Аналитический обзор рынка арендного жилья Астаны (март 2014 г.)

В марте на рынке арендного жилья Астаны продолжилось незначительное снижение арендных ставок. Главным образом, на снижение повлиял сегмент «дорогого» жилья, цена аренды которого сократилась на 3,3%, до уровня 1407 $ в месяц. Средняя ставка аренды «дешевых» квартир составила 588 $ в месяц, что ниже показателя февраля на 0,9%.

В целом с начала 2014 года снижение ставок аренды составило 15,5%, а с начала снижения (октябрь 2013 года) — 33,9%. Средняя ставка найма по городу остановилась на уровне 899 $ за месяц проживания (163 700 тенге за квартиру) или 13,5 $ за 1 квадратный метр. Количество анализируемых предложений составило 1935 квартир.

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

Средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах арендного жилья в течение четырех-пяти месяцев снизились на 36% и 28% соответственно.

Таблица 1. Распределение средней арендной ставки по формату квартиры в сегментах «дешевого» и «дорогого» жилья г. Астаны, $/мес.

В анализируемом периоде сокращение ценовых показателей в сегменте «дорогого» жилья прослеживается в районах Алматы и Есиль. В разрезе комнатности снижение наблюдается только на 3-комнатные квартиры.

В «дешевом» сегменте арендного жилья также отмечено снижение ценовых показателей в районах Есиль и Сарыарка. В разрезе комнатности снижение наблюдается на 1- и 2-комнатные квартиры.

Цены по районам

Самые «дорогие» квартиры в Астане традиционно предлагаются к аренде в районе Есиль, превышение среднего показателя по городу составляет 32% (диаграмма 2). В районах правого берега арендные ставки держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 6-14%.

В данном месяце диапазон ставок аренды находится в пределах от 302 $/мес. (за 1-комнатную в районе Сарыарка) до 5400 $/мес. (за многокомнатную квартиру также в районе Сарыарка).

Таблица 2. Показатели рынка аренды по административным районам города.

Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Астаны, среднемесячная номинальная заработная плата в феврале 2014 года составила 146 910 тенге, а средняя арендная ставка по городу зафиксирована на уровне 163 700 тенге за квартиру, то человек со среднестатистической заработной платой сможет снять квартиру только в сегменте «дешевого» жилья. В сегменте «дешевого» жилья ставка найма находится на уровне 107 100 тенге за квартиру, что составляет 73% от среднемесячной номинальной заработной платы.

Для работников финансовой и страховой деятельности, чья заработная плата составляет 310 407 тенге, доступны квартиры в сегменте элит-класса (256 200 тенге за квартиру), отдавать за такую квартиру придется 83%.

Самый низкий уровень заработной платы у работников в деятельности сельского, лесного и рыбного хозяйства — 91 023 тенге в месяц, здесь доступны только 1-комнатные квартиры эконом-класса, что составляет 84% от среднемесячной заработной платы. 

Цены по формату квартир

В разрезе формата квартир влияние на снижение среднего показателя по городу оказали 3-комнатные квартиры, аренда которых сократилась на 5,3%. Самая низкая арендная ставка 1 кв.м традиционно зафиксирована на 2-комнатные квартиры — 12,9 $ в месяц.

Таблица 3. Показатели рынка аренды по формату квартир.

Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу на 37,3%. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель аренды квартир по городу — 899 $/месяц в марте опустился ниже максимального показателя ноября 2007 года (1315 $) на 31,6%, однако он превосходит свой минимум, зафиксированный в июне 2009 года (633 $), на 42,1%.

Динамика изменения ставок аренды жилья имеет ярко выраженный сезонный характер. Основной рост ставок приходится на второе полугодие, а точнее — на июль-сентябрь.

Вместе с тем, динамика за ряд последних лет, очищенная от сезонных колебаний, свидетельствует о разнонаправленных тенденциях на рынке арендного жилья. Так, с начала 2008 года среднегодовой темп роста арендных ставок в «дешевом» сегменте (20% самых дешевых квартир в базе) составляет 5,5% в год, в «дорогом» — лишь 1,1% в год.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить деньги на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В марте 2014 года средняя ставка по депозитам составила 8,8% годовых (средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 банков Казахстана: КАЗКОМ, Народный банк Казахстана, БТА Банк, Банк ЦентрКредит, Сбербанк, АТФБанк, Цеснабанк, Kaspibank, Альянс Банк и Евразийский Банк).

В связи с тем, что темпы снижения ставок найма на рынке аренды превосходят темпы снижения средних цен на рынке вторичного жилья, в марте наблюдается уменьшение индекса доходности в среднем и «дорогом» сегментах рынка.

В секторе эконом-класса самыми доходными оказались 1-комнатные квартиры — 9,90 п.п. Этот индекс доходности свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи 1-комнатного жилья в аренду на 1,1 п.п. превосходит вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. Стоит отметить, что в данном месяце индекс доходности 3- и многокомнатного жилья снова ниже уровня среднего банковского вознаграждения.

В сегменте элит-класса в анализируемом месяце высокий индекс доходности у многокомнатных квартир — 8,72 п.п., однако даже он находится ниже уровня среднего банковского вознаграждения.

В таблице 5 представлены индексы доходности в зависимости от административных районов и количества комнат. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Таблица 5. Показатели доходности в г. Астане.

Структура предложения

Анализ проведен на базе 1935 объектов, предоставленных газетой «Недвижимость» и порталом kn.kz. Район правого берега, включающий два административных района, — Алматы и Сарыарка, занимает 85%. Район левобережья, или новый административный район Есиль, занимает 15% в анализируемом объеме.

С точки зрения формата в исследуемой базе преобладают комнаты в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения. Их удельный вес составил 53%. Минимальное количество приходится на квартиры большого формата — 2%.

Количество предложений в новостройках составило лишь 8%, причем в районе левобережья — 3%, в районе правого берега — 5%.

Выводы

• На рынке арендного жилья Астаны сохраняется тенденция снижения ставок.
• С начала года средняя арендная ставка на жилье сократилась на 15,5%, с начала снижения (октябрь 2013 года) — на 33,9%.
• За последние 6 месяцев средняя доходность арендного жилья по городу уменьшилась с 10% до 7,9%, или на 2,1%.
• В среднесрочной перспективе на рынке арендного жилья ожидается сохранение текущих тенденций, выраженное в дальнейшем незначительном снижении ставок преимущественно в «дорогом» сегменте.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046