Аналитический обзор рынка вторичного жилья Караганды (март 2014 г.)

Аналитический обзор рынка вторичного жилья Караганды (март 2014 г.)

В марте 2014 года на рынке вторичного жилья города Караганды средняя цена предложения составила 1127 у.е. (205 100 тг) за квадратный метр. 

Падение средней долларовой цены за месяц составило 2,5%, или 28,5 долларов с квадратного метра.

После февральского «замирания», в марте, на рынке квартир Караганды долларовые цены начали отыгрывать февральский скачок, согласно прогнозам аналитической службы kn.kz на 2014 год.

Сокращение средних цен было зафиксировано во всех районах города, на все типы и форматы жилья. Наиболее ощутимое снижение произошло в самом массовом сегменте квартир «хрущевок» и улучшенных панельных домах — 2,6% и 2,4%, или 28 долларов с каждого квадратного метра (таблица 1). 

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья по типу

Тип жилья

Объем предложения, ед.

Цена за у.е./кв.м

Изменения цены
к февралю

у.е./кв.м

%

новостройки

250

1375

-18,2

-1,31

«сталинки»

439

1220

-23,69

-1,91

улучшеной

2089

1181

-28,42

-2,35

«хрущевки»

2636

1045

-27,84

-2,59

Средняя

5414

1127

-28,5

-2,47

Аналитики kn.kz, связывают такое давление с концентрацией спроса именно в этих «дешевых» сегментах (здесь цена на 200-300 долларов за квадрат ниже цен на квартиры в новостройках и старой постройки — «сталинках»), а покупатели этого класса жилья наиболее чувствительны к кризисным явлениям и снижению платежеспособности из-за девальвации.    

Что касается новостроек и качественных домов старой постройки («сталинок»), то здесь продавцы квартир, как правило, готовы дольше ждать покупателей, поэтому и темпы снижения здесь почти вполовину меньше, чем в «дешевом» сегменте — минус 1,3 и минус 1,9% соответственно.

Однако как показывает опыт предыдущей девальвации, такое различие в темпах со временем сглаживается, и динамика цен на разные типы жилья приближается к среднерыночной. 

Цены по районам

Максимальной ценой жилого квадрата в анализируемом периоде традиционно обладают квартиры, расположенные в районе Город. Цена на них на 17% выше среднегородского показателя. Практически в одном ценовом сегменте находится жилье районов Юго-Восток и Михайловка. Наиболее доступными по цене являются квартиры, находящиеся в районах Майкудук и Пришахтинск. Средняя удельная цена в Майкудуке на 27% ниже среднегородской цены, в Пришахтинске — на 32%. 

Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья по районам города

Район

Объем предложения, ед.

Цена за у.е./кв.м

Изменения цены
к февралю

у.е./кв.м

%

Город

1747

1323

-7,25

-0,54

Юго-Восток

1727

1227

-17,44

-1,4

Михайловка

237

1222

-17,08

-1,38

Майкудук

1347

823

-7,7

-0,93

Пришахтинск

356

760

-4,11

-0,54

Средние изменения за месяц

5414

1127

-28,5

-2,47

Как показали расчеты, наиболее существенное снижение цен послед девальвации произошло на Юго-Востоке. Здесь средняя цена предложения за квартиру стала ниже в среднем на 1189 $. в Городе снижение составило 1000 $, в Майкудуке — 843 $. В районе Пришахтинск ценовая политика осталась прежней.

Цены по формату квартир

В разрезе комнатности ценовому снижению подверглись все форматы квартир. Несущественное снижение было зафиксировано на 1-комнатные квартиры — 0,3%.

Максимальной ценой квадратного метра обладают 3-комнатные квартиры, их цена выше среднегородской на 2,6%. Наиболее доступной ценой квадрата стали 2-комнатные квартиры, удельная цена которых ниже среднегородского показателя на 2,7% (таблица 2). 

Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья по формату

Формат квартир

Объем предложения, ед.

Цена за у.е./кв.м

Изменения цены
к февралю

у.е./кв.м

у.е./кв.м

1-комн.

977

1149

-3,64

-0,32

2-комн.

2178

1097

-40,74

-3,58

3-комн.

1701

1156

-17,7

-1,51

4-комн.

478

1108

-52,75

-4,54

Многокомн.

80

1137

-91,61

-7,45

Средняя

5414

1127

-28,5

-2,47

Ценовые изменения в ретроспективе 

Согласно наблюдениям аналитиков kn.kz, с августа 2007 года на рынке жилья в г. Караганда следовало снижение цен на 40% вплоть до ноября 2009 года. Далее с начала 2010 года следует повышательный тренд. В настоящее время средняя цена на рынке жилья Караганды соответствует ее пиковому значению 2007 года. 

Динамика роста средних цен на жилье: с 2008 по 2009 г.г. — средняя цена на квартиры упала на 21%, с 2009 по 2010 г.г — следует стабильный рост на 2%; с 2010 по 2011 — на 22%; с 2011 по 2012 — на 17%; с 2012 по 2013 г.г. — на 11%.

Динамика средней цены предложения на рынке вторичного жилья

Годовая динамика средней цены с марта 2013 года по март 2014 показывает рост долларовых цен на 7% (диаграмма 1).

Динамика средней цены предложения на рынке вторичного жилья

Индекс расслоения

По результатам проведённого анализа, цена квадратного метра «дешевых» квартир составила 919 у.е./кв.м, «дорогих» — 1369 у.е. Цена в сегменте «дешевых» квартир изменилась на 2,5%. Изменение удельной цены в сегменте «дорогих» квартир за месяц составило минус 2,2%.

Таблица 3. Показатели в сегменте «дорогого» и «дешевого» жилья

Район

Цена «дешевого» жилья, у.е./кв.м

Ценовые изменения, %

Цена «дорогого» жилья, у.е./кв.м

Ценовые изменения, %

Индекс расслоения

Город

1067

-0,8

1644

0,2

1,54

Юго-Восток

1040

-0,8

1439

-2,2

1,38

Михайловка

929

-1,2

1512

-3,1

1,63

Майкудук

642

-2,7

1022

1,0

1,59

Пришахтинск

649

0,0

904

-0,6

1,39

Среднее значение

919

-2,5

1369

-2,2

1,49

Отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому» из года в год сокращается. Так в 2010 году индекс расслоения составлял в среднем — 1,85; в 2011 году — 1,66; в 2012 году — 1,55; в 2013 году — 1,49. Это связано с тем, что темпы роста «дешевого» жилья значительно обгоняли темпы роста цен в «дорогом» сегменте. В текущем периоде индекс расслоения вырос на 0,01.

Анализируемая база предложения

В марте 2014 года в сегменте рынка вторичного жилья г. Караганды по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, расчетная база составила 5414 объектов общей жилой площадью 297 554 кв.м. Относительно предыдущего периода отмечается прирост объема предложения.

В равной доле представлено предложение в районах Город и Юго-Восток. Далее по уровню снижения удельного веса предложения следует район Майкудук. Сравнительно меньше квартир на продажу предложено в районах Пришахтинск и Михайловка.

Распределение удельного веса предложений по районам

В разрезе комнатности квартир максимальный объем предложения принадлежит 2-комнатным квартирам. Далее по снижению объема предложения следуют 3- и 1-комнатные квартиры. Минимальное количество представлено на рынке квартир с 4- и более комнатами.

Распределение удельного веса предложений по формату

В зависимости от материала стен структура предложения по Караганде представлена в основном панельными и кирпичными домами. На долю квартир в панельных домах приходится 53%, в кирпичных домах — 44%. Удельный вес монолитного жилья в общей совокупности минимален и составляет 3%.

Выводы

  • В марте 2014 года средняя удельная цена жилой площади снизилась на 2,5%.
  • Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается прирост объема предложения.
  • Сдержанные темпы роста экономики и февральская девальвация негативно отразятся на реальных денежных доходах населения в среднесрочной перспективе, что в свою очередь негативно скажется на доступности жилья для населения с низкими и средними доходами.
  • В ближайшие месяцы прогнозируется дальнейшая коррекция цен на вторичное жилье города Караганды.
  • Согласно прогнозам, в ближайшие месяцы на рынке жилья продолжится сокращение долларовых цен в пределах 1,5%-2% в месяц.

Аналитическая служба kn.kz

Обзор составлен по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков