Аналитический обзор рынка частных домов Караганды (I квартал 2014 г.)

Аналитический обзор рынка частных домов Караганды (I квартал 2014 г.)

В I квартале 2014 года на рынке частных домов г. Караганды средневзвешенная цена предложения за анализируемый период составила 805 у.е./кв.м (146 510 тг/кв.м).

По отношению к IV кварталу 2013 года зфиксировано снижение цен на 2,7%.

Цены по районам

В отчетном периоде на рынке частного жилья наблюдается снижение средней цены за квадрат на 2,7% относительно предыдущего периода, к чему привели ценовые колебания в районе Михайловка и микрорайоне Кунгей. По остальным районам города изменения цен незначительные.

Средняя цена предложения в сегменте частных домов по районам

Максимальные цены индивидуального жилья сформировались в районах Город и Юго-Восток. Средняя цена квадратного метра в обоих районах в I квартале 2014 года остается в состоянии стагнации. Ценовые изменения отрицательные, менее 1%.

Далее по уровню снижения следует район Михайловка, где за отчетный период отмечено довольно значительное ценовое снижение. Удельная цена квадратного метра на частные дома ниже среднего показателя в целом по городу на 10%.

В Майкудуке на рынке индивидуального жилья преобладает стабильность.

В районе Пришахтинск средняя цена на жилой квадрат ниже среднегородской на 32%. Ценовые колебания за анализируемый период незначительные.

Минимальные цены среди районов города зафиксированы на частное жилье, расположенное в микрорайоне Кунгей. Здесь удельная средневзвешенная цена  предложения меньше среднего значения по городу почти в половину. Ценовые изменения за квартал привели к снижению средней цены по району на 18%. Довольно значительные ценовые колебания объясняются небольшим объемом предложения, а также неоднородностью представленных объектов в связи с малоразвитой окружающей инфраструктурой и затрудненным доступом общественного транспорта. 

Таблица 1. Средние цены и их изменение в разрезе районов и формата домов

Район

Средняя цена, у.е./кв.м

Изменение, %

Погрешность расчетов, %

Город

962

-1.12

2.93

Юго-Восток

934

-0.58

9.03

Михайловка

733

-13.18

4.32

Майкудук

693

3.2

4.4

Пришахтинск

618

3.24

4.45

Кунгей

551

-17.92

7.47

2-комн.

804

13.42

15.68

3-комн.

770

4.21

4.86

4-комн.

827

0.96

3.45

5-комн.

822

-10.64

4.49

многокомн.

785

-6.08

4.37

В разрезе формата жилья, снижение средних цен наблюдается на 5-комнатные дома — 10,6% и многокомнатные (6 и более комнат) дома — минус 6%.

Максимальная цена квадратного метра зафиксирована в сегменте 4-комнатных домов, на 2,7% выше среднегородской цены частного жилья. Минимальная цена квадрата отмечается на 3-комнатные дома, где цена на 4% ниже уровня среднегородского показателя.

Ценовые изменения в абсолютном измерении составили минус 22 у.е., от удельной цены, зафиксированной в предыдущем периоде. 

В зависимости от материала стен максимальные цены предложения единицы площади частного жилья зафиксированы на кирпичные дома — 880 у.е./кв.м, а минимальные — на деревянные — 586 у.е./кв.м. 

Распределение удельной цены по материалу стен домовИз приведенной таблицы 2 видна закономерность, согласно которой по мере увеличения площади дома средняя цена за квадратный метр снижается. Так, в зависимости от площади дома максимальная цена зафиксирована на дома до 70 кв.м — 855 у.е./кв.м. Далее, в порядке убывания следуют дома от 70 до 200 кв.м. Однако на дома площадью свыше 200 кв.м такая закономерность не распространяется, поскольку дома с такой большой площадью, как правило, являются коттеджами высокого класса.

Существенное влияние на цену дома оказывает и вид отопления. Так, средняя цена на дома с центральным отоплением составляет 1237 у.е./кв.м, в то время как дома с печным и паровым отоплением дешевле домов с центральным порядка на 500 у.е./кв.м.

Также видна зависимость цен на частные дома от площади, прилегающей территории, так чем больше площадь земельного участка, тем меньше цена квадратного метра данного объекта.

Таблица 2. Средние цены и удельный вес предложения в разрезе площади, размера земельного участка и вида отопления 

Характеристики

Удельная цена предложения, у.е./кв.м

Удельный вес по объему предложения, %

Площадь дома

до 70 кв.м

855

26

от 70 до 150 кв.м

841

45

от 150 до 200 кв.м

755

12

свыше 200 кв.м

803

17

Вид отопления

печное отопление

798

51

паровое отопление

693

10

центральное отопление

1237

16

2 вида отопления

1023

23

Размер земельного участка

до 6 соток

919

49

от 6 до 9 соток

755

20

свыше 9 соток

739

31

Индекс расслоения «дорогого» и «дешёвого» жилья

В I квартале текущего года по выставленным на продажу частным домам г. Караганды индекс расслоения составил 2,88. Данное значение свидетельствует о превышении стоимости «дорогого» жилья над стоимостью «дешевого» в 2,88 раза.

По результатам проведённого анализа, цена квадратного метра «дорогих» частных домов составила 1290 у.е., «дешевых» — 448 у.е./кв.м. Изменение удельной цены в сегменте «дорогого» жилья за квартал составило минус 0,7%. Цена в сегменте «дешевого» жилья относительно IV кв-ла 2013 года снизилась на 5,7%. 

Таблица 3. Показатели в сегменте «дорогого» и «дешевого» жилья 

Район

Цена «дешевого» жилья, у.е./кв.м

Цена «дорогого» жилья, у.е./кв.м

Индекс расслоения

Город

542

1603

2.96

Юго-Восток

561

1382

2.47

Михайловка

343

1143

3.33

Майкудук

424

1009

2.38

Пришахтинск

356

984

2.76

Кунгей

307

872

2.84

Среднее

448

1290

2.88

Сокращение разрыва цен между «дорогим» и «дешевым» жильем показывает динамика индекса расслоения уже с III квартала 2013 года.

Анализируемая база предложения

В I квартале 2014 года в сегменте частных домов г. Караганды к продаже было представлено 2024 объекта общей площадью 270 475 кв.м. Относительно предыдущего периода расчетная база увеличилась на 7%.

Максимальный объем предложения принадлежит району Город и занимает чуть менее половины всего объема предложения в сегменте рынка частных домов. Далее по уровню снижения следуют районы Михайловка, Пришахтинск и Майкудук. Минимум частных домов к продаже предложено в районе Юго-Восток и мкр-не Кунгей.

Удельный вес предложения на рынке частных домов по районам

В зависимости от количества комнат наибольшую долю в общем объеме предложения занимают 4-комнатные дома. Практически в равных долях предложение 3-, 5- и многокомнатных домов. Минимум частных домов предложено 2-комнатного формата. 

Удельный вес предложения по формату частных домов

Сравнение ценовых показателей на квартирном рынке и рынке частных домов 

В I квартале 2014 года на квартирном рынке, в отличие от рынка частных домов, наблюдается увеличение средних цен предложения на 2,15%, тогда как рынок частного жилья в том же периоде снизился в цене на 2,7%.

Удельная цена предложенияЗначительное влияние на среднюю цену на рынке частных домов оказывает сегмент «дешевого» жилья, именно поэтому средняя удельная цена здесь ниже, чем на квартирном рынке. 

Таблица 4 

Сегмент рынка жилья

Средняя цена предложения I кв-л 2014 г, у.е./кв.м

Индекс расслоения

 «дорогого» жилья

 «дешевого» жилья

Средняя цена на рынке частных домов

1290

448

2,88

Средняя цена на квартирном рынке

1380

922

1,5

Рынок частных домов города Караганды более дифференцирован, чем рынок квартир, вследствие этого индекс расслоения в сегменте частного жилья выше. Показатель 2,88 говорит о том, что средняя цена «дорогих» домов выше цены «дешевых» в 2,88 раза. В сегмент «дорогих» домов в основном входят дома в престижных районах города с развитой инфраструктурой, построенные преимущественно из кирпича, с центральным отоплением, евроремонтом, наличием гаража и т.д., тогда как к сегменту «дешевого» частного жилья относятся дома наиболее отдаленные от центра города, в основном это жилье без удобств, без ремонта и с печным отоплением.

Ценовые показатели в ретроспективе 

В динамике средней цены предложения частных домов в период с 2011 года до конца 2012-го за исключением сезонных колебаний, которые традиционно приходятся на летний сезон (вторые кварталы года), наблюдался стабильный рост цен со средним темпом роста 2,4% в квартал. С начала 2013 года темпы роста значительно замедлились и в среднем составляли менее 1% в квартал.

Годовая динамика, очищенная от сезонных колебаний цен, показывает рост цен в 2012 году на 9,3%, в 2013 году — на 3,9%. Таким образом, среднегодовой темп роста последних трех лет составлял 4,5% в год.

Снижение цен в I квартале 2014 года на 2,7% объясняется девальвацией национальной валюты в феврале текущего года. В ближайшие месяцы ожидается сохранение такой тенденции, что также будет обусловлено сезонным снижением спроса на рынке жилья.   

Квартальная динамика средней цены на частные дома

Прогнозы на рынке частного жилья

Базовыми экономическими факторами, влияющими на спрос на жилье, являются уровень доходов населения и объемы ипотечного кредитования.

Как показывает динамика, реальные денежные доходы в 2013 году значительно сократились. И при наблюдении за доходностью с начала 2014 года больших приростов не ожидается.

Динамика темпов реальных и номинальных доходов населения

Положительная динамика объемов ипотечного кредитования является одним из главных факторов поддержания спроса на рынке жилья.

Динамика объемов ипотечного кредитования в Караганде имеет небольшую положительную тенденцию. В 2013 году в среднем было выдано на 497 млн тенге или на 8,5% больше, чем в 2012 году. В среднем в 2013 году в квартал выдавалось 1594 млн тенге ипотечных кредитов. За январь-февраль 2014 года было выдано 2805 млн тенге кредитов, что свидетельствует о сохранении положительной динамики ипотечного кредитования в 2014 году.

Динамика объемов ипотечного кредитования

C учетом состояния экономики, учитывая понижение индексов экономических показателей, предпосылок для увеличения спроса на индивидуальное жилье нет, а значит и не ожидается роста цен в сегменте частного жилья города Караганды. Аналитическая служба kn.kz прогнозирует снижение цен на рынке индивидуального жилья в следующем квартале в пределах 2%-3%.

Выводы

  • В I квартале 2014 года на рынке частных домов в Астане наблюдается снижение цен предложения на 2,7%.
  • В разрезе районов индивидуальное жилье подешевело в районе Михайловка и микрорайоне Кунгей.
  • В ближайшие месяцы ожидается сохранение тенденции снижения цен предложения, что будет обусловлено сезонным снижением спроса на рынке жилья.   

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков