Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Астаны (февраль 2014 г.)

В феврале средневзвешенная удельная цена предложения на рынке вторичного жилья Астаны зафиксирована на уровне 2135 $/кв.м. Прирост к прошлому месяцу составил 12 долларов на каждый квадратный метр, или 0,6%. Средние цены в «дорогом» сегменте остановились на уровне 2620 $/кв.м (+0,7%), а в «дешевом» — на уровне 1717 $/кв.м (+1,1%).

Цены по административным районам

Повышение средних цен предложения наблюдается только в районе Алматы. В остальных районах города изменения ценовых показателей незначительны, т.е. лежат в пределах среднестатистической погрешности расчетов (таблица 1).

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья по административным районам города

Район

Объем предложения, ед.

Изменение объема к прошлому периоду, ед.

Средняя
удельная
цена
предложения,
$/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

$

%

Алматы

2741

49

2073

+17

+0,82

Есиль

966

30

2585

-17

-0,65

Сарыарка

1500

-48

1958

+9

+0,47

По городу

5207

31

2135

+12

+0,57

Самые «дорогие» квартиры в Астане традиционно предлагаются к продаже в районе Есиль, эта цена превышает средний показатель по городу на 21%.Средняя максимальная цена за 1 квадрат площади зафиксирована на многокомнатные квартиры в районе Есиль —2772 у.е. При этом средняя минимальная цена продолжает держаться на 3-комнатные квартиры в районе Сарыарка — 1891 у.е.

Средняя удельная цена предложения в самых «дорогих» жилых комплексах в анализируемом месяце находится в диапазоне 3930-6025 $/кв.м.

Таблица 2. Топ-10 самых дорогих квартир в феврале 2014 года

Название ЖК

Кол-во
комнат

Площадь, кв.м

Цена, $

Цена за 1 кв.м, $

«Триумфальный»

2

89

350 000

3933

«Хайвил Астана»

4

192

800 000

4167

«Ак-Булак-3»

5

195

850 000

4359

«Отырар»

4

168

750 000

4464

«Гранд Алатау»

3

133

600 000

4511

«Europe Palace»

4

177

800 000

4520

ЖК на Водно-Зеленом бульваре

1

53

250 000

4717

«Городской романс»

4

168

850 000

5060

«Лазурный квартал»

2

58

325 000

5603

«Нурсая»

2

83

500 000

6024

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

Очевидно, что самая высокая средняя запрашиваемая цена приходится на квартиры в новостройках элит-класса — 2834 $/кв.м, а самая низкая цена предложения квадратного метра прослеживается на жилье старой постройки — 1636 $/кв.м.

Средние ценовые показатели на рынке вторичного жилья в зависимости от класса жилья

Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что повышение среднего показателя по городу было обусловлено ростом цен на 2-комнатные квартиры в новостройках, в то время как изменения цен на квартиры остальных форматов не превысили уровня погрешности расчетов. Подробнее в таблице 2.

Средние удельные цены 1-, 4- и многокомнатного жилья в феврале превысили средний показатель по городу на 1,2%, 5,3% и 3,9% соответственно, а цены 2- и 3-комнатного жилья лежат ниже среднегородского показателя на 1,4% и 0,9%. Традиционно самые доступные квадратные метры в 2-комнатных квартирах.

Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от формата квартиры

Комнатность

Объем предложений, ед.

Изменение объема к прошлому периоду, ед.

Средняя
удельная
цена
предложения,
$/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

$

%

1-комнатные

1212

6

2160

+17

+0,78

2-комнатные

1922

43

2105

+21

+1,03

3-комнатные

1536

3

2116

+13

+0,62

4-комнатные

432

-32

2249

-24

-1,04

5-комнатные и выше

105

11

2218

-30

-1,34

По городу

5207

31

2135

+12

+0,57

Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки и типа жилья показал в феврале рост цен на квартиры новой постройки в кирпичных домах.

При рассмотрении распределения объема предложения по ценовым уровням (диаграмма 2) видно, что анализируемая база в феврале сократилась объектами в «дешевом» сегменте и пополнилась в среднем и «дорогом» ценовых сегментах. Так, в диапазоне 600-1600 $/кв.м количество предложений снизилось на 18,5%, а в диапазонах 1600-2600 $/кв.м и 2600-4500 $/кв.м зафиксировано увеличение объемов на 2,5% и 0,2% соответственно. В анализируемом периоде не наблюдается структурного сдвига, рост общегородского показателя обусловлен как появлением новых объектов с ценами, превышающими цены «старых» на 1,8%, так и повышением цен на позиционируемые ранее объекты.

Напомним, что плавное смещение предложений в сторону «дорогих» цен во всех диапазонах наблюдается с середины 2009 года.

Распределение предложений по ценовым уровням по городу

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

Удельные цены предложения по городу

В феврале средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 0,7% до 2620 $/кв.м. Основное влияние на повышение оказали 1- и 2-комнатные квартиры.

В секторе «дешевого» жилья по сравнению с январем средняя цена предложения выросла на 1,1% до 1717 $/кв.м. Повышение средних цен прослеживается на все форматы квартир, кроме 4-комнатных, где цены сократились.

Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья г. Астаны по сегментам

Формат квартиры

Средняя
удельная
цена
предложения в сегменте «дорогого» жилья
$/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

Средняя
удельная
цена
предложения в сегменте «дешевого» жилья
$/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

Индекс расслоения

$

%

$

%

1-комн.

2579

+25

+0,99

1786

+19

+1,06

1,44

2-комн.

2555

+40

+1,58

1732

+21

+1,21

1,48

3-комн.

2607

+6

+0,25

1687

+36

+2,17

1,55

4-комн.

2917

-13

-0,43

1646

-42

-2,51

1,77

5-комн. и выше

3279

-61

-1,83

1381

+12

+0,9

2,38

Алматы

2542

+19

+0,74

1692

+26

+1,57

1,50

Есиль

3210

+27

+0,84

1998

-41

-2,02

1,61

Сарыарка

2385

-4

-0,16

1585

+33

+2,16

1,50

По городу

2620

+19

+0,71

1717

+19

+1,12

1,53

Отметим, что цены в сегменте «дешевого» жилья растут с середины 2012 года в среднем в месяц на 1,2%, цены в сегменте «дорогого» жилья увеличиваются медленнее, чем в «дешевом», в среднем на 0,7% в месяц.

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которого берется по 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,53, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем сузились.

динамика изменения индекса расслоения на рынке вторичного жилья

Ценовые изменения в ретроспективе

За весь период наблюдения за сегментом «дорогого» жилья с ноября 2007 года тенговые цены увеличились на 37,9% (+127 700 тг/кв.м) без учета уровня инфляции, а в секторе жилья эконом-класса рост цен в тенге составил 35,7% (+74 800 тг/кв.м). Средний ценовой показатель по городу повысился на 37,5%, прибавив к каждому квадратному метру по 100 700 тенге. При этом наибольший рост средней удельной цены предложения прослеживается на 1-комнатное жилье — 41,7%, а наименьший на многокомнатное — 8%.

Однако долларовые цены всё ещё находятся ниже пиковых цен 2007 года в сегменте «дорогих» цен на 1,8%, при этом в «дешевом» и среднем сегментах цены выросли на 3,1%и 0,8% соответственно.

По сравнению с этим же периодом прошлого года средняя удельная цена предложения в долларах по городу выросла на 12,2% (диаграмма 5), в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья — на 10,5% и 14% соответственно. За год, с февраля 2013 года по январь 2014 года, уровень инфляции в столице составил 7,4%. При этом можно отметить, что за аналогичный период в сегменте «дорогого» жилья рост цен в Астане превышает уровень инфляции в 1,4 раза, а в среднем ценовом сегменте и сегменте «дешевого» жилья — в 1,7 раза и в 2 раза соответственно.

Распределение средней удельной цены предложения на рынке вторичного жилья

Однако тенговые цены в данном месяце демонстрируют значительный рост. Это произошло из-за девальвации национальной валюты на 20%. Цены в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья увеличились на 30,3% и 25,4% соответственно, средний ценовой сегмент — на 29%.

Средняя цена за квартиру в Астане составляет $156 200, или 26 507 200 тенге (от $86 600, или 14 935 500 тг, за 1-комнатную до $447 900, или 73 674 200 тг, за многокомнатную). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 10,6% больше. Максимальный годовой рост наблюдается на 1-комнатное жилье — 22,1% (плюс $15 700), а на многокомнатные квартиры, напротив, прослеживается снижение на 12,8%, или минус $65 700.

Предложение

Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 5207 ед. общей площадью 374 тысячи кв.м, объем рынка в ценах предложения — 809 млн долларов.

Лидером по объему предложений (диаграмма 6) остается район Алматы — 53%, а минимум традиционно пришелся на новый, быстро застраивающийся, административный район Есиль — 18%.

Районы

Анализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 37%, а минимальный 5-комнатные и выше — 2% (диаграмма 7).

КомнатностьАнализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 49, в монолитных и панельных домах — 33% и 18% соответственно (диаграмма 8).

МатериалВсё многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних 10-15 лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 72%, постройкам старого типа — 2%, улучшенной планировки — 20% и «хрущевкам» — 6% (диаграмма 9).

Качество жилья

Прогнозы на рынке вторичного жилья

На рынке вторичного жилья г. Астаны основными составляющими спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня.

Так, в течение последних двух лет в Астане наблюдается снижение темпов роста реальных и номинальных денежных доходов. При этом уровень ипотечного кредитования остается на достаточно низком уровне.

Динамика темпов реальных и номинальных доходов населенияСдержанные темпы роста экономики и февральская девальвация негативно отразятся на реальных денежных доходах населения. Разумеется, это в первую очередь скажется на доступности жилья для населения с низкими и средними доходами. Таким образом, цены в сегменте жилья эконом-класса первыми подвергнутся снижению, так как именно в этом сегменте сконцентрирован массовый спрос. Снижение цен в данном сегменте может составить 7-10% до конца года.

Жилье элит- и бизнес-классов может отреагировать на девальвацию с задержкой по времени и более низкими темпами снижения, так как спрос на данный вид жилья принадлежит населению с достаточно высоким уровнем дохода.

Выводы

  • Относительно января в феврале 2014 года прирост цен составил 12 долларов на каждый квадратный метр, или 0,6%.
  • Повышение среднего показателя по городу было обусловлено ростом цен на 2-комнатные квартиры в новостройках, в то время как изменения цен на квартиры остальных форматов не превысили уровня погрешности расчетов.
  • Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается прирост объема предложения.
  • Согласно прогноз аналитической службы kn.kz, в ближайшие месяцы на рынке жилья ожидается сокращение долларовых цен в пределах 1-1,5% в месяц.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

1 комментарий:

Обновить
Иван (07.03.2014 18:20)

ошибка в "объем рынка в ценах предложения — 809 млрд долларов.". вместо млрд нужно указать млн

Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков