Аналитический обзор рынка частных домов Караганды (февраль 2014 г.)

В феврале 2014 года на рынке частных домов Караганды средневзвешенная цена предложения за анализируемый период составила 823 у.е./кв.м (149 841 тг/кв.м). По сравнению с январем изменений средних цен не отмечалось.

Цены предложения

Максимальные цены индивидуального жилья традиционно сформировались в районах Город и Юго-Восток. Средняя цена квадратного метра в обоих районах практически находится в одном ценовом сегменте и выше среднегородского показателя на 18%.

Далее по уровню снижения следует район Михайловка, где удельная цена квадратного метра на частные дома ниже среднего показателя в целом по городу на 5%. В районах Майкудук и Пришахтинск разница цен составила 18% и 31% соответственно. 

Таблица 1. Показатели рынка частных домов по районам

Минимальные цены среди районов города зафиксированы на частное жилье, расположенное в микрорайоне Кунгей. Здесь удельная средневзвешенная цена предложения меньше среднего значения по городу вполовину. Микрорайон Кунгей — достаточно новая, только застраивающаяся часть, отдаленная от центра города. Малоразвитая инфраструктура, отсутствие общественного транспорта, большой процент незавершенного строительства объясняют доступность цен относительно среднегородских цен на индивидуальное жилье.

В феврале 2014 года ценовые колебания в сегменте рынка частного жилья незначительные, не превышают 0,4%. По всем районам города месячные ценовые показатели находятся в состоянии стабильности.

Учитывая девальвацию, произошедшую 11 февраля текущего года, уровень средних цен в национальной валюте на частное жилье вырос в среднем на 20%. Максимальный рост в тенговом эквиваленте отмечается в районе Пришахтинск на 25%, минимальный — в микрорайоне Кунгей — на 11,5%.  

По всем форматам домов цены в рассматриваемом сегменте остаются в стабильном состоянии. Максимальные изменения наблюдаются на 2-комнатные дома. Такое колебание объясняется небольшим количеством предложения и изменением структуры относительно предыдущего месяца.

Максимальная цена квадратного метра зафиксирована в сегменте 5-комнатных домов, она на 5% выше среднегородской цены частного жилья. Минимальная цена квадрата отмечается на 3-комнатные дома, где цена на 5% ниже уровня среднегородского показателя.

Максимальный рост в тенговом эквиваленте зафиксирован на 5-комнатные дома.  

Ценовые колебания, как по районам, так и по форматам домов, на среднюю цену в целом по городу влияния не оказали, она находится в стабильном состоянии. 

Таблица 2. Показатели рынка частных домов по формату

Изменения ценовых показателей в ретроспективе 

В период наблюдения за ценами индивидуального жилья с января 2011 по февраль 2014 года стабильный рост цен наблюдался с января 2011 по февраль 2012 года. Значительные ценовые колебания пришлись на апрель-сентябрь 2012 года.

В 2013 году с марта по июнь наблюдается плавное ценовое снижение на 5%, далее рост и стабилизация на уровне цен, зафиксированных в конце 2012 начале 2013 года.

За год с февраля 2013 года по февраль текущего года цена изменилась на 0,6%.

Сегмент рынка частного жилья ведет себя более стабильно, чем цены на рынке квартир в Караганде, где годовой рост составил 11%.

В ближайшие месяцы на рынке жилья ожидается сокращение долларовых цен в пределах 1-1,5% в месяц. 

Индекс расслоения «дорогого» и «дешёвого» жилья

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которого берется 20% от верхнего и нижнего ценового уровня анализируемой базы). В феврале текущего года по выставленным на продажу частным домам г. Караганды индекс расслоения составил 2,7. Данное значение свидетельствует о превышении стоимости «дорогого» жилья над стоимостью «дешевого» в 2,7 раза.

По результатам проведённого анализа, цена квадратного метра «дорогих» частных домов составила 1281 у.е., «дешевых» — 475 у.е./кв.м. Изменение удельной цены в сегменте «дорогого» жилья за месяц составило минус 2,4%. Цена в сегменте «дешевого» жилья изменилась на 3%. 

Таблица 3. Показатели в сегменте «дорогого» и «дешевого» жилья

Анализируемая база предложения

В феврале 2014 года в сегменте частных домов г. Караганды к продаже было представлено 942 объекта общей площадью 128 353 кв.м. Относительно предыдущего периода расчетная база увеличилась на 11%.

Максимальный объем предложения принадлежит району Город и занимает чуть менее половины всего объема предложения в сегменте рынка частных домов. Далее по уровню снижения следуют районы Михайловка, Пришахтинск и Майкудук. Минимум частных домов к продаже предложено в мкр-не Кунгей и р-не Юго-Восток.

В зависимости от количества комнат наибольшую долю в общем объеме предложения занимают 4-комнатные дома. Практически в равных долях предложение 3-комнатных, 5- и многокомнатных домов. Минимум частных домов предложено 2-комнатного формата. 

По материалу стен больше всего в рассматриваемом сегменте рынка предложено домов из кирпича — 60% от общего объема предложения. Далее по уровню снижения следуют дома, построенные из шлакоблоков, — 27%. Деревянных домов на рынке предложено 7%, и 6% предложения приходится на дома из остальных материалов, таких как газоблоки, керамзит, саман, монолит.

Структура рынка

По площади домов предложение сложилось следующим образом: частные дома площадью до 70 квадратных метров составили 25% от общего объема предложения. Их средняя цена сложилась на уровне 50 000 у.е. за дом. Чаще всего такие дома подразумевают двух или более хозяев, и к продаже предлагается половина дома. В зависимости от состояния дома и его местоположения, а также хозяйственных построек, находящихся на прилегающей территории, цены на такие дома колеблются от 15 000 до 150 000 долларов за дом.

Максимальный объем предложения составляют дома площадью от 71 кв.м до 120 кв.м — всего 46%, средняя цена которых составила 78 300 у.е. за дом. Наивысшая цена в данном разделе зафиксирована на отметке 370 000 у.е. за дом.

Частные дома площадью от 121 до 200 кв.м составили 13% от общего объема предложения. Их средняя цена — 123 000 у.е. за дом.

Коттеджи площадью более 200 кв.м составляют 16% от общего предложения по городу. Уровень классности таких домов наиболее высок, средняя цена составила 280 700 у.е. за дом. Максимальная цена зафиксирована на отметке 1 миллион 300 долларов за дом.

Выводы

• Относительно января в феврале 2014 года средняя удельная цена в долларовом эквиваленте на рынке частного жилья находится в стабильном состоянии, тогда как цена в национальной валюте после девальвации выросла на 20%.
• Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается прирост объема предложения.
• Согласно прогнозаманалитической службы kn.kz, в ближайшие месяцы на рынке жилья ожидается сокращение долларовых цен в пределах 1%-1,5% в месяц.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046