Аналитический обзор рынка арендного жилья Караганды (март 2014 г.)

Аналитический обзор рынка арендного жилья Караганды (март 2014 г.)

В марте 2014 года на рынке аренды жилья города Караганды средняя ставка найма составила в месяц 57 227 тенге за квартиру, за комнату — 16 000 тенге. В пересчете на квадратный метр удельная средневзвешенная арендная ставка квартир равна 1 271 тенге в месяц, комнат — 810 тенге.

Цены по районам и формату жилья 

Максимальные средние арендные ставки традиционно относятся к району Город — 66 683 тенге за квартиру. Далее, по уровню снижения следуют районы Михайловка и Юго-Восток. Цены съемного жилья в таких отдаленных районах города как Майкудук и Пришахтинск снизились менее чем в два раза (диаграмма 1).

Средние арендные ставки в разрезе районов городаВ марте по отношению к февралю текущего года ценовые изменения говорят о снижении арендной ставки на 3,1% за квартиру, в то время как квадратные метры подешевели в среднем на 2,2%. 

В районе Майкудук уровень снижения составил 4%, или в абсолютном выражении ‑ минус 1583 тенге от ставки найма, зафиксированной в предыдущем месяце.

Максимальные ценовые колебания отмечаются в районах Михайловка и Пришахтинск, что объясняется сравнительно небольшим объемом представленных к аренде квартир, и периодически меняющейся структурой предложения. Однако данные изменения не превысили пределов погрешности, а значит, цены в этих районах находятся в стабильном состоянии (таблица 1).

Таблица 1. Показатели рынка арендного жилья по районам 

Район

Средняя ставка аренды, тг/кв.м

Изменение цены к прошлому месяцу

Средняя ставка аренды за квартиру тг/мес.

Изменение цены к прошлому месяцу

Доходность квартир, %

тг/кв.м

%

тг/мес.

%

Город

1521

0,47

0,03

66 683

-528

-0,79

10,16

Михайловка

1283

-31,86

-2,42

65 036

-4268

-6,16

10,15

Юго-Восток

1240

-0,27

-0,02

58 454

-845

-1,42

10

Майкудук

856

-30,12

-3,6

36 370

-1583

-4,17

10,08

Пришахтинск

806

45,1

5,93

32 787

-448

-1,35

10,13

По городу

1271

-28,21

-2,17

57 227

-1816

-3,07

10,16

В разрезе комнатности отрицательные ценовые изменения отмечаются на все форматы квартир.

Снижение арендной ставки за квадратный метр зафиксировано в сегменте 2-комнатных квартир на 3,3%. Что касается средней ставки найма в целом за 2-комнатные квартиры, то она снизилась на 2,8%, минус 1584 тенге от средней цены предыдущего периода.

Комнаты, сдаваемые внаем с подселением, сократились в цене на 8%, или в абсолютном выражении минус 1406 тенге от значения предыдущего месяца. 

Максимальная цена квадрата наблюдается в сегменте 1-комнатных квартир, которая выше среднегородского значения на 5%. С точки зрения доступности арендных квартир самые низкие цены за квадрат отмечены в сегменте 3-комнатных квартир, их аренда за квадратный метр ниже средней ставки найма жилья по городу на 12% (таблица 2). 

Таблица 2. Показатели рынка арендного жилья по формату квартир 

Формат

жилья

Средняя ставка аренды, тг/кв.м

Изменение цены к прошлому месяцу

Средняя ставка аренды за квартиру тг/мес.

Изменение цены к прошлому месяцу

Доходность квартир, %

тг/кв.м

%

тг/мес.

%

1-комн.

1334

-19,94

-1,47

45 774

-629

-1,35

10,56

2-комн.

1265

-43,1

-3,30

62 248

-1584

-2,84

10,54

3-комн.

1116

-62,34

-5,29

73 580

-3014

-3,94

10,23

комнаты

810

-37,1

-4,38

16 083

-1406

-8,04

-

По городу

1271

-28

-2,16

57 227

-1816

-3,07

10,16

По данным областного департамента статистики, средняя заработная плата одного работника за февраль 2014 года составила 96 100 тенге. Исходя из этого, расходы на аренду квартиры по средней ставке 57 227 тенге будут составлять 63% от среднего дохода населения.

Доходность жилья 

Индекс доходности жилья показывает разницу между доходностью жилья и доходностью по депозиту в национальной валюте.

Поскольку вложения в банковский депозит традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как доля риска по ней всегда выше.

В марте 2014 года средняя ставка по депозитам составила 8,8% годовых. Средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 стабильных банков Казахстана: КАЗКОМ, Народный банк Казахстана, БТА Банк, Банк ЦентрКредит, Сбербанк, АТФ Банк, Цеснабанк, Kaspibank, Альянс Банк и Евразийский Банк.

Наиболее выгодными с точки зрения получения дохода считаются 1- и 2-комнатные квартиры, преимущественно расположенные в районах Город и Михайловка. Средний процент доходности от аренды квартир составил 10,16%, что на 1,4 процентных пункта выше средней ставки по депозиту.

Индекс расслоения «дорогого» и «дешёвого» жилья

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которых берется 20% от верхнего и нижнего ценового уровня анализируемой базы). В марте 2014 года средняя ставка аренды «дорогих» квартир, согласно расчетной базе портала kn.kz, составила 76 089 тенге за квартиру в месяц, «дешевых» — 42 117 тенге. В «дорогом» сегменте аренда жилья подешевела на 3,9%, в «дешевом» сегменте — на 3,6%.

Аренда «дорогого» жилья в 1,8 раза выше цены съема «дешевых» квартир. По районам наибольшее расхождение цен между «дорогим» и «дешевым» жильем наблюдается в Городе — в 2 раза. В районе Михайловка наблюдается изменение структуры предложения. Рост цены в «дешевом» и снижение в «дорогом» сегменте арендного жилья. Минимальный индекс расслоения относится к району Пришахтинск, где квартиры сдаются приблизительно одинакового состояния в домах типа «хрущевка». 

Таблица 3. Средние ценовые показатели «дорогого» и «дешевого» жилья 

Район

Средняя арендная ставка «дорогого» жилья, тг/мес.

Относительные ценовые изменения арендной ставки «дорогого» жилья

Средняя арендная ставка «дешевого» жилья, тг/мес.

Относительные ценовые изменения арендной ставки «дешевого» жилья

Индекс расслоения

Город

93837

4,64

46803

-4,16

2

Майкудук

47295

-3,79

27466

-4,28

1,72

Михайловка

83982

-26,26

43491

11,07

1,93

Пришахтинск

39991

-4

27493

-2,94

1,45

Юго-Восток

73244

-6,98

45633

-0,36

1,61

По городу

76089

-3,89

42117

-3,65

1,8

Ценовые изменения в ретроспективе

Динамика изменения арендной ставки с января 2010 по февраль 2013 года демонстрирует повышательный тренд. Так, минимальная ставка была отмечена в марте 2010 года — 770 тг/кв.м. Арендная ставка, зафиксированная в отчетном периоде, превышает этот показатель на 65%.

Динамика удельной цены предложения

Максимальная ставка за квадратный метр наблюдается в феврале прошлого года на уровне 1418 тг. Ценовые изменения относительно максимальной арендной ставки составили минус 10%. За годовой период (март 2014 к марту 2013 года) цена снизилась на 8%. Относительно предыдущего месяца ценовые изменения составили минус 2,2% за метр квадратный (диаграмма 3).

По данным аналитической службы kn.kz, в ближайшие месяцы ожидается снижение цены аренды жилья до 1,5-2%, что будет обусловлено снижением платежеспособности населения в связи с февральской девальвацией, а в дальнейшем ‑ с сезонным оттоком приезжего населения.

Динамика средней арендной ставки

Анализируемая база предложения 

В марте 2014 года отмечается прирост объема предложения арендных квартир, расчетная база составила 1254 объекта.

Основной объем предложения квартир в Караганде представлен, как правило, в районах Город и Юго-Восток. Далее по уровню снижения удельного веса предложения следует район Майкудук. Сравнительно меньше квартир на продажу предложено в районах Михайловка и Пришахтинск (диаграмма 4).

Распределение удельного веса предложений по районам

В разрезе комнатности максимальный объем предложения принадлежит 2-комнатным квартирам. Далее по снижению объема предложения следуют 3- и 1-комнатные квартиры. Количество сдаваемых комнат от общего объема предложения составило 14% (диаграмма 5).

Распределение удельного веса предложений по районам

Выводы и прогнозы

  • В марте 2014 года на рынке аренды жилья г. Караганды отмечается снижение средней ставки найма за квартиру.
  • В районе Майкудук наблюдается снижение арендной ставки на 4%. По формату квартир подешевела аренда 2-комнатного жилья и отдельно сдающихся комнат.
  • По данным аналитической службы kn.kz, в следующем периоде ожидается сокращение цены аренды жилья до 1,5-2% в месяц, что обусловлено снижением платежеспособности населения в связи с девальвацией, а в дальнейшем ‑ с сезонным оттоком приезжего населения.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков