Аналитический обзор рынка вторичного жилья Астаны (март 2014 г.)

Аналитический обзор рынка вторичного жилья Астаны (март 2014 г.)

Второй месяц подряд средняя цена на вторичном рынке жилья в Астане «топчется» на одном месте. В марте средняя цена предложения была зафиксирована на уровне 2124 $ за 1 кв.м. Февральское колебание цены — «плюс» 0,57%, было компенсировано ее снижением в марте на 0,5%. При первом рассмотрении похожая ситуация с ценами наблюдается на жильё во всех районах, всех типов и форматов. Однако более детальный анализ все же говорит о том, что цены стали снижаться на 2-комнатные квартиры в кирпичных домах «старой» постройки. По отношению к февралю сокращение цен на такое жильё составило 6,4%.

Средние цены в «дорогом» сегменте остановились на уровне 2615 $/кв.м (-0,2% к февралю), в «дешёвом» — на уровне 1703 $/кв.м (-0,9% к февралю).

Цены по административным районам

Во всех районах города изменения ценовых показателей незначительные, т.е. лежат в пределах среднестатистической погрешности расчетов.

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья по районам города

Район

Объем предложений, ед.

Изменение объема к прошлому периоду, ед.

Средняя
удельная
цена
предложения,
$/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

$

%

Алматы

2725

-16

2063

-11

-0,52

Есиль

964

-2

2559

-26

-1,02

Сарыарка

1609

+109

1969

+11

+0,54

По городу

5298

+91

2124

-11

-0,50

Самые «дорогие» квартиры в Астане традиционно предлагаются к продаже в районе Есиль по цене, превышающей средний показатель по городу на 20%. Средняя максимальная цена за 1 квадрат площади зафиксирована на 4-комнатные квартиры в районе Есиль — $ 2700. При этом средняя минимальная цена продолжает держаться на 3-комнатные квартиры в районе Сарыарка — $ 1889.

Средняя удельная цена предложения в самых «дорогих» жилых комплексах в анализируемом месяце находится в диапазоне 4510-6030 $/кв.м.

Таблица 2. Топ 10 самых дорогих квартир в марте 2014 года

Название жилого комплекса

Кол-во
комнат

Площадь, кв.м

Цена, $

Цена,

$/кв.м,

«Новый мир»

2

71

320 000

4507

«Английский Квартал»

3

144

650 000

4514

«EuropePalace»

4

177

800 000

4520

«GreenVillage»

4

220

1 000 000

4545

«Нурсая»

4

215

990 000

4605

ЖК на Водно-Зеленом Бульваре

1

53

250 000

4717

«Caspian Palace»

2

52

260 000

5000

«Городской Романс»

4

168

850 000

5060

«Арман»

4

235

1 250 000

5319

«Лазурный Квартал»

2

58

350 000

6034

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

Очевидно, что самая высокая средняя запрашиваемая цена приходится на квартиры в новостройках элит-класса — 2833 $/кв.м, а самая низкая цена предложения квадратного метра прослеживается на жильё старой постройки — 1578 $/кв.м.

Средние ценовые показатели на рынке вторичного жилья в зависимости от класса жилья

Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что сокращение среднего показателя по городу было обусловлено снижением цен на 2-комнатные квартиры, в то время как изменения цен на квартиры остальных форматов не превысили уровня погрешности расчетов, т.е. остались на прежнем уровне. Подробнее в таблице 2.

Средние удельные цены 1-, 4- и многокомнатного жилья превышают средний показатель по городу, в данном месяце превышение составило 1,4%, 6,9% и 7,7% соответственно, а цены 2- и 3-комнатного жилья лежат ниже среднегородского показателя на 2% и 1,1%.

Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от формата квартиры

Формат квартир

Объем предложений, ед.

Изменение объема к прошлому периоду, ед.

Средняя
удельная
цена
предложения,
$/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

$

%

1-комнатные

1289

+77

2154

-6

-0,27

2-комнатные

1913

-9

2083

-22

-1,02

3-комнатные

1580

+44

2102

-15

-0,69

4-комнатные

411

-21

2270

+22

+0,96

5-комнатные и выше

105

0

2288

+70

+3,17

По городу

5298

+91

2124

-11

-0,50

Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки и типа жилья в анализируемом месяце показал сокращение цен на квартиры в кирпичных домах в основном старой постройки.

Рассматривая распределение объема предложений по ценовым уровням (диаграмма 2), видно, что анализируемая база в марте 2014 года пополнилась объектами во всех ценовых сегментах. Так, для объема предложения в диапазоне 600-1600 $/кв.м количество предложений выросло на 11,3%. Для диапазона 1600-2600 $/кв.м и 2600-4500 $/кв.м зафиксировано увеличение объёмов лишь на 1,1% и 1,2% соответственно.

Общегородской показатель сократился из-за снижения цен на новые объекты, появившиеся в этом месяце.

Распределение предложений по ценовым уровням по городу

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

Удельные цены предложения по городу

За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 0,2% (до 2615 $/кв.м). Основное влияние на снижение цены в данном сегменте оказали 2- и 3-комнатные квартиры.

В секторе «дешёвого» жилья по сравнению с февралём средняя цена предложения сократилась на 0,9% (до 1703 $/кв.м). Снижение средних цен прослеживается на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры.

Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья по сегментам

Формат квартир

Средняя
удельная
цена
предложения, в сегменте «дорогого» жилья
$/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

Средняя
удельная
цена
предложения, в сегменте «дешевого» жилья
$/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

Индекс расслоения

$

%

$

%

1-комнатные

2611

+32

+1,25

1769

-16

-0,91

1,48

2-комнатные

2529

-27

-1,04

1694

-38

-2,2

1,49

3-комнатные

2593

-14

-0,55

1677

-10

-0,6

1,55

4-комнатные

2983

+66

+2,26

1678

+31

+1,86

1,78

5-комнатные и выше

3139

-140

-4,28

1518

+137

+9,94

2,07

Алматы

2525

-16

-0,65

1674

-18

-1,07

1,51

Есиль

3181

-29

-0,91

1990

-8

-0,40

1,60

Сарыарка

2432

+46

+1,92

1582

-4

-0,25

1,54

По городу

2615

-5

-0,20

1703

-15

-0,87

1,54

Отметим, что цены в сегменте «дешёвого» жилья росли с середины 2012 года в среднем на 1,2% в месяц, при этом цены в сегменте «дорогого» жилья увеличиваются медленнее, чем в сегменте «дешёвого» в среднем на 0,7% в месяц.

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешёвому», для расчёта которых берётся 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,54, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем расширились.

Динамика изменения индекса расслоения на рынке вторичного жилья

Ценовые изменения в ретроспективе

За весь период наблюдения за сегментом «дорогого» жилья с ноября 2007 года тенговые цены увеличились на 42,1% (+141 900 тг/кв.м) без учета уровня инфляции, а в секторе жилья эконом-класса рост цен в тенге составил 48,7% (+102 100 тг/кв.м). Средний ценовой показатель по городу повысился на 44,8%, прибавив к каждому квадратному метру по 120 300 тенге. При этом наибольший рост средней удельной цены предложения прослеживается на 1-комнатное жилье — 55,2%, а наименьший — на многокомнатное — 26,9%.

Однако долларовые цены всё ещё находятся ниже пиковых цен 2007 года в сегменте «дорогих» и средних цен на 16,8% и 1,1% соответственно, при этом «дешёвые» цены выросли на 16,8%.

За год, с марта 2013 года по февраль 2014 года, уровень инфляции в столице составил 5,7%. За аналогичный период в сегменте «дорогого» жилья рост цен в Астане превысил уровень инфляции в 1,5 раза, а в среднем ценовом сегменте и сегменте «дешёвого» жилья — в 1,7 раза и в 2 раза соответственно.

Распределение средней удельной цены предложения на рынке вторичного жилья

Средняя цена за квартиру в Астане составляет 155 200 $ (от $86 100 — за 1-комнатную до 458 500 $ — за многокомнатную). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 5,7% больше. Максимальный годовой рост наблюдается на 1-комнатное жилье — 14,4%, при этом за год прибавилось к запрашиваемой цене 10 800 $, а на многокомнатные квартиры, напротив, прослеживается снижение на 11%, или минус 56 600 $.

Анализируемая база предложения

Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 5298 ед. общей площадью — 381 тыс. кв.м, объёмом рынка в ценах предложения — 822 млн долларов.

Лидером по объёму предложений (диаграмма 6) остаётся район Алматы — 52%, а минимум традиционно пришёлся на новый, быстро застраивающийся, административный район Есиль — 18%.

Районы

Анализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 36%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 2% (диаграмма 7).

Комнатность

Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объёме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 49%, в монолитных и панельных домах — 33% и 18% соответственно (диаграмма 8).

Материал

Всё многообразие жилых домов в городе можно свести к четырём основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних 10-15 лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 72%, постройкам старого типа — 2%, улучшенной планировки — 20% и «хрущёвкам» — 6% (диаграмма 9).

Качество жилья

Прогнозы на рынке вторичного жилья

На рынке вторичного жилья г. Астаны основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня.

С июля 2013 года в Астане наблюдается снижение темпов роста реальных и номинальных денежных доходов населения.

Динамика номинальных и реальных денежных доходов населения

Объёмы ипотечного кредитования показывают положительную динамику с конца 2009 года. На конец 2013 года среднегодовой объём выданных ипотечных кредитов составил 18 829 млн тг, что соответствует уровню 2005 года. На диаграмме 11 заметно снижение сумм ипотечных займов в 2013 году по сравнению с 2012 годом. В январе 2014 года разница между погашенными и вновь выданными ипотечными займами составила 3 640 млн тг. Этот показатель в целом соответствует своему среднемесячному значению.

Ипотечное кредитование населения банками второго уровня

Сдержанные темпы роста экономики и февральская девальвация негативно отразятся на реальных денежных доходах населения. В случае дальнейшего снижения объёмов ипотечного кредитования, это может оказывать дополнительное давление на цены жилья.

Разумеется, это в первую очередь скажется на доступности жилья для населения с низкими и средними доходами. Таким образом, цены в сегменте жилья эконом-класса первыми подвергнутся снижению, так как именно в этом сегменте сконцентрирован массовый спрос. Снижение цен в данном сегменте может составить 7-10% до конца года.

Жильё элит- и бизнес-класса может отреагировать на девальвацию с задержкой во времени и более низкими темпами снижения, так как спрос на данный вид жилья находится у населения с достаточно высоким уровнем дохода.

Выводы

  • Относительно февраля в марте 2014 года снижение составило 11 долларов на каждый квадратный метр, или 0,5%.
  • Сокращение среднего показателя по городу было обусловлено снижением цен на 2-комнатные квартиры в кирпичных домах «старой» постройки, в то время как изменения цен на квартиры остальных форматов не превысили уровня погрешности расчетов.
  • Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается прирост объёма предложения.
  • Согласно прогнозаманалитической службы kn.kz, в ближайшие месяцы на рынке жилья ожидается сокращение долларовых цен в пределах 1%-1,5% в месяц.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков