Аналитический обзор рынка земельных участков г. Алматы (I квартал 2014 г.)

Аналитический обзор рынка земельных участков г. Алматы (I квартал 2014 г.)

На рынке земельных участков в I квартале 2014 года средний ценовой показатель по городу зафиксирован на уровне18670 $/сот. При этом в сегменте «дорогих» земельных участков цена предложения за 1 сотку составила 37029$, а в сегменте «дешевых» — 6364$.

Средняя цена предложения на рынке земельных участков в алматинской области — 5840$/сот (-11,6%).

Цены по назначению, площади земельного участка и районам

В I квартале 2014 года повышение средней цены за 1 сотку по городу зафиксировано на земельные участки под застройку производственной недвижимостью, где по отношению к прошлому кварталу рост составил 18,1%. На остальные виды земельных участков удельная цена предложения изменялась незначительно, то есть в пределах среднестатистической погрешности расчетов.

В разрезе назначения наибольшая запрашиваемая удельная цена продолжает держаться на земельные участки, предназначенные под застройку коммерческой недвижимостью в Медеуском районе (194 444$/сот.), а наименьшая — под застройку производственной недвижимостью в Жетысуском районе (2580$/сот.).

Максимальная запрашиваемая цена за участок 2,3 га была зафиксирована в Медеуском районе — 25 000 000 долларов под строительство коттеджного городка, а минимальная — 10 соток в Алатауском районе — 6000 долларов под ИЖС.

Средние удельные цены предложений на рынке земельных в разрезе назначения

Таблица 1

Ценовые показатели рынка земельных участков г. Алматы по назначению

Назначение ЗУ

Кол-во объектов,
ед.

Общая площадь,
сот

Средняя цена предложения,
$/сот.

Изменение средней цены предложения за 1 сотку
к предыдущему периоду

Средняя цена «дорогих» ЗУ,
$/сот.

Средняя цена «дешевых» ЗУ,
$/сот.

Индекс расслоения

$

%

ЗУ жилого назначения

1515

33520

17458

+23

+0.13

34915

5882

5.94

ЗУ сельскохозяйственного использования

420

54235

5425

+113

+2.12

12333

1173

10.45

ЗУ коммерческого назначения

154

34391

36324

+2990

+8.97

70844

16914

4.19

ЗУ производственного назначения

51

12087

8650

+1324

+18.07

18159

2205

8.23

По городу

2140

134234

18670

+409

+2.24

37029

6364

5.82

Земельные участки под коммерческую застройку

Сегмент под коммерческую застройку в анализируемом квартале состоит из земельных участков, предназначенных под застройку торговыми, офисными помещениями и коммерческой недвижимостью без указания назначения.

Для точечной застройки, в основном в верхних районах Алматы, имеются небольшие земельные участки (до 6 соток), цена которых в 1,4 раза выше среднего ценового показателя земли коммерческого назначения.

Земельные участки под МЖС

Средний ценовой диапазон для застройки многоэтажными жилыми комплексами находится для участков от 10 до 100 соток. Резко возрастает цена на меньшие площади и снижается для площадей свыше 100 соток.

Земельные участки под ИЖС

Земельные участки под жилье представлены в основном под индивидуальное жилищное строительство, и 5% от зоны жилого использования ‑ под застройку коттеджными городками.

Наименьшие цены предложения приходятся на объекты с площадью земельных участков от 6 до 10 соток. Удельный вес участков площадью от 6 до 10 соток составляет в общем объеме предложений 38%. Однако наибольшее количество объектов приходится на сегмент с площадью земельного участка от 10 до 50 соток, цены на который находятся в среднем ценовом диапазоне.

Как обычно, максимальные цены предложения прослеживаются на земельные участки до 3 соток, где цена почти в 2 раза превышает средний показатель по городу. В сегмент участков свыше 50 соток в основном попадают предложения в коттеджных городках.

Средние удельные цены предложения на рынке земельных участков в сегменте ИЖС и коттеджных городков

Таблица 2

Ценовые показатели рынка земельных участков под индивидуальную жилищную застройку г. Алматы по районам

ЗУ под ИЖС

Кол-во объектов,
ед.

Общая площадь,
сот

Средняя цена предложения,
$/сот.

Изменение средней цены предложения за 1 сотку
к предыдущему периоду

Средняя цена «дорогих» ЗУ,
$/сот.

Средняя цена «дешевых» ЗУ,
$/сот.

Индекс расслоения

$

%

Алатауский

281

2715

8311

-316

-3.66

14104

3986

3.54

Алмалинский

71

1209

33480

-756

-2.21

64584

8909

7.25

Ауэзовский

254

2746

14616

-604

-3.97

27484

5233

5.25

Бостандыкский

234

4702

20449

-2423

-10.59

39793

7265

5.48

Жетысуский

41

418

17937

+295

+1.67

34934

6342

5.51

Медеуский

462

6440

18716

+257

+1.39

42613

3918

10.88

Турксибский

72

543

11359

+1121

+10.95

21921

4930

4.45

По городу

2140

134234

16244

+711

+4.58

32400

5544

5.84

Илийский

31

267

2417

+64

+2.72

5040

776

6.49

Карасайский

843

13599

6762

-1060

-13.55

16886

1074

15.72

Талгарский

325

4246

3127

+300

+10.61

8037

651

12.34

По области

1199

18113

5665

-822

-12.67

14193

952

14.9

Земельные участки сельскохозяйственного назначения

Сегмент сельскохозяйственного пользования представлен в основном объектами под садоводство — 75% от общей базы, остальные 25% составляют крестьянские хозяйства.

Под садоводство отводятся в основном земельные участки площадью до 6 соток, где в анализируемом периоде средняя удельная цена сложилась на уровне 8260 $/сот., что почти в 1,5 раза превышает среднюю цену по городу в данном сегменте.

Средние удельные цены предложения на рынке земельных участков сельскохозяйственного использования

Земельные участки производственного назначения

Производственный сегмент представлен земельными участками под застройку производственной недвижимостью, производственным сервисом и складской недвижимостью. На графике видна закономерность, что по мере увеличения площади земельного участка средняя цена увеличивается.

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель на рынке продажи земельных участков по городу (18670 $/сот.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный во II квартале прошлого года (16498 $/сот.), на 13,2%, но все еще находится на 44% ниже пикового показателя IV квартала 2007 года (33320 $/сот.).

В I квартале прошлого года цены на земельные участки в целом по городу были несколько ниже. За год земля подорожала на 6,9%. Главным образом это было связано с удорожанием «дорогих» земельных участков на 19,2%.

В течение последних двух лет на рынке земельных участков во всех сегментах наблюдался понижательный тренд. При этом темпы снижения цен на «дешевые» земельные участки наибольшие: 2012 год — 38%, 2013 год — 18%. В «дорогом» сегменте запрашиваемые цены сокращались на 12,5% в 2012 году и на 12,6% в 2013 году.

Средний ценовой сегмент показал снижение в 2012 году на 25%, в 2013 году ‑ на 15,4%.

Таблица 3

Ценовые показатели рынка земельных участков г. Алматы

Ценовые сегменты

I кв.2013 г

II кв.2013 г

III кв.2013 г

IV кв.2013 г

I кв.2014 г

Средняя цена предложения за 1 сотку в сегменте "дешевых" ЗУ, $/сот.

5423

5998

5842

6047

6364

Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду

-27.93

+10.60

-2.60

+3.51

+5.24

Средняя цена предложения за 1 сотку, в среднем ценовой сегмент, $/сот.

17474

16498

16834

18261

18670

Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду

-14.70

-5.59

+2.04

+8.48

+2.24

Средняя цена предложения за 1 сотку, в сегменте "дорогих" ЗУ, $/сот.

31070

34425

35413

37375

37029

Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду

-21.08

+10.80

+2.87

+5.54

-0.93

Удельная цена предложения на рынке земельных участков, Алматы

Структура анализируемой базы

Количество анализируемых объектов на рынке земельных участков Алматы и области, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило в I квартале 4149 ед., из них в городе — 2142 ед., в области — 2007 ед. Общая площадь земельных участков — 661 тыс. соток на сумму 1438 млн долларов.

В городе максимальную долю предложения (40%) занимают земельные участки для сельскохозяйственного использования, а минимальную (9%) — под застройку производственной недвижимостью.

Доля площадей земельных участков, г. Алматы, %

В области (Карасайский, Талгарский и Илийский районы) структура площадей иная: максимум (88%) пришелся на сегмент сельскохозяйственного использования, а минимум (2%) — на коммерческую застройку.

Доля площадей земельных участков в области, %

В общем объеме предложения доля площадей земельных участков в городе составила 21%. Площадь земельных участков, предлагаемых в Карасайском районе, наибольшая — 61%, а в Илийском наименьшая — 6%.

Прогнозы на рынке земельных участков

Спрос на земельные участки под жилищное строительство зависит от уровня и темпов роста реальных денежных доходов и условий кредитования населения банками второго уровня.

В динамике среднедушевых денежных доходов населения видно, что доходы по городу Алматы растут. Однако с начала 2012 года в динамике темпов роста доходов населения наблюдается их замедление. Так, если по отношению к 2011 году рост среднедушевых денежных доходов составил 20%, то в 2013 году только 5,2%.

Замедление темпов роста как номинальных, так и реальных денежных доходов можно проследить на диаграмме 12.

Динамика среднедушевого денежного дохода населения

Динамика номинальных и реальных денежных доходов населения

Ипотечное кредитование населения города Алматы банками второго уровня в течение 3 лет остается на стабильном уровне в пределах 4000-7000 млн тенге. При этом в 2013 году по отношению к 2012 году сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41%. Начало 2014 г. ознаменовалось ростом ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование населения банками второго уровня

Динамика объемов ипотечного кредитования населения банками второго уровня

Спрос на земельные участки под коммерческую застройку зависит от развития экономики региона, его инвестиционной привлекательности, условий кредитования бизнеса.

В динамике инвестиций в основной капитал прослеживается стабильный рост в течение 4-х последних лет в среднем 4-5% в год. Основной рост наблюдался в 2012 году, составивший по отношению к 2011 году 10%.

В январе-марте 2014 года объем инвестиций в основной капитал составил 74067,6 млн. тенге, что на 22,6% больше, чем в январе-марте 2013года.

В январе-марте 2014 года инвестиций в жилищное строительство было направлено 24724,1 млн. тенге, что на 97,1% больше, чем в январе-марте предыдущего года.

Динамика инвестиций

В 2013 году наблюдалась положительная динамика в кредитовании экономики банками второго уровня, однако 2014 год ознаменовался снижением уровня выданных кредитов.

Динамика кредитования экономики

В 2013 году количество введенных в эксплуатацию зданий жилого назначения выросло на 11,8%, а нежилого назначения ‑ в 2,8 раза, в основном за счет финансирования 2012 года.

В январе-марте 2014 года ввод жилья за счет средств населения составил 151,4 тыс. кв. м, что в общем объеме ввода составляет 43,9%. Количество зданий жилого назначения за I квартал 2014 года составило 778 объектов, а нежилого — 187 объектов.

Значительное увеличение общей площади введенного жилья наблюдалось в Жетысуском (в 4,5 раза), Турксибском (в 3,0 раза) и Бостандыкском (в 2,0 раза) районах.

Динамика ввода в эксплуатацию новых зданий

Выводы

  • В I квартале 2014 года на рынке земельных участков г. Алматы было зафиксировано снижение средней цены на участки производственного назначения – 18,1%. Цена земли под МЖС, ИЖС, коммерческую застройку осталась без изменения.
  • Также было отмечено снижение цен предложения на землю по области в Карасайском районе области на 12,9%.

Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г. М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическаяслужба kn.kz 

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков