Аналитический обзор рынка земельных участков Астаны (I квартал 2014 г.)

Аналитический обзор рынка земельных участков Астаны (I квартал 2014 г.)

В I квартале 2014 года на рынке земельных участков Астаны средняя цена предложения в городе составила 7894 доллара за сотку, в пригородах — 2020 у.е.

По отношению к IV кв. 2013 года на рынке земельных участков Астаны зафиксированы разнонаправленные изменения. Так, средняя цена сотки земельных участков под МЖК увеличилась на 10%, в то время как цена сотки земли коммерческого назначения сократилась на 11%. В других сегментах участков изменений не зафиксировано. 

В целом среди центральных районов города максимальная удельная цена предложения зафиксирована на земельные участки под строительство многоэтажных жилых комплексов (МЖК), минимальная приходится на земли сельскохозяйственного назначения.

Средняя цена предложения земельных участков по назначению

Земельные участки под МЖК

Максимальная цена предложения земельных участков под МЖК, без учета пригорода столицы, составила в январе 13 462 доллара (2 450 084 тг) за сотку

Таблица 1. Земельные участки под МЖК в разрезе местоположения 

Местоположение

Общая площадь, сот.

Объем предложения, ед.

Водно-зеленый бульвар

120

1

ул. Каратау

120

1

Коргалжинская трасса

515

3

ул. Майлина

46

1

пос. Коктал

200

1

пос. Комсомольский

790

6

пос. Пригородный

2380

3

пос. Старый Заречный

160

1

пр. Б. Момышулы

46

1

р-н ЗГА

270

2

ул. Сыганак

100

1

ул. Туркестан

107

1

ул. Ш. Кудайбердыулы

44

1

Изменения средних цен предложения, которые происходили как в центральных районах города, так и в пригороде столицы, привели к росту цен на участки под многоэтажное жилое строительство. 

Распределение цены за земельные участки под МЖК по местоположению

Земельные участки под коммерческую застройку 

Далее по уровню цены за сотку следует сегмент земельных участков коммерческого назначения — 8622 доллара (1 569 204 тенге).

В данный сегмент входят участки, предназначенные под строительство торговой, торгово-развлекательной, гостиничной, офисной недвижимости, а также ресторанов, спортивных учреждений и прочих объектов.

Стоимость самых дорогих участков в I квартале текущего года находилась в диапазоне 53,5-62,5 тысячи у.е./сот. Участки расположены по улицам Ш. Кудайбердыулы/Мусрепова и Жумабаева/Майлина и предназначены под строительство магазина и ресторана.

По отношению к предыдущему периоду наблюдается снижение средней цены предложения в сегменте земли под коммерческую застройку. Здесь наблюдается прирост предложения на 25%. Отрицательные ценовые колебания зафиксированы в административных районах Алматы и Сарыарка. Минимальная цена сотки сформировалась в микрорайоне Уркер — 2000 $.

Распределение цены на земельные участки коммерческого назначения по местоположениюТаблица 2. Земельные участки под коммерческую застройку в разрезе местоположения 

Местоположение

Общая площадь, сот.

Объем предложения, ед.

ул. Ш.Кудайбердыулы/Мусрепова

8

2

ул. Жумабаева/Майлина

42

3

пр. Б.Момышулы

10

1

пр. Республики

30

1

мкр-н Аль-Фараби

12

1

пос. Железнодорожный

30

2

р-н ЗГА

15

1

пос. Комсомольский

164

2

мкр-н Алатау

36

2

р-н Байтерека

150

2

ул. 150 лет Абая

33

2

тр. Аэропорта

40

1

р-н рынка Шанхай

390

2

пос. Пригородный

580

4

пос. Коянды

40

2

пос. Восточная Ильинка

17

1

Гребной канал

107

2

мкр. Юго-Восток

334

4

м-он Молодежный

158

2

п. Заречный

30

1

пос. Интернациональный

24

3

Астраханская трасса

180

3

ст. Сороковая

49

3

пос. Коктал

716

5

пос. Ондирис

42

2

пос. Промышленный

170

1

Коргалжинская трасса

660

14

мкр-н Уркер

20

1

Земельные участки под ИЖС

Средневзвешенная цена предложения на земельные участки в Астане под индивидуальное жилищное строительство в I квартале 2014 года сложилась на уровне 8 322 доллара (1 514 604 тенге) за сотку.

В целом в данном сегменте наблюдается стагнация средних цен предложения, ценовые изменения незначительные — 0,12%.

Распределение цены на земельные участки опд ИЖС по местоположениюМаксимальный уровень цен, как и в предыдущих периодах, сложился в поселке Комсомольский — 39,2 тыс. у.е. за сотку и в районе Депутатского городка — 28 тыс. у.е./сот. Минимальная цена за единицу площади наблюдается в районе Астраханской трассы — 2,3 тыс. у.е./сот. 

Таблица 3. Земельные участки под ИЖС в разрезе местоположения 

Местоположение

Общая площадь, сот.

Объем предложения, ед.

пос. Комсомольский

52

5

р-н Депутатского городка

57

4

р-н Байтерека

15

1

пос. Промышленный

92

4

пос. Чубары

21

2

р-н Привокзальный

47

7

р-н Лесозавода

21

4

пос. Тельмана

527

24

р-н ЗГА

40

5

мкр-н Караоткель

40

4

мкр. Юго-Восток

352

21

пос. Ондирис

137

7

пос. Коктал

224

21

пос. Железнодорожный

32

3

Водно-зеленый бульвар

1525

4

мкр-н Уркер

200

20

пос. Восточная Ильинка

530

51

ст. Сороковая

87

6

Коргалжинская трасса

40

4

пос. Интернациональный

69

7

пос. Пригородный

50

3

96 разъезд

226

21

с. Кажымукан

160

14

Астраханская трасса

364

10

Земельные участки свободного назначения

Под участками свободного или многофункционального назначения подразумеваются участки с определенным назначением, но собственники их позиционируют как земли многофункционального назначения, то есть удобное расположение участка и возможность документально поменять целевое назначение.

Средняя цена на земельные участки свободного назначения в сравнении с предыдущим периодом изменилась незначительно и сформировалась на уровне 4592 долларов, или 835 744 тг/сот. Относительно IV квартала 2013 года наблюдается стагнация ценовых показателей во всех районах города. Ценовые изменения составили минус 5,8%. Максимальная цена зафиксирована на землю в районе Центрального парка Астаны — 80 тыс. у.е./сот.

Распределение цены на земли многофункционального назначения по местоположению

Таблица 4. Земельные участки многофункционального назначения в разрезе местоположения 

Местоположение

Общая площадь, сот.

Объем предложения, ед.

р-н Центр. парка

25

1

пос. Комсомольский

10

1

р-н Промзоны

140

2

Коргалжинская трасса

17

2

пос. Промышленный

48

3

Железнодорожный п.

116

2

пос. Коктал

32

4

пос. Интернациональный

186

4

Водно-зеленый бульвар

100

1

пос. Тельмана

1000

2

пос. Пригородный

8

1

Астраханская трасса

450

2

Земельные участки производственного назначения

Средневзвешенная цена предложения на земельные участки производственного назначения в январе 2014 года составила 2744 у.е./сот. (499 408 тг). Снижение средней цены произошло в районе Алматы. Причина этому ‑ появление в январе в продаже более дешевых участков с достаточно большой площадью, которые и снизили среднюю цену в этом сегменте. В целом по району ценовые изменения лежат в пределах допустимой погрешности. Максимальная цена на участок производственного назначения зафиксирована в поселке Ондирис — 15,35 тыс. у.е./сот. Минимальная цена сформировалась на участок, расположенный вдоль Коргальжинской трассы, — 829 у.е./сот.

Распределение цены на земельные участки производственного назначенияТаблица 5. Земельные участки производственного назначения в разрезе местоположения

Местоположение

Общая площадь, сот.

Объем выборки, ед.

р-н Лесозавода

94

1

п. Восточная Ильинка

40

1

Промзона

900

1

р-н ЗГА

647

8

пос. Коктал

610

3

Астраханская трасса

2380

12

мкр. Юго-Восток

1800

5

п. Ондирис

200

2

96 разъезд

80

1

Коргалжинская трасса

350

1

Земельные участки сельскохозяйственного назначения

Средневзвешенная цена предложения на земельные участки с/х назначения в анализируемом периоде составила 419 у.е./сот. (76 258 тг). Относительно IV квартала 2013 года, в I квартале 2014 года ценовые изменения составили 12%, или плюс 45 у.е. к значению, отмеченному в предыдущем периоде. Данные изменения не превысили пределов допустимой погрешности, что свидетельствует о стабильности цен в сегменте земельных участков с/х назначения. 

Таблица 6. Земельные участки с/х назначения в разрезе местоположения 

Местоположение

Общая площадь, сот.

Объем выборки, ед.

Средняя цена, у.е./сот.

пос. Коктал

57

3

2030

Астраханская трасса

8

1

2800

Коргалжинская трасса

1200

3

625

Караоткель мкр-н

18000

1

456

пос. Коянды

450

2

406

Цены в разрезе площади земельных участков

По всем сегментам назначения земельных участков прослеживается тенденция снижения цен по мере увеличения площади участка. Исключением стали лишь участки под ИЖС. Цены сложились в зависимости от месторасположения земельных участков, их характеристик, наличия инженерных сетей, престижности района и удаленности от центра города.

Таблица 7. Цены на земельные участки в разрезе площади 

Сегмент рынка

Общая площадь, сот.

Количество, ед.

Средняя цена, у.е./сот.

Участки под МЖК

от 100 соток

236

4

18178

от 100 до 200 соток

707

5

13482

свыше 200 соток

3955

14

13369

Участки коммерческого назначения

до 100 соток

572

35

15643

от 100 до 200 соток

929

12

9171

более 200 соток

2860

32

6461

Участки под ИЖС

до 50 соток

326

35

11853

от 50 до 100 соток

490

35

16165

от 100 до 250 соток

947

83

5845

более 250

3298

110

7775

Участки многофункционального назначения

до 100 соток

240

13

17250

от 100 до 200 соток

442

8

13302

свыше 200 соток

2290

8

2642

Участки производственного назначения

от 200 соток

414

5

3164

от 200 до 700 соток

1607

12

2187

свыше 700 соток

5816

22

1869

Структура предложения

В I квартале 2014 года на рынке земельных участков Астаны выставлялось на продажу 1830 земельных участков общей площадью 318 850 соток. Прирост объема предложения составил 17%.

В зависимости от назначения участков основную долю занимают земли сельскохозяйственного назначения. Самым низким удельным весом по площади в I квартале 2014 года обладают участки многофункционального назначения.

Распределение удельного веса предложений земельных участков по площади

В количественном измерении максимальный объем предложенных участков предназначен под ИЖС, тогда как минимальным количеством предложения обладали участки под строительство МЖК. 

Ценовые изменения в ретроспективе

В полугодовой динамике с начала 2011 года наблюдаются колебания средней цены на землю, которые связаны с действием сезонных факторов и изменением структуры предложения. В отчетном периоде, относительно предыдущего квартала, ценовые изменения незначительные — 0,3%.

С начала периода наблюдения за рынком земли с 2011 года максимальный рост, практически в половину, произошел в I квартале 2013 года. Далее движение цен следует с незначительными изменениями.

Прогнозы

Спрос на земельные участки в зависимости от их назначения может обуславливаться разными экономическими факторами. Так, спрос на землю под ИЖС зависит от уровня и темпов роста реальных доходов населения и условий по ипотечному кредитованию. Как видно из диаграммы 10 в последние периоды уровень реальных денежных доходов сократился, что свидетельствует о снижении платежеспособности населения.

Динамика реальных денежных доходов населения

Спрос на участки под коммерческую застройку зависит от ряда таких факторов, как: развитие экономики региона, его инвестиционной привлекательности, условий кредитования бизнеса. Индексы кредитования бизнеса так же опускаются вниз на протяжении трех последних лет. 

Динамика темпов кредитования экономики

Несмотря на довольно сдержанный рост экономики Казахстана, Астана остается привлекательным рынком для внутренних и иностранных инвесторов. Этот интерес поддерживается будущим проектом «ЭКСПО-2017». Однако динамика объема инвестиций в строительство Астаны, в том числе и жилищное, показывает их планомерное снижение с июля 2013 года.

Положительная же динамика ввода в эксплуатацию новых зданий поддерживается за счет инвестиций прошлых лет. Такие тенденции дают основание прогнозировать ограниченный спрос на земельные участки в 2014 году.

Инвестиции в строительство

Ввод в эксплуатацию новых зданийТем не менее, поведение рынка земельных участков будет напрямую зависеть от их местоположения. Очевидно, что участки в центральных и активно застраиваемых районах не потеряют своей привлекательности. В Астане уже сейчас наблюдается острый дефицит таких участков, и с каждым годом их становится меньше. Цена такой земли будет только расти.

Сегмент же участков, расположенных на окраинах города и в пригородах, а также участков без близкой перспективы проведения коммуникаций определенным образом потерпит снижение спроса и цен. 

Выводы

  • В разрезе по назначению рост цен наблюдается в сегменте участков под многоэтажное строительство, коммерческие же участки подверглись снижению средних цен. Однако ценовые колебания в разрезе сегментов рынка на цену в среднем по городу влияния не оказали.
  • В ближайшей перспективе на рынке земельных участков города Астаны ожидается снижение средних цен предложения.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков