Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости Алматы (I квартал 2014 г.)

Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости Алматы (I квартал 2014 г.)

В Алматы на рынках продажи и аренды коммерческой недвижимости в 1 квартале 2014 года по отношению к 4 кв. 2013 года наблюдались следующие изменения:

Средняя цена продажи офисной недвижимости – 2041 $/кв. м (без изменения*);

Средняя ставка аренды офисной недвижимости – 19,3 $/кв. м/мес. («минус» 5,4%);

Средняя цена продажи торговой недвижимости – 1785 $/кв.м («плюс» 5,9%);

Средняя ставка аренды торговой недвижимости – 25,3 $/кв. м/мес. (без изменения);

Средняя цена продажи производственной недвижимости – 609 $/кв. м («плюс» 11,5%);

Средняя ставка аренды производственной недвижимости – 7.89 $/кв. м/мес. («плюс» 15.8%);

Средняя цена продажи складской недвижимости – 283 $/кв. м (без изменения);

Средняя ставка аренды складской недвижимости – 6.27 $/кв. м/мес. без изменения);

*Изменения средних цен в разрезе сегментов, не отмеченные по тексту не превышают погрешностей расчетов.

Офисная недвижимость

Продажа офисов

Максимальная средняя цена продажи на рынке офисной недвижимости наблюдается в бизнес-центрах, а наименьшая – в отдельно стоящих зданиях.

Основное влияние на снижение цен в данном сегменте оказали сократившиеся цены на офисные площади в бизнес-центрах.

Таблица 1. Показатели на рынке продажи офисной недвижимости г.Алматы.

Офисная недвижимость

Объем предложения продажи, ед.

Средняя цена предложения на рынке продажи, $/кв.м

Изменение к 4 кв-лу 2013 г.

Средняя цена "дорогих" площадей продажи, $/кв.м

Средняя цена "дешевых" площадей продажи, $/кв.м

Индекс расслоения

$/кв.м

%

в административном здании

19

2094

+285

+15.73

2731

1430

1.91

в бизнес-центре

59

2348

-427

-15.38

3941

1355

2.91

в жилом доме

213

2218

-51

-2.24

3899

1318

2.96

в отдельно стоящем здании

32

1911

+1

+0.07

3221

1238

2.6

в коттедже

11

1976

-646

-24.64

4673

1053

4.44

По городу

522

2041

-13

-0,64

3505

1158

3.03

Аренда офисов

Максимальная арендная ставка на рынке офисной недвижимости наблюдается в бизнес-центрах, а наименьшая – в отдельно стоящих зданиях.

Основное влияние на снижение ставок найма в данном сегменте оказали сократившиеся цены на офисные площади в торговых центрах и административных зданиях.

Таблица 2. Показатели на рынке аренды офисной недвижимости г.Алматы.

Офисная недвижимость

Объем предложения аренды, ед.

Средневзвешенная ставка аренды, $/кв.м

Изменение к 4 кв-лу 2013 г.

Арендная ставка "дорогих" площадей, $/кв.м

Арендная ставка "дешевых" площадей, $/кв.м

Индекс расслоения

$/кв.м

%

в административном здании

228

15.27

-1.05

-7.39

22.27

9.67

2.3

в бизнес-центре

385

21.17

+0.63

+3.06

28.88

13.52

2.14

в жилом доме

268

19.13

+0.16

+0.84

28.77

10.49

2.74

в отдельно стоящем здании

83

14.79

+1.09

+7.94

23.77

8.06

2.95

в торговом центре

9

14.83

-3.46

-18.91

10.04

8.93

1.13

в коттедже

36

17.15

+0.74

+4.54

25.25

12.01

2.1

По городу

1188

19.33

-1.10

-5.40

27.66

11.16

2.48

Торговая недвижимость

Продажа торговой недвижимости

В 1 квартале 2014 года средняя арендная ставка на торговые площади составила 1785 $/кв.м, что на 5,9% по сравнению с 4 кв. 2013 года. В анализируемом периоде наибольшие запрашиваемые цены на торговые площади наблюдаются в коттеджах и на первых этажах жилых домов, наименьшие – традиционно прослеживаются на городских рынках.

Основное влияние на рост запрашиваемых цен в данном сегменте оказали увеличившиеся цены на торговые площади в торговых домах и коттеджах.

Таблица 3. Показатели на рынке продажи торговой недвижимости г.Алматы.

Торговая недвижимость

Объем предложения продажи, ед.

Средняя цена предложения на рынке продажи, $/кв.м

Изменение к 4 кв-лу 2013 г.

Средняя цена "дорогих" площадей продажи, $/кв.м

Средняя цена "дешевых" площадей продажи, $/кв.м

Индекс расслоения

$/кв.м

%

в бизнес-центре

6

1480

-324

-17.96

-

-

-

в жилом доме

201

2502

151

6.41

4314

1524

2.83

в отдельно стоящем здании

93

1723

-138

-7.42

3519

633

5.56

в торговом центре

319

1427

54

3.9

3519

546

6.45

на рынке

207

1311

-146

-10.03

3214

329

9.77

в коттедже

45

2617

316

13.73

5232

819

6.39

По городу

1087

1785

99

5.87

3802

743

5.12

Аренда торговой недвижимости

В 1 квартале 2014 года средняя арендная ставка на торговые площади составила 25.29 $/кв.м. Изменение по отношению к 4 кв. 2014 года незначительное.

Таблица 4. Показатели на рынке аренды торговой недвижимости г.Алматы.

Торговая недвижимость

Объем предложения аренды, ед.

Средневзвешенная ставка аренды, $/кв.м

Изменение к 4 кв-лу 2013 г.

Арендная ставка "дорогих" площадей, $/кв.м

Арендная ставка "дешевых" площадей, $/кв.м

Индекс расслоения

$/кв.м

%

в административном здании

6

21.86

-1.44

-6,18

-

-

-

в бизнес-центре

6

34.97

-1.78

-4,84

-

-

-

в жилом доме

121

24.05

0.98

4.26

41.42

11.68

3.55

в отдельно стоящем здании

84

19.07

-0.52

-2.65

35.17

8.79

4

в торговом центре

139

31.84

-1.92

-5.69

61.81

9.74

6.34

на рынке

63

37.65

1.27

0.72

71.99

12.89

5.58

в коттедже

82

25.97

-2.49

-8.74

49.43

10.12

4.89

По городу

783

25.29

-0.31

-1.21

46.2

9.66

4.78

Анализ динамики цен продажи офисной и торговой недвижимости

В сегменте офисной недвижимости в течение 2013 года наблюдался рост цен, который за год сложился на уровне 3,6%. В 1 квартале 2014 года, средние цены предложения претерпевают снижение по отношению к 1 кварталу 2013 года — на 3,5%, а по отношению к 4 кварталу 2013 года — на 0,6%.

На торговую недвижимость в течение 2013 года прослеживалось незначительное сокращение средних цен предложения, основной спад цен пришелся на 2 квартал. Годовое снижение составило 1,6%. В 1 квартале 2014 года, средние цены предложения выросли по отношению к 4 кварталу 2013 года — на 5,9%, а по отношению к 1 кварталу 2013 года, напротив, сократились на 0,2%.

Динамика удельной цены предложения на рынке продажи офисных помещений

Анализ динамики цен аренды офисной и торговой недвижимости

В динамике на рынке аренды коммерческой недвижимости в течение 2013 года ставки найма офисных площадей были достаточно стабильными, и годовое повышение составило лишь 0,7%. В 1 квартале 2014 года по отношению с 4 кварталу 2013 года рента сократилась на 5,4%, а по отношению к 1 кварталу 2013 года, напротив, выросла на 1%.

Арендные ставки на рынке торговой недвижимости в 2013 году сократилась на 8,5%. В 1 квартале 2014 года изменения незначительные: к 4 кварталу 2013 года снижение 1,2%, к 1 кварталу 2013 года рост 0,1%.

Производственно-складская недвижимость

Рынок продажи

На рынке продажи производственно-складской недвижимости в 1 кв. 2014 года отмечен рост цен на производственные площади на 11,5% по отношению к 4 кв. 2013 года.

Таблица 5. Показатели на рынке продажи производственно-складской недвижимости г.Алматы.

Производственно-складская недвижимость

Объем предложения продажи, ед.

Средняя цена предложения на рынке продажи, $/кв.м

Изменение к 4 кв-лу 2013 г.

Средняя цена "дорогих" площадей продажи, $/кв.м

Средняя цена "дешевых" площадей продажи, $/кв.м

Индекс расслоения

$/кв.м

%

Производственного сервиса (СТО, автосервис)

170

715

31

4.58

2100

266

7.88

Производственная недвижимость (произв. цеха, базы)

59

609

63

11.53

2010

282

7.13

Складская недвижимость

69

283

-29

-9,29

1064

101

10.56

Рынок аренды

На рынке аренды производственно-складской недвижимости в 1 кв. 2014 года также отмечен рост арендных ставок на производственные площади на 15,8% по отношению к 4 кв. 2013 года.

Таблица 6. Показатели на рынке аренды производственно-складской недвижимости г.Алматы.

Производственно-складская недвижимость

Объем предложения аренды, ед.

Средневзвешенная ставка аренды, $/кв.м

Изменение к предыдущему периоду

Арендная ставка "дорогих" площадей, $/кв.м

Арендная ставка "дешевых" площадей, $/кв.м

Индекс расслоения

$/кв.м

%

Производственного сервиса

93

8.74

+0.19

+2.24

16.23

3.13

5.18

Производственная недвижимость

53

7.89

+1.08

+15.82

13.11

3.9

3.36

Складская недвижимость

305

6.27

+0.29

+4.88

10.51

3.12

3.37

Прогнозы на рынке коммерческой недвижимости

По городу продолжилось сокращение темпов роста экономических показателей. Также наблюдается ограниченный доступ к кредитным займам, что влияет на доходы компаний и ведет к некоторому снижению рентабельности производства. Замедление экономического роста, в свою очередь, влияет и на темпы роста реальных доходов населения.

Темпы кредитования экономики Казахстана банками второго уровня остаются на гораздо более низком уровне по сравнению с докризисными. Это связано с сохраняющимся ограничением доступа к внешнему финансированию и высокой долей проблемных кредитов в портфелях банков. Как показывает динамика, за последний год темпы объемов кредитования находятся на уровне возвратов.

По данным исследования НБ РК банков второго уровня в первом полугодии 2014 года существенных изменений в кредитной политике банков не ожидается.

Динамика темпов кредитования экономики

В динамике индекса объема инвестиций в основной капитал также прослеживается некоторое снижение показателя за последний год.

Индекс физического объёма инвестиций в основной капиталИз анализа показателей финансово-хозяйственной деятельности предприятий г.Алматы видно, что в течение 2011-2012 гг. происходит небольшой рост объемов произведенной продукции и оказанных услуг, а также увеличение прибыли предприятий по налогообложению. В целом, деятельность хозяйствующих субъектов города остается доходной. По итогам трех кварталов 2013 года рентабельность производства составила 9,8%.

Показатели финансово-хозяйственной деятельности предприятийРынок продажи, как и рынок аренды коммерческой недвижимости, в текущем году будут подвержены риску снижения в связи с девальвацией национальной валюты и сокращающихся темпов роста экономических показателей.

Выводы

  • В 1 квартале 2014 года рост цен отмечен в сегментах продажи торговой и производственной недвижимости и на рынке аренды производственной недвижимости, а снижение только в сегменте аренды офисной недвижимости.
  • на рынке продажи коммерческой недвижимости Алматы в целом по городу запрашиваемые цены изменились незначительно, а на рынке аренды прослеживается рост ставок найма.
  • Состояние экономических факторов рынка коммерческой недвижимости дает основание прогнозировать стагнацию ценовых показателей с последующим их снижением. Сокращение цен на рынке продажи может составить 10-12% до конца года.
  • Мониторинг рынка коммерческой недвижимости представлен в сокращенном варианте, по вопросам приобретения полной версии обращаться по телефону: 8(7212) 910-046 и на e-mail: analitika@kn.kz. 

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков