Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости Алматы (январь 2014 г.)

Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости Алматы (январь 2014 г.)

В январе в Алматы на рынке продажи коммерческой недвижимости изменение ценового показателя было незначительным, а на рынке аренды прослеживается рост цен на 5,7%. 

Средняя удельная цена предложения на рынке продажи за месяц зафиксирована на уровне 1773 $/кв.м, а на рынке аренды ставка найма сложилась на уровне 19,19 $/кв.м.

Экспонируемые объекты в сфере продажи и аренды коммерческой недвижимости классифицированы по следующим категориям: торговая, офисная, складская, производственная недвижимость, недвижимость производственного сервиса и индустрии сервиса, общественного питания, гостиничного, культурно-развлекательного, социально-культурного, рекреационного и сельскохозяйственного назначения.

Рынок продажи

Цены по назначению и районам

Наибольшие цены предложения на рынке продажи коммерческой недвижимости прослеживаются в сегменте рекреационного назначения, а наименьшие — на складскую недвижимость.

Рынок продажи

В анализируемом месяце снижение ценового показателя зафиксировано на офисную недвижимость, и рост на производственную и торговую недвижимость. В остальных сегментах рынка изменения средних цен предложения незначительные.

Рынок продажиВ разрезе административных районов города максимальная цена предложения наблюдаются в Медеуском районе, а минимальная — в Жетысуском районе. При этом по сравнению с прошлым месяцем прослеживаются незначительные изменения запрашиваемых средних цен во всех районах города, исключение составили Алатауский и Турксибский районы, где зафиксирован рост цен.

Торговая недвижимость

В анализируемом периоде наибольшие запрашиваемые цены на торговые площади наблюдаются на первых этажах жилых домов, наименьшие – традиционно прослеживаются на городских рынках.

Рынок продажи

Офисная недвижимость

Максимальная средняя цена продажи на рынке офисной недвижимости наблюдается в бизнес-центрах, а наименьшая – в отдельно стоящих зданиях.

Основное влияние на снижение запрашиваемых цен в данном сегменте оказали сократившиеся цены на офисные площади в жилых домах.

Рынок продажи

Ценовые изменения в ретроспективе

В сегменте офисной недвижимости в течение года средние цены демонстрировали завидную стабильность, при этом ежемесячно прирост составлял менее 0,5%. Годовой рост сложился на уровне 3,6%.

На торговую недвижимость в течение 2013 года прослеживалось незначительное сокращение средних цен предложения, основной спад цен пришелся на 2 квартал. По отношению к прошлому году цены сократились на 1,6%.

Динамика удельной цены предложения на рынках продажи офисных и торговых помещений

Структура анализируемой базы

Общая численность объектов коммерческой недвижимости, предлагаемых на продажу по данным kn.kz — 1022 ед.

Максимум предложений на продажу пришелся на торговые (48%) и офисные помещения (28%). На недвижимость социально-культурного, культурно-развлекательного и гостиничного назначения суммарно приходится немногим более 2%.

Рынок продажи

В разрезе районов города максимальное количество предлагаемых на продажу объектов приходится на Алмалинский район — 26%, а минимальное — на Жетысуский — 7%.

Рынок аренды

Цены по назначению и районам

Наибольшая стоимость аренды одного квадратного метра в Алматы наблюдается на недвижимость индустрии сервиса, а наименьшая — на складскую недвижимость.

Повышение арендных ставок прослеживается на недвижимость индустрии сервиса, рекреационного назначения, производственного сервиса и офисную недвижимость. В остальных сегментах коммерческой недвижимости изменение арендных ставок незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов.

Рынок аренды

В разрезе административных районов города максимальная ставка найма зафиксирована в Бостандыкском районе, а минимальная — в Жетысуском. При этом во всех районах города наблюдаются незначительные изменения арендных ставок, исключение составили Бостандыкский район, где отмечен рост ставок найма.

Торговая недвижимость

В анализируемом периоде наибольшие арендные ставки на торговые площади наблюдаются в торговых центрах Алматы, наименьшие – в административных зданиях.

Рынок аренды

Офисная недвижимость

Максимальная арендная ставка на рынке офисной недвижимости наблюдается в бизнес-центрах, а наименьшая – в отдельно стоящих зданиях.

Основное влияние на рост ставок найма в данном сегменте оказали увеличившиеся цены на офисные площади в бизнес-центрах.

Рынок аренды

Ценовые изменения в ретроспективе

В динамике на рынке аренды коммерческой недвижимости ставки найма офисных площадей в течение года были достаточно стабильными, и годовое повышение составило лишь 0,7%. Арендные ставки на рынке торговой недвижимости в 2013 году ознаменовались снижением, здесь рента сократилась на 8,5%.

Средняя арендная ставка в сегментах офисной и торговой недвижимости

Структура анализируемой базы

Общая численность объектов коммерческой недвижимости, предлагаемых в Алматы к аренде по данным kn.kz — 1013.

Максимум предложений пришелся на торговые и офисные помещения — 39% и 29% соответственно. Суммарно менее 2% приходится на недвижимость культурно-развлекательного и рекреационного назначения.

Рынок аренды

В разрезе административных районов города лидирующие позиции занимает Алмалинский район — 24%. Минимум предложений на аренду пришелся на Жетысуский район — 7%.

Рынок аренды

Прогнозы на рынке коммерческой недвижимости

По итогам 2013 года по городу и в стране в целом продолжилось сокращение темпов роста экономических показателей. Также наблюдается ограниченный доступ к кредитным займам, что влияет на доходы компаний и ведет к некоторому снижению рентабельности производства. Замедление экономического роста, в свою очередь, влияет и на темпы роста реальных доходов населения.

Темпы кредитования экономики Казахстана банками второго уровня остаются на гораздо более низком уровне по сравнению с докризисными. Это связано с сохраняющимся ограничением доступа к внешнему финансированию и высокой долей проблемных кредитов в портфелях банков. Как показывает динамика, за последние 2 года темпы объемов кредитования имеют тенденцию снижения.

По данным исследования НБ РК банков второго уровня на 1 января 2014 года, в первом полугодии 2014 года существенных изменений в кредитной политике банков не ожидается.

Динамика темпов кредитования экономики

В динамике индекса объема инвестиций в основной капитал также прослеживается некоторое снижение показателя за последний год.

Индекс физического объёма инвестиций в основной капиталИз анализа показателей финансово-хозяйственной деятельности предприятий г. Алматы видно, что в течение 2011-2012 гг. происходит небольшой рост объемов произведенной продукции и оказанных услуг, а также увеличение прибыли предприятий по налогообложению. В целом, деятельность хозяйствующих субъектов города остается доходной. По итогам трех кварталов 2013 года рентабельность производства составила 9,8%.

Показатели финансово-хозяйственной деятельности предприятийРынок продажи, как и рынок аренды коммерческой недвижимости, в текущем году будут подвержены риску снижения в связи с девальвацией национальной валюты и сокращающихся темпов роста экономических показателей.

Выводы

  • В январе 2014 года на рынке продажи коммерческой недвижимости Алматы в целом по городу запрашиваемые цены изменились незначительно, а на рынке аренды прослеживается рост ставок найма, вызванный в основном структурным сдвигом из-за сокращения количества предложений в начале года.
  • Состояние экономических факторов рынка коммерческой недвижимости дает основание прогнозировать стагнацию ценовых показателей с последующим их снижением. Сокращение цен на рынке продажи может составить 10-12% до конца года. 

Мониторинг рынка коммерческой недвижимости представлен в сокращенном варианте, по вопросам приобретения полной версии обращаться по телефону: 8 (7212) 910-046 и на e-mail: analitika@kn.kz.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков