Аналитический обзор рынка земельных участков г. Астаны (январь 2014 г.)

В январе 2014 года на рынке земельных участков Астаны выставлялся на продажу 831 земельный участок общей площадью 156 341 сотка. 

Средняя цена предложения в городе составила 8940 долларов за сотку, в пригородах — 2165 у.е. По отношению к декабрю 2013 года изменений цен не отмечается. 

В целом среди центральных районов города максимальная удельная цена предложения зафиксирована на земельные участки под строительство многоэтажных жилых комплексов (МЖК), минимальная приходится на земли сельскохозяйственного назначения.

Земельные участки под МЖК

Максимальная цена предложения земельных участков под МЖК, без учета пригорода столицы, составила в январе 15 448 долларов (2 393 822 тг) за сотку.

Таблица 1. Земельные участки под МЖК в разрезе местоположения

Изменения средних цен предложения, которые происходили как в центральных районах города, так и в пригороде столицы, остались на уровне среднестатистической погрешности расчетов, что говорит об их стабильности.

Земельные участки под коммерческую застройку

Далее по уровню цены за сотку следует сегмент земельных участков коммерческого назначения — 9525 долларов (1 475 994 тенге).

В данный сегмент входят участки, предназначенные под строительство торговой, торгово-развлекательной, гостиничной, офисной недвижимости, а также ресторанов, спортивных учреждений и прочих объектов.

Стоимость самых дорогих участков в январе текущего года находилась в диапазоне 53,5-62,5 тысячи у.е./сотку. В разряд таких участков вошли расположенные по Ш. Кудайбердыулы/Мусрепова и Жумабаева/Майлина и предназначенные под строительство магазина и ресторана.

По отношению к декабрю 2013 года можно заметить увеличение средней цены предложения в сегменте земли под коммерческую застройку. Однако это не было связано с рыночными тенденциями, а стало следствием изменения структуры предложения.

Так, в районе Есиль заметно сократилось предложение «дешевых» земельных участков. К примеру, в январе «ушел» из продажи участок, расположенный вдоль Коргалжинской трассы, площадью 43 сотки и по цене 1000 у.е. за сотку, а также участок, находящийся в мкр-не Уркер, площадью 113 соток и по цене 1327 у.е./сот.

Увеличение средних цен предложения на земли коммерческого назначения в пригороде столицы связано с появлением на рынке «дорогого» земельного участка, расположенного по Алаш шоссе, площадью 40 соток и по цене 10 000 долл. за сотку. Наряду с этим «ушел» с рынка «дешевый» участок под коммерческие цели в поселке Талапкер, площадью 50 соток и по цене 500 у.е./сот.

Таблица 2. Земельные участки под коммерческую застройку в разрезе местоположения

В разрезе земель комерческого назначения можно заметить снижение средней цены по мере возрастания площади. Исключение составляют участки от 31 до 50 соток, т.к. основное предложение участков такой площади сконцентрировано на окраинах города.

Земельные участки под ИЖС

Средневзвешенная цена предложения на земельные участки в Астане под индивидуальное жилищное строительство в январе 2014 года сложилась на уровне 9493 долларов (1 471 035 тенге) за сотку.

В целом в данном сегменте наблюдается стагнация средних цен предложения.

При распределении средних цен предложения по площади прослеживается тенденция снижения цен по мере увеличения площади участка. 

Таблица 3. Земельные участки под ИЖС в разрезе площади

Однако среди участков, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, исключением стали участки от 9,5 до 15 соток, т.к. в этот диапазон входят объекты площадью 10 соток с достаточно низкой ценой за сотку (6984 у.е./сот.), которые занимают основную долю в данном сегменте (119 ед.), 47 объектов из них расположены в поселке Восточная Ильинка, где цена на такие участки еще ниже — 5194 у.е./сот. 

Земельные участки свободного назначения

Средняя цена на земельные участки свободного назначения относительно предыдущего месяца изменилась незначительно и сформировалась на уровне 4039 долларов, или 625 883 тг/сот. Относительно декабря 2013 года наблюдается стагнация ценовых показателей во всех районах города.

Земельные участки производственного назначения

Средневзвешенная цена предложения на земельные участки производственного назначения в январе 2014 года составила 2953 $/сот. (457 597 тг). Незначительное снижение средней цены произошло в районе Сарыарка, где одной из причин снижения стало появление в январе в продаже более дешевых участков с достаточно большой площадью, которые и снизили среднюю цену в этом сегменте.

В остальных районах города ценовой показатель на земли производственного назначения остался относительно декабря 2013 года в стабильном состоянии.

Таблица 4. Земельные участки производственного назначения в разрезе местоположения

Цены в разрезе площади земельных участков

Тенденция снижения цен по мере увеличения площади участка также прослеживается и по остальным видам назначения земель.

Таблица 5. Цены на земельные участки в разрезе площади

Структура предложения

В январе 2013 года на продажу была выставлена 156 341 сотка земли, в количественном измерении анализируемая база составила 831 объект.

С точки зрения территориальной принадлежности участков наибольшая доля от суммы площадей приходится на земли, расположенные в пригороде столицы, такая расстановка по площади вызвана тем, что в пригороде выставлены на продажу земли, предназначенные под сельское хозяйство, которые характеризуются большими площадями. Дефицит предложения земельных участков наблюдается в районе Есиль.

В зависимости от назначения участков основную долю занимают земли сельскохозяйственного назначения. Самым низким удельным весом по площади в январе 2014 года обладают участки под строительство МЖК.

Если рассматривать объем предложения с точки зрения количества объектов, то основная масса всех предложений пришлась на участки под ИЖС, тогда как минимальным количеством предложения также обладали участки под строительство МЖК.

Ценовые изменения в ретроспективе

В квартальной динамике наблюдаются колебания средней цены на землю, которые связаны с действием сезонных факторов и изменением структуры предложения. Однако сумма темпов в течение года дает прирост средней цены предложения земельных участков в Астане на 9,6%.

Таблица 6. Средняя цена на рынке земельных участков Астаны и темпы ее изменения

Прогнозы на рынке земли

Спрос на земельные участки в зависимости от их назначения может обуславливаться разными экономическими факторами. Так, спрос на землю под ИЖС зависит от уровня и темпов роста реальных доходов населения и условий по ипотечному кредитованию. Спрос на участки под коммерческую застройку зависит от ряда других факторов, таких как развитие экономики региона, его инвестиционной привлекательности, условий кредитования бизнеса.

Несмотря на довольно сдержанный рост экономики Казахстана, Астана остается привлекательным рынком для внутренних и иностранных инвесторов, этот интерес поддерживается будущим проектом «ЭКСПО-2017». Однако динамика объема инвестиций в строительство Астаны, в том числе и жилищное, показывает их планомерное снижение с июля 2013 года.

Положительная же динамика ввода в эксплуатацию новых зданий поддерживается за счет инвестиций прошлых лет. Такие тенденции дают основание прогнозировать ограниченный спрос на земельные участки в 2014 году.

Однако поведение рынка земельных участков будет напрямую зависеть от их местоположения. Очевидно, что участки в центральных и активно застраиваемых районах не потеряют своей привлекательности. В Астане уже сейчас наблюдается острый дефицит таких участков, и с каждым годом их становится меньше. Цена такой земли будет только расти.

Сегмент же участков, расположенных на окраинах города и в пригородах, а также участков без близкой перспективы проведения коммуникаций определенным образом потерпит снижение спроса и цен.

Отразится на рынке земельных участков и девальвация иностранной валюты, произошедшая в феврале 2014 года.

Все эти факторы могут привести к снижению средних цен предложения в пределах 10-12% до конца года.

Выводы

• В целом по городу наблюдается стабильность средних цен предложения.
• В ближайшей перспективе на рынке земельных участков города Астаны ожидается снижение средних цен предложения.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046