Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (февраль 2014 г.)

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (февраль 2014 г.)

Тенденция роста цен на рынке вторичного жилья города Алматы, продолжавшаяся пять месяцев подряд, сменилась стагнацией. В феврале 2014 года средний ценовой  показатель зафиксирован на уровне 2027 $/кв.м (в тенговом эквиваленте — 368 400 тг./кв.м). Ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья сократился на 0,3%, а «дешевого» — не изменился.

Цены по административным районам

Во второй месяц года сокращение средних цен предложения наблюдается в Медеуском районе, а повышение в Турксибском. В остальных районах города изменения ценовых показателей незначительные, т.е. лежат в пределах среднестатистической погрешности расчетов (таблица 1).

Таблица 1.

Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе районов

Район

Объем предложений, ед.

Уд. вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения,
$/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

$

%

Алатауский

179

1.95

1455

-4

-0.25

Алмалинский

1806

19.63

2168

+1

+0.03

Ауэзовский

2323

25.25

1723

+5

+0.32

Бостандыкский

2263

24.6

2306

-11

-0.49

Жетысуский

797

8.66

1492

+14

+0.95

Медеуский

1185

12.88

2648

-81

-2.98

Турксибский

646

7.02

1424

+36

+2.58

По городу

9199

100

2027

-6

-0.28

Самые «дорогие» квартиры в Алматы традиционно предлагаются на продажу в Медеуском районе, их цена превышает средний показатель по городу на 31%. Средние цены в Бостандыкском и Алмалинском районах города превысили средний показатель по городу на 14% и 7% соответственно.

В районах первой Алматы в Жетысуском и Турксибском районах ценовые показатели держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 26-30%. В новом административном Алатауском районе ценовой показатель ниже на 28%, а в спальном Ауэзовском районе — на 15%.

Таблица 2.

Топ 10 самых дорогих квартир в феврале 2014 года

Название комплекса

Кол-во
комнат

Площадь, м²

Цена, $

Цена за 1 кв.м, $

ЖК "Есентай Парк"

3

134

770 000

5746

ЖК "Триумф-2"

4

207

1 200 000

5797

ЖК "Долина Роз"

7

340

2 000 000

5882

ЖК "Megatower Almaty"

3

102

620 000

6084

Коттеджный городок "Ботанический Сад"

4

146

900 000

6164

ЖК "Аль-Фараби"

3

110

700 000

6364

Коттеджный городок "Арман Вилла"

4

250

1 600 000

6400

ЖК "Esentai Palace"

3

121

800 000

6612

ЖК "Версаль"

4

187

1 400 000

7487

ЖК "Керемет"

3

90

750 000

8333

В топ 10 самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали ЖК "Есентай Парк", ЖК "Триумф-2", ЖК "Долина Роз", ЖК "Megatower Almaty", Коттеджный городок "Ботанический Сад", ЖК "Аль-Фараби", Коттеджный городок "Арман Вилла", ЖК "Esentai Palace", ЖК "Версаль" и ЖК "Керемет. Здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 5850-8330 $/кв.м.

Очевидно, что самая высокая запрашиваемая цена на квартиры приходится на жилье в новостройках элит-класса — 3060 $/кв.м(530400 тг./кв.м), а самая низкая цена предложения 1-го квадратного метра прослеживается на комнаты в приватизированных общежитиях — 1476 $/кв.м (268300  тг./кв.м).

Анализ доступности жилья

Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Алматы, среднемесячная номинальная заработная плата в декабре 2013 года составила 134657 тенге, то доступность жилья в приватизированном общежитии площадью 30 кв.м, при учете, что 70% будет накапливаться на покупку жилья, в среднем составит 7 лет и 1 месяц. Для работников в финансовой и страховой сферах, чья заработная плата держится на уровне 228 795 тенге4 года и 2 месяца, для работников в сфере здравоохранения и социальных услуг (88 285 тенге)10 лет 10 месяцев. Заработная плата работающих на крупных и средних предприятиях немного выше среднемесячной номинальной заработной платы по городу Алматы, поэтому доступность жилья в приватизированном общежитии составляет 7 лет и 1 месяц, а для приобретения жилья бизнес-класса площадью 45 кв. м17 лет и 4 месяца.

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что незначительное сокращение среднего показателя по городу было обусловлено снижением цен на многокомнатные квартиры (с 5-комнатами и выше), в то время как изменения цен на квартиры остальных форматов не превысили уровня погрешности расчетов.

Таблица 3.

Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе комнатности

Формат квартиры

Объем предложений, ед.

Уд. вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения,
$/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

$

%

1-комнатные

1723

18.73

1918

+25

+1.34

2-комнатные

3109

33.8

1954

-3

-0.13

3-комнатные

3379

36.73

2045

+1

+0.05

4-комнатные

844

9.17

2332

-37

-1.55

5-комнатные и выше

144

1.57

2690

-208

-7.19

По городу

9199

100

2027

-6

-0.28

Распределение объема предложений по ценовым уровням (диаграмма 2) показывает, что существенных изменений не произошло, в диапазоне 500-1300 $/кв.м увеличение предложений составило 14%. В диапазоне 1300-2500 $/кв.м и 2500-9000 $/кв.м зафиксировано увеличение объемов на 19% и 15% соответственно.

Распределение объёма предложений по ценовым уровням

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

Ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» вторичного жилья также возросли в течение последних пяти месяцев, при этом темп роста в «дорогом» сегменте опережал темп роста в «дешевом». В анализируемом периоде в целом по городу наблюдается ценовое затишье.

Средние ценовые показатели по городу

Таблица 4

Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам

Формат квартиры

Средняя
удельная
цена
предложения,
в сегменте «дорогого» жилья
$/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

Средняя
удельная
цена
предложения,
в сегменте «дешевого» жилья
$/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

Индекс расслоения

$

%

$

%

1-комнатные

2356

+31

+1.35

1553

+10

+0.64

1.52

2-комнатные

2497

+4

+0.15

1520

-7

-0.47

1.64

3-комнатные

2646

-6

-0.24

1546

+10

+0.63

1.71

4-комнатные

3192

-63

-1.94

1720

-12

-0.72

1.86

5-комнатные и выше

4243

-99

-2.28

1602

-63

-3.76

2.65

Алатауский

1766

+52

+3.05

1191

-32

-2.63

1.44

Алмалинский

2785

-2

-0.06

1699

+27

+1.63

1.57

Ауэзовский

2177

+18

+0.82

1348

+8

+0.61

1.54

Бостандыкский

2989

+3

+0.11

1767

-8

-0.44

1.62

Жетысуский

1846

+7

+0.37

1214

+34

+2.87

1.45

Медеуский

3633

-115

-3.08

1841

-59

-3.11

1.9

Турксибский

1732

+25

+1.47

1156

+25

+2.19

1.44

По городу

2614

-9

-0.33

1555

0

-0.01

1.61

В «дорогом» сегменте вторичного жилья снижение удельных цен предложения наблюдается в Медеуском районе, а повышение — в Алатауском. В разрезе комнатности сокращение цен прослеживается на 3-х, 4-х и многокомнатные квартиры, а на 1-комнатные — цены выросли.

В «дешевом» сегменте вторичного жилья снижение средних цен предложения отмечается в Алатауском и Медеуском, рост — в Алмалинском, Турксибском и Жетысуском, а в остальных районах города средние цены изменились незначительно.

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель на рынке продажи квартир по городу (2032 $/кв.м) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в августе 2009 года (1425 $/кв.м), на 42%, но все еще находится на 34% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года (3057 $/кв.м).

В феврале прошлого года цены на вторичное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год подорожали все форматы квартир. Максимальный годовой рост зафиксирован на многокомнатное жилье - 14,9%, а минимальный — на 1-комнатное — на 1%,

При этом в сегменте «дешевого» жилья рост цен составил 2,8%, а в сегменте «дорогого» — 4,5%.

Динамика средней удельной цены предложения

По данным Департамента статистики г. Алматы, за год, с февраля 2013 года по январь 2014 года, уровень инфляции составил 5%,при этом можно отметить, что изменение среднего ценового показателя по городу на рынке вторичного жилья во всех сегментах рынка (в «дорогом», «дешевом» и среднем ценовом сегментах) не превышает уровень инфляции.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» вторичного жилья продолжает прослеживаться небольшой повышательный тренд. Можно отметить, что средний ценовой показатель по городу с начала 2012 года держался практически на одном уровне - около 1950 $/кв.м, однако в последние несколько месяцев прослеживалась небольшая положительная динамика, которая сменилась стагнацией.

Структура предложения

За исследуемый период рассматривалось в среднем 9,2 тыс. квартир.

Анализируя город как совокупность районов, можно сказать, что максимум предложений приходится на Ауэзовский район, а минимум пришелся на Алатауский район.

Структура предложения

Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры, а наименьший — 5-комнатные и более.

Комнатность

Выводы и прогнозы

  • В феврале на рынке вторичного жилья города Алматы прослеживается ценовое затишье во всех сегментах рынка.
  • Сдерживающими факторами дальнейшего роста цен на жилую недвижимость Алматы являются девальвация национальной валюты, снижение темпов роста реальных доходов населения и стабильно низкие объемы ипотечного кредитования;
  • Влияние данных факторов отразится на рынке недвижимости с временным лагом и выразится в стагнации и последующем снижении долларовых цен. 

Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046 

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков