Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (март 2014 г.)

В марте на рынке арендного жилья Алматы зафиксировано незначительное снижение ставок аренды. В целом по городу ценовой показатель сложился на уровне $ 918 (167 100 тенге/мес.) за 1 месяц проживания. При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья сократилась на 1,7%, а «дешевого» — на 0,9%. Количество анализируемых объектов составило 2 142 квартиры.

Цены по районам

Во всех районах города изменения средних цен предложения незначительные, то есть лежат ниже среднестатистической погрешности расчетов (см. таблицу 1).

Самые «дорогие» квартиры в Алматы предлагаются к аренде в Медеуском районе, что превышает средний показатель по городу на 59%. Самые «дешевые» арендные квартиры предлагаются в Жетысуском районе — здесь аренда ниже среднегородского показателя на 47%.

При этом наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды продолжает держаться в Медеуском районе — $ 16,73 или 3047 тенге, а наименьшая зафиксирована в Алатауском — $ 8,41или 1531 тенге.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Цены по формату квартир

В разрезе комнатности в марте также отмечается стабильность ценовых показателей.

Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована на 4-комнатные квартиры — $ 14,49 или 2638 тенге, а наименьшая ‑ на 3-комнатные — $ 12.88 или 2346 тенге.

Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу почти в 2 раза. Распределение этих показателей в зависимости от формата квартиры представлено в диаграмме 3.

Таблица 2.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

Пятый месяц подряд сокращаются средние цены в «дорогом» и «дешёвом» сегментах арендного жилья. Однако в марте темп снижения в обоих сегментах значительно уменьшился и составил для «дорогого» сегмента 1,7%, для «дешёвого» — 0,9%.

Таблица 3.

Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам

Основное влияние на снижение ценового показателя в сегменте «дорогого» жилья оказали цены Бостандыкского и Медеуского районов. В разрезе комнатности снижение наблюдается на 1- и 4-комнатные квартиры.

В «дешёвом» сегменте арендного жилья отмечено снижение ценовых показателей в Алмалинском, Жетысуском и Медеуском районах. В разрезе комнатности снижение наблюдается на 1-, 4- и многокомнатные квартиры.

Ценовые изменения в ретроспективе

В период с января 2008 года средний показатель аренды квартиры по городу (918 $/мес.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в мае 2009 года (733 $/мес.), на 25%, но все еще находится на 35% ниже, чем показатель января 2008 года (1414 $/мес.).

За год в целом по городу ставки найма сократились на 21,8%. Основное влияние на снижение средней цены оказали арендные ставки 2-комнатного жилья.

Арендная ставка в сегменте «дорогого» жилья за год сократилась на 22,4%, а «дешёвого» - на 21,7%.

В динамике с начала года во всех сегментах арендного жилья сохраняется понижательный тренд.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, насколько выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т. е. хранить сбережения в банке. В марте 2014 года показатель 1,65 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду в 1,65 раза покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. В данном месяце наибольшая ставка по депозитам в долларах осталась на прежнем уровне — 5% годовых.

Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (см. таблицу 5).

Таблица 5.

Доходность арендного жилья

В течение последних пяти месяцев снижение арендной ставки привело к сокращению индекса доходности квартир по городу в среднем на 13%.

Предложение на рынке аренды

Максимальное количество предложений к аренде прослеживается в Бостандыкском районе, где на его долю приходится 28%, а минимум ‑ на Алатауский и Турксибский районы — по 2%.

В зависимости от формата квартир, наибольший удельный вес в общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 40%, минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата (5-комнатные) — 2%.

Выводы и прогнозы

• В марте 2014 года на рынке арендного жилья города Алматы зафиксировано незначительное снижение ставок аренды;
• за последние 5 месяцев средняя доходность арендного жилья по городу уменьшилась на 13%;
• в среднесрочной перспективе на рынке арендного жилья прогнозируется дальнейшее сокращение долларовых цен, при этом темпы снижения начнут сокращаться.
• Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046