районов не повлияли на среднюю цену по городу, которая в отношении декабря 2013 года остается в стабильном состоянии.

Средняя цена предложения земельных участков по районам

Структура предложения

В январе 2014 года на продажу было выставлено 21303 сотки земли, в количественном измерении анализируемая база составила 221 объект. С точки зрения территориальной принадлежности наибольшая доля от суммы площадей приходится на земли, расположенные вдоль автотрасс. Такая расстановка вызвана тем, что вдоль автотрасс выставлены на продажу земли, предназначенные под сельское хозяйство, которые характеризуются большими площадями. Дефицит предложения площадей наблюдается в районе Михайловка.

Распределение предложения площади земельных участков по районам

В зависимости от назначения участков в январе 2014 года структура предложения по площади сложилась следующим образом. Основную долю занимают земли сельскохозяйственного назначения. Самым низким удельным весом обладают участки многофункционального назначения.

Распределение площади предложения земельных участков по назначению

Если рассматривать объем предложения с точки зрения количества объектов, то основная масса всех предложений пришлась на участки под ИЖС, тогда как минимальным количеством предложений обладали участки сельскохозяйственного назначения.

Распределение количества предложений земельных участков по назначению

Динамика и прогнозы на рынке земельных участков

Полугодовая динамика средней цены предложения на рынке земельных участков показывает стабильность цен, темп роста относительно первого полугодия составил менее одного процента.

Анализируя рынок земельных участков под ИЖС, можно сделать вывод, что цены на земли в этом сегменте во втором полугодии 2013 года показывают снижение в пределах 5%.

Таблица 3. Средняя цена на рынке земельных участков Караганды и темпы ее изменения 

Удельная цена предложения, у.е./сот.

Изменение, %

1 полугодие 2013

2 полугодие 2013

по городу

1850

1866

0,85

под ИЖС

1491

1419

-4,84


Динамика изменения цен на земельные участки

Спрос на земельные участки в зависимости от их назначения может быть обусловлен разными экономическими факторами. Так, спрос на землю под ИЖС зависит от уровня и темпов роста реальных доходов населения и условий по ипотечному кредитованию. Спрос на участки под коммерческую застройку зависит от ряда других факторов, таких как развитие экономики региона, его инвестиционной привлекательности, условий кредитования бизнеса.

Базовыми экономическими факторами, влияющими на состояние рынка земельных участков, являются как объем инвестиций в строительство, так и динамика ввода в эксплуатацию новых зданий.

Объем инвестиций в строительство г. Караганды с начала 2013 года показывает положительную динамику.

Инвестиции в строительство

Тогда как инвестиции в жилищное строительство, напротив, снижаются.

Инвестиции в жилищное строительство

Объем ввода в эксплуатацию новых зданий с начала прошлого года также показывает отрицательную динамику, в основном за счет снижения объема ввода жилых зданий. Также стоит отметить, что ввод в эксплуатацию новых зданий отличается от инвестиций в строительство задержкой во времени, следовательно, снижение ввода в эксплуатацию зданий в 2013 явилось следствием снижения (оттока) инвестиций в строительство прошлых лет.

Вводв эксплуатацию новых зданий

На фоне роста инвестиций в строительство и снижения инвестиций в жилищное строительство можно сделать вывод о том, что в основном инвестиции направлены на строительство нежилых объектов. Такие тенденции дают основание прогнозировать ограниченный спрос на земельные участки под ИЖС в 2014 году. Тогда как спрос на земли под коммерческую, производственную и т.п. застройку, напротив, должен показывать положительную динамику.

Однако поведение рынка земельных участков будет напрямую зависеть от их местоположения. Очевидно, что участки с первоклассным местоположением в центральных и активно застраиваемых районах всегда не потеряют своей привлекательности. В Караганде уже сейчас наблюдается острый дефицит таких участков, и с каждым годом их становится меньше. Цена такой земли будет только расти.

Сегмент же участков, расположенных на окраинах города, а также участков без близкой перспективы проведения коммуникаций, потерпит снижение спроса и цен.

С задержкой во времени отразится на рынке земельных участков и девальвация иностранной валюты, произошедшая в феврале 2014 года.

Все эти факторы могут привести к проседанию средних цен предложения в пределах 10-12% до конца года.

Выводы

  • В январе 2014 года наблюдается увеличение средних цен предложения на участки коммерческого, многофункционального и производственного назначения, однако они не связаны с рыночными тенденциями и носят технический характер.
  • В целом по городу наблюдается стабильность средних цен предложения.
  • В ближайшей перспективе на рынке земельных участков города Караганды ожидается снижение средних цен предложения.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков