Аналитический обзор рынка земельных участков Астаны (I квартал 2014 г.)

В I квартале 2014 года на рынке земельных участков Астаны средняя цена предложения в городе составила 7894 доллара за сотку, в пригородах — 2020 у.е.

По отношению к IV кв. 2013 года на рынке земельных участков Астаны зафиксированы разнонаправленные изменения. Так, средняя цена сотки земельных участков под МЖК увеличилась на 10%, в то время как цена сотки земли коммерческого назначения сократилась на 11%. В других сегментах участков изменений не зафиксировано. 

В целом среди центральных районов города максимальная удельная цена предложения зафиксирована на земельные участки под строительство многоэтажных жилых комплексов (МЖК), минимальная приходится на земли сельскохозяйственного назначения.

Земельные участки под МЖК

Максимальная цена предложения земельных участков под МЖК, без учета пригорода столицы, составила в январе 13 462 доллара (2 450 084 тг) за сотку. 

Таблица 1. Земельные участки под МЖК в разрезе местоположения 

Изменения средних цен предложения, которые происходили как в центральных районах города, так и в пригороде столицы, привели к росту цен на участки под многоэтажное жилое строительство. 

Земельные участки под коммерческую застройку 

Далее по уровню цены за сотку следует сегмент земельных участков коммерческого назначения — 8622 доллара (1 569 204 тенге).

В данный сегмент входят участки, предназначенные под строительство торговой, торгово-развлекательной, гостиничной, офисной недвижимости, а также ресторанов, спортивных учреждений и прочих объектов.

Стоимость самых дорогих участков в I квартале текущего года находилась в диапазоне 53,5-62,5 тысячи у.е./сот. Участки расположены по улицам Ш. Кудайбердыулы/Мусрепова и Жумабаева/Майлина и предназначены под строительство магазина и ресторана.

По отношению к предыдущему периоду наблюдается снижение средней цены предложения в сегменте земли под коммерческую застройку. Здесь наблюдается прирост предложения на 25%. Отрицательные ценовые колебания зафиксированы в административных районах Алматы и Сарыарка. Минимальная цена сотки сформировалась в микрорайоне Уркер — 2000 $.

Таблица 2. Земельные участки под коммерческую застройку в разрезе местоположения 

Земельные участки под ИЖС

Средневзвешенная цена предложения на земельные участки в Астане под индивидуальное жилищное строительство в I квартале 2014 года сложилась на уровне 8 322 доллара (1 514 604 тенге) за сотку.

В целом в данном сегменте наблюдается стагнация средних цен предложения, ценовые изменения незначительные — 0,12%.

Максимальный уровень цен, как и в предыдущих периодах, сложился в поселке Комсомольский — 39,2 тыс. у.е. за сотку и в районе Депутатского городка — 28 тыс. у.е./сот. Минимальная цена за единицу площади наблюдается в районе Астраханской трассы — 2,3 тыс. у.е./сот. 

Таблица 3. Земельные участки под ИЖС в разрезе местоположения 

Земельные участки свободного назначения

Под участками свободного или многофункционального назначения подразумеваются участки с определенным назначением, но собственники их позиционируют как земли многофункционального назначения, то есть удобное расположение участка и возможность документально поменять целевое назначение.

Средняя цена на земельные участки свободного назначения в сравнении с предыдущим периодом изменилась незначительно и сформировалась на уровне 4592 долларов, или 835 744 тг/сот. Относительно IV квартала 2013 года наблюдается стагнация ценовых показателей во всех районах города. Ценовые изменения составили минус 5,8%. Максимальная цена зафиксирована на землю в районе Центрального парка Астаны — 80 тыс. у.е./сот.

Таблица 4. Земельные участки многофункционального назначения в разрезе местоположения 

Земельные участки производственного назначения

Средневзвешенная цена предложения на земельные участки производственного назначения в январе 2014 года составила 2744 у.е./сот. (499 408 тг). Снижение средней цены произошло в районе Алматы. Причина этому ‑ появление в январе в продаже более дешевых участков с достаточно большой площадью, которые и снизили среднюю цену в этом сегменте. В целом по району ценовые изменения лежат в пределах допустимой погрешности. Максимальная цена на участок производственного назначения зафиксирована в поселке Ондирис — 15,35 тыс. у.е./сот. Минимальная цена сформировалась на участок, расположенный вдоль Коргальжинской трассы, — 829 у.е./сот.

Таблица 5. Земельные участки производственного назначения в разрезе местоположения

Земельные участки сельскохозяйственного назначения

Средневзвешенная цена предложения на земельные участки с/х назначения в анализируемом периоде составила 419 у.е./сот. (76 258 тг). Относительно IV квартала 2013 года, в I квартале 2014 года ценовые изменения составили 12%, или плюс 45 у.е. к значению, отмеченному в предыдущем периоде. Данные изменения не превысили пределов допустимой погрешности, что свидетельствует о стабильности цен в сегменте земельных участков с/х назначения. 

Таблица 6. Земельные участки с/х назначения в разрезе местоположения 

Цены в разрезе площади земельных участков

По всем сегментам назначения земельных участков прослеживается тенденция снижения цен по мере увеличения площади участка. Исключением стали лишь участки под ИЖС. Цены сложились в зависимости от месторасположения земельных участков, их характеристик, наличия инженерных сетей, престижности района и удаленности от центра города.

Таблица 7. Цены на земельные участки в разрезе площади 

Структура предложения

В I квартале 2014 года на рынке земельных участков Астаны выставлялось на продажу 1830 земельных участков общей площадью 318 850 соток. Прирост объема предложения составил 17%.

В зависимости от назначения участков основную долю занимают земли сельскохозяйственного назначения. Самым низким удельным весом по площади в I квартале 2014 года обладают участки многофункционального назначения.

В количественном измерении максимальный объем предложенных участков предназначен под ИЖС, тогда как минимальным количеством предложения обладали участки под строительство МЖК. 

Ценовые изменения в ретроспективе

В полугодовой динамике с начала 2011 года наблюдаются колебания средней цены на землю, которые связаны с действием сезонных факторов и изменением структуры предложения. В отчетном периоде, относительно предыдущего квартала, ценовые изменения незначительные — 0,3%.

С начала периода наблюдения за рынком земли с 2011 года максимальный рост, практически в половину, произошел в I квартале 2013 года. Далее движение цен следует с незначительными изменениями.

Прогнозы

Спрос на земельные участки в зависимости от их назначения может обуславливаться разными экономическими факторами. Так, спрос на землю под ИЖС зависит от уровня и темпов роста реальных доходов населения и условий по ипотечному кредитованию. Как видно из диаграммы 10 в последние периоды уровень реальных денежных доходов сократился, что свидетельствует о снижении платежеспособности населения.

Спрос на участки под коммерческую застройку зависит от ряда таких факторов, как: развитие экономики региона, его инвестиционной привлекательности, условий кредитования бизнеса. Индексы кредитования бизнеса так же опускаются вниз на протяжении трех последних лет. 

Несмотря на довольно сдержанный рост экономики Казахстана, Астана остается привлекательным рынком для внутренних и иностранных инвесторов. Этот интерес поддерживается будущим проектом «ЭКСПО-2017». Однако динамика объема инвестиций в строительство Астаны, в том числе и жилищное, показывает их планомерное снижение с июля 2013 года.

Положительная же динамика ввода в эксплуатацию новых зданий поддерживается за счет инвестиций прошлых лет. Такие тенденции дают основание прогнозировать ограниченный спрос на земельные участки в 2014 году.

Тем не менее, поведение рынка земельных участков будет напрямую зависеть от их местоположения. Очевидно, что участки в центральных и активно застраиваемых районах не потеряют своей привлекательности. В Астане уже сейчас наблюдается острый дефицит таких участков, и с каждым годом их становится меньше. Цена такой земли будет только расти.

Сегмент же участков, расположенных на окраинах города и в пригородах, а также участков без близкой перспективы проведения коммуникаций определенным образом потерпит снижение спроса и цен. 

Выводы

• В разрезе по назначению рост цен наблюдается в сегменте участков под многоэтажное строительство, коммерческие же участки подверглись снижению средних цен. Однако ценовые колебания в разрезе сегментов рынка на цену в среднем по городу влияния не оказали.
• В ближайшей перспективе на рынке земельных участков города Астаны ожидается снижение средних цен предложения.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046