Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (март 2014 г.)

Ценовое затишье на рынке вторичного жилья города Алматы продолжается. В марте 2014 года средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 2026 $/кв.м (в тенговом эквиваленте — 368800 тг./кв.м).

Ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья сократился на 0,6%, а «дешевого», напротив, вырос на 0,4%.

Цены по административным районам

Во всех районах города изменения ценовых показателей незначительные, т. е. лежат в пределах среднестатистической погрешности расчетов (таблица 1).

Таблица 1.

Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе районов

Район

Объем предложений, ед.

Уд.вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения,
$/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

$

%

Алатауский

210

2.24

1459

+4

+0.26

Алмалинский

1842

19.65

2183

+15

+0.69

Ауэзовский

2409

25.69

1723

-1

-0.04

Бостандыкский

2267

24.18

2309

+3

+0.11

Жетысуский

827

8.82

1480

-12

-0.77

Медеуский

1184

12.63

2667

+19

+0.71

Турксибский

637

6.79

1415

-9

-0.66

По городу

9376

100

2026

-1

-0.05

Самые «дорогие» квартиры в Алматы традиционно предлагаются на продажу в Медеуском районе, их цена превышает средний показатель по городу на 32%. Средние цены в Бостандыкском и Алмалинском районах города превысили средний показатель по городу на 14% и 8% соответственно.

В районах Алматы – 1, в Жетысуском и Турксибском районах ценовые показатели держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 27-30%. В новом административном Алатауском районе ценовой показатель ниже на 28%, а в спальном Ауэзовском районе — на 15%.

Таблица 2.

Топ 10 самых дорогих квартир в феврале 2014 года

Название комплекса

Кол-во
комнат

Площадь, м²

Цена, $

Цена за 1 кв.м, $

ЖК "Baganashil Seven Stars"

4

176

1000000

5682

ЖК "EsentaiPalace"

3

135

770000

5704

ЖК "Долина Роз"

4

170

1000000

5882

ЖК "Европолис"

3

180

1100000

6111

Коттеджный городок "Ботанический Сад"

4

146

900000

6164

ЖК "Есентай Парк"

3

134

850000

6343

ЖК "Аль-Фараби"

3

110

700000

6364

Коттеджный городок "Арман Вилла"

4

225

1520000

6756

ЖК "Керемет"

3

90

750000

8333

ЖК "Солнечная Долина"

4

180

1777777

9877

В топ 10 самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали ЖК "BaganashilSevenStars", ЖК "EsentaiPalace", ЖК "Долина Роз", ЖК "Европолис", Коттеджный городок "Ботанический Сад", ЖК "Есентай Парк", ЖК "Аль-Фараби", Коттеджный городок "Арман Вилла", ЖК "Керемет" и ЖК "Солнечная Долина". Здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 5680 – 9880 $/кв.м.

Очевидно, что самая высокая запрашиваемая цена на квартиры приходится на жилье в новостройках элит-класса — 3036 $/кв.м (553400 тг./кв.м), а самая низкая цена предложения 1-го квадратного метра прослеживается на комнаты в приватизированных общежитиях — 1445 $/кв.м(263100 тг./кв.м).

Анализ доступности жилья

Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Алматы, среднемесячная номинальная заработная плата в феврале 2014 года составила 139447 тенге, то доступность жилья в приватизированном общежитии площадью 30 кв.м (при учете, что 70% будет накапливаться на покупку жилья), в среднем составит 6 лет и 9 месяцев. Для работников в финансовой и страховой сферах, чья заработная плата держится на уровне 259851 тенге3года и 7 месяцев, для работников в сфере здравоохранения и социальных услуг (87174 тенге)10 лет 9 месяцев. Заработная плата работающих на крупных и средних предприятиях немного выше среднемесячной номинальной заработной платы по городу Алматы, поэтому доступность жилья в приватизированном общежитии составляет 6 лет и 8 месяцев, а для приобретения жилья бизнес-класса площадью 45 кв.м17 лет и 3 месяца.

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что изменения цен на квартиры не превысили уровня погрешности расчетов.

Таблица 3.

Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе комнатности

Формат квартиры

Объем предложений, ед.

Уд.вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения,
$/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

$

%

1-комнатные

1661

17.72

1921

+3

+0.16

2-комнатные

3094

33

1955

0

0.00

3-комнатные

3563

38

2042

-2

-0.11

4-комнатные

911

9.72

2300

-32

-1.37

5-комнатные и выше

147

1.57

2609

-81

-3.02

По городу

9376

100

2026

-1

-0.05

Распределение объема предложений по ценовым уровням (диаграмма 2) показывает, что существенных изменений не произошло, в диапазоне 500 – 1300 $/кв.м увеличение предложений составило 4%. В диапазоне 1300 – 2500 $/кв.м и 2500 – 9000 $/кв.м зафиксировано увеличение объемов на 2% и 3% соответственно.

Динамика регистрируемых сделок купли-продажи

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

Ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» вторичного жилья изменились разнонаправленно: «дорогого» жилья — сократились на 0,6%, а «дешевого» — выросли на 0,4%. В анализируемом периоде в целом по городу наблюдается ценовое затишье.

Распределение объёма предложений по ценовым уровням

Таблица 4

Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам

Формат квартиры

Средняя
удельная
цена
предложения, в сегменте «дорогого» жилья
$/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

Средняя
удельная
цена
предложения, в сегменте «дешевого» жилья
$/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

Индекс расслоения

$

%

$

%

1-комнатные

2375

+19

+0.82

1573

+20

+1.26

1.51

2-комнатные

2471

-25

-1.01

1531

+11

+0.70

1.61

3-комнатные

2622

-24

-0.91

1551

+5

+0.34

1.69

4-комнатные

3117

-75

-2.34

1689

-31

-1.78

1.85

5-комнатные и выше

4298

+55

+1.31

1565

-37

-2.28

2.75

Алатауский

1812

+45

+2.57

1220

+30

+2.50

1.48

Алмалинский

2787

+3

+0.09

1701

+2

+0.12

1.64

Ауэзовский

2162

-16

-0.71

1349

+1

+0.06

1.60

Бостандыкский

2986

-3

-0.11

1791

+24

+1.36

1.67

Жетысуский

1832

-15

-0.80

1192

-22

-1.81

1.54

Медеуский

3604

-29

-0.80

1866

+25

+1.35

1.93

Турксибский

1708

-24

-1.36

1161

+5

+0.42

1.47

По городу

2600

-14

-0.55

1562

+7

+0.43

1.66

Как в «дорогом», так и в «дешевом» сегментах вторичного жилья изменения удельных цен предложения в разрезе районов и в разрезе комнатности незначительные, т. е. находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов.

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель на рынке продажи квартир по городу (2028 $/кв.м) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в августе 2009 года (1425 $/кв.м), на 42 %, но все еще находится на 34 % ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года (3057 $/кв.м).

В марте прошлого года цены на вторичное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год подорожали все форматы квартир. Максимальный годовой рост зафиксирован на многокомнатное жилье — 14,1%, а минимальный — на 1-комнатное — на 0,1%. В целом по городу годовой рост составил 3,3%.

При этом в сегменте «дешевого» жилья рост цен составил 2%, а в сегменте «дорогого» — 6,1%.

Средние ценовые показатели по городу

По данным Департамента статистики г. Алматы, за год (с апреля 2013 года по март 2014 года) уровень инфляции составил 5.3%, при этом можно отметить, что изменение среднего ценового показателя по городу на рынке вторичного жилья в «дешевом» и среднем ценовом сегментах не превышает уровень инфляции.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» вторичного жилья продолжает прослеживаться небольшой повышательный тренд. Можно отметить, что средний ценовой показатель по городу с начала 2012 года держался практически на одном уровне ‑ около 1950 $/кв.м, однако в последние несколько месяцев прослеживалась небольшая положительная динамика, которая сменилась стагнацией.

Структура предложения

За исследуемый период рассматривалось в среднем 9,24 тыс. квартир.

Анализируя город как совокупность районов, можно сказать, что максимум предложений приходится на Ауэзовский район, а минимум пришелся на Алатауский район.

Динамика средней удельной цены предложения квартир

Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры, а наименьший — 5-комнатные и более.

Районы

Выводы и прогнозы

  • В марте на рынке вторичного жилья города Алматы прослеживается ценовое затишье во всех сегментах рынка.
  • Сдерживающими факторами дальнейшего роста цен на жилую недвижимость Алматы являются девальвация национальной валюты, снижение темпов роста реальных доходов населения и стабильно низкие объемы ипотечного кредитования.
  • Влияние данных факторов отразится на рынке недвижимости с временным лагом и выразится в стагнации и последующем снижении долларовых цен.

Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г. М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

2 комментария:

Обновить
Татьяна Исабекова (02.06.2014 13:48)

Добрый день! У меня вопрос к аналитикам сайта kn. Почему в аналитике нет статей на тему: новостройки Алматы? Спасибо.

Татьяна, аналитик (02.06.2014 13:55)

Татьяна Исабекова, информация о новостройках города Алматы частично включена в обзоры вторичного рынка. Обзоры о строящимся жилье планируются к публикациям с 4 квартала текущего года.

Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков