Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (март 2014 г.)

В марте на рынке арендного жилья Алматы зафиксировано незначительное снижение ставок аренды. В целом по городу ценовой показатель сложился на уровне $ 918 (167 100 тенге/мес.) за 1 месяц проживания. При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья сократилась на 1,7%, а «дешевого» — на 0,9%. Количество анализируемых объектов составило 2 142 квартиры.

Цены по районам

Во всех районах города изменения средних цен предложения незначительные, то есть лежат ниже среднестатистической погрешности расчетов (см. таблицу 1).

Самые «дорогие» квартиры в Алматы предлагаются к аренде в Медеуском районе, что превышает средний показатель по городу на 59%. Самые «дешевые» арендные квартиры предлагаются в Жетысуском районе — здесь аренда ниже среднегородского показателя на 47%.

Средние арендные ставки в разрезе районов городаПри этом наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды продолжает держаться в Медеуском районе — $ 16,73 или 3047 тенге, а наименьшая зафиксирована в Алатауском — $ 8,41или 1531 тенге.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Район

Средняя
стоимость
аренды,
за квартиру $/мес.

Изменение
к предыдущему
периоду

Средняя
стоимость
аренды,
$/1 кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

$

%

$

%

Алатауский

550

+44

+8.66

8.41

+0.77

+10.08

Алмалинский

827

-7

-0.80

13.78

+0.28

+2.07

Ауэзовский

567

+19

+3.42

9.63

+0.33

+3.55

Бостандыкский

1011

+1

+0.09

14.12

+0.31

+2.24

Жетысуский

487

+18

+3.91

8.99

+0.06

+0.67

Медеуский

1458

-89

-5.77

16.73

+0.05

+0.30

Турксибский

492

+26

+5.69

9.27

+0.06

+0.65

По городу

918

-23

-2.40

13.1

+0.16

+1.24

Цены по формату квартир

В разрезе комнатности в марте также отмечается стабильность ценовых показателей.

Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована на 4-комнатные квартиры — $ 14,49 или 2638 тенге, а наименьшая ‑ на 3-комнатные — $ 12.88 или 2346 тенге.

Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу почти в 2 раза. Распределение этих показателей в зависимости от формата квартиры представлено в диаграмме 3.

Распределение средней арендной ставки в разрезе формата квартиры

Таблица 2.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры

Средняя
стоимость
аренды за квартиру,
$/мес.

Изменение
к предыдущему
периоду

Средняя
стоимость
аренды,
$/1 кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

$

%

$

%

1-комнатные

499

-2

-0.47

12.91

+0.03

+0.23

2-комнатные

783

+25

+3.36

13.1

+0.29

+2.26

3-комнатные

1165

+44

+3.93

12.88

+0.31

+2.47

4-комнатные

1968

-193

-8.95

14.49

-0.52

-3.46

5-комнатные и выше

3306

+119

+3.74

14.43

+1

+7.45

По городу

918

-23

-2.40

13.1

+0.16

+1.24

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

Средняя арендная ставка в разрезе сегментов жилья

Пятый месяц подряд сокращаются средние цены в «дорогом» и «дешёвом» сегментах арендного жилья. Однако в марте темп снижения в обоих сегментах значительно уменьшился и составил для «дорогого» сегмента 1,7%, для «дешёвого» — 0,9%.

Таблица 3.

Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам

Формат квартиры

Средняя
стоимость
аренды,
«дорогого» сегмента
$/мес.

Изменение
к предыдущему
периоду

Средняя
стоимость
аренды,

в сегменте «дешёвого» сегмента
$/мес.

Изменение
к предыдущему
периоду

Индекс расслоения

$

%

$

%

1-комнатные

681

-5

-0.79

364

-1

-0.17

1.87

2-комнатные

1269

+60

+4.96

474

+22

+4.78

2.68

3-комнатные

1955

+70

+3.70

648

+18

+2.91

3.01

4-комнатные

3569

-228

-6.02

921

-66

-6.66

3.88

5-комнатные и выше

4586

+324

+7.59

1506

-57

-3.65

3.05

Алатауский

730

+29

+4.17

409

+37

+9.90

1.79

Алмалинский

1311

+24

+1.83

507

-19

-3.57

2.59

Ауэзовский

809

+47

+6.18

413

+15

+3.69

1.96

Бостандыкский

1723

-50

-2.82

545

+7

+1.28

3.16

Жетысуский

650

+40

+6.53

351

-12

-3.34

1.85

Медеуский

2442

-44

-1.76

762

-12

-1.57

3.21

Турксибский

795

+97

+13.93

308

+15

+4.99

2.58

По городу

1484

-26

-1.72

534

-5

-0.93

2.78

Основное влияние на снижение ценового показателя в сегменте «дорогого» жилья оказали цены Бостандыкского и Медеуского районов. В разрезе комнатности снижение наблюдается на 1- и 4-комнатные квартиры.

В «дешёвом» сегменте арендного жилья отмечено снижение ценовых показателей в Алмалинском, Жетысуском и Медеуском районах. В разрезе комнатности снижение наблюдается на 1-, 4- и многокомнатные квартиры.

Ценовые изменения в ретроспективе

В период с января 2008 года средний показатель аренды квартиры по городу (918 $/мес.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в мае 2009 года (733 $/мес.), на 25%, но все еще находится на 35% ниже, чем показатель января 2008 года (1414 $/мес.).

За год в целом по городу ставки найма сократились на 21,8%. Основное влияние на снижение средней цены оказали арендные ставки 2-комнатного жилья.

Арендная ставка в сегменте «дорогого» жилья за год сократилась на 22,4%, а «дешёвого» - на 21,7%.

Динамика средней стоимости арендыВ динамике с начала года во всех сегментах арендного жилья сохраняется понижательный тренд.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, насколько выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т. е. хранить сбережения в банке. В марте 2014 года показатель 1,65 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду в 1,65 раза покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. В данном месяце наибольшая ставка по депозитам в долларах осталась на прежнем уровне — 5% годовых.

Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (см. таблицу 5).

Таблица 5.

Доходность арендного жилья

Сектор рынка арендного жилья

Доходностьквартир
в среднем по городу

Доходностьквартир
в сегменте «дорогого» жилья

Доходностьквартир
в сегменте «дешёвого» жилья

1-комнатные

1.81

1.84

1.78

2-комнатные

1.89

1.98

1.78

3-комнатные

1.87

1.84

1.76

4-комнатные

1.94

1.91

1.74

Многокомнатные

1.52

0.96

1.72

Алатауский

1.47

1.51

1.64

Алмалинский

1.5

1.47

1.47

Ауэзовский

1.32

1.28

1.4

Бостандыкский

1.49

1.35

1.52

Жетысуйский

1.55

1.63

1.5

Медеуский

1.58

1.41

1.64

Турксибский

1.75

2.17

1.51

По городу

1.65

1.58

1.62

В течение последних пяти месяцев снижение арендной ставки привело к сокращению индекса доходности квартир по городу в среднем на 13%.

Предложение на рынке аренды

Максимальное количество предложений к аренде прослеживается в Бостандыкском районе, где на его долю приходится 28%, а минимум ‑ на Алатауский и Турксибский районы — по 2%.

Структура рынка арендного жилья в разрезе районов города

В зависимости от формата квартир, наибольший удельный вес в общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 40%, минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата (5-комнатные) — 2%.

Структура рынка арендного жилья в разрезе формата квартиры

Выводы и прогнозы

  • В марте 2014 года на рынке арендного жилья города Алматы зафиксировано незначительное снижение ставок аренды;
  • за последние 5 месяцев средняя доходность арендного жилья по городу уменьшилась на 13%;
  • в среднесрочной перспективе на рынке арендного жилья прогнозируется дальнейшее сокращение долларовых цен, при этом темпы снижения начнут сокращаться.
  • Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков