Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (апрель 2014 г.)

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (апрель 2014 г.)

После двухмесячного затишья на рынке вторичного жилья города Алматы началось снижение средних цен предложения. В апреле 2014 года средний ценовой показатель сократился на 1,5% до уровня 1996 $/кв.м (в тенговом эквиваленте ‑ до 363300 тг./кв.м). Ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья сократился на 1,8%, а «дешевого» — на 1,5%.

Цены по административным районам

Основное влияние на снижение ценового показателя по городу оказало сокращение цен в Алатауском, Алмалинском и Бостандыкском районах. В остальных районах города изменения ценовых показателей незначительные, т. е. лежат в пределах среднестатистической погрешности расчетов (таблица 1).

Таблица 1.

Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе районов

Район

Объем предложений, ед.

Уд.вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения,
$/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

$

%

Алатауский

164

2.35

1405

-53

-3.67

Алмалинский

1376

19.72

2115

-68

-3.14

Ауэзовский

1783

25.56

1716

-6

-0.37

Бостандыкский

1747

25.04

2252

-57

-2.49

Жетысуский

587

8.41

1490

+10

+0.65

Медеуский

856

12.27

2626

-41

-1.52

Турксибский

463

6.64

1436

+21

+1.47

По городу

6976

100

1996

-30

-1.50

Самые «дорогие» квартиры в Алматы традиционно предлагаются на продажу в Медеуском районе, цена которых превышает средний показатель по городу на 32%. Средние цены в Бостандыкском и Алмалинском районах города превысили средний показатель по городу на 13% и 6% соответственно.

В районах Алматы – 1, в Жетысуском и Турксибском районах ценовые показатели держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 25-28%. В новом административном Алатауском районе ценовой показатель ниже на 30%, а в спальном Ауэзовском районе — на 14%.

Таблица 2.

Топ 10 самых дорогих квартир в апреле 2014 года

Название комплекса

Кол-во
комнат

Площадь, м²

Цена, $

Цена за 1 кв.м, $

ЖК "EsentaiPalace"

3

135

770000

5704

ЖК "Изумрудный Город"

3

60

350000

5833

ЖК "Долина Роз"

4

170

1000000

5882

ЖК "Megatower Almaty"

3

101.9

620000

6084

Коттеджный городок "Ботанический Сад"

4

146

900000

6164

ЖК "Есентай Парк"

3

134

850000

6343

ЖК "Аль-Фараби"

3

110

700000

6364

Коттеджный городок "Арман Вилла"

4

225

1520000

6756

ЖК "Керемет"

3

90

750000

8333

ЖК "Версаль"

4

176

1500000

8523

В топ 10 самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали ЖК "Esentai Palace", ЖК "Изумрудный Город", ЖК "Долина Роз", ЖК "Megatower Almaty", коттеджный городок "Ботанический Сад", ЖК "Есентай Парк", ЖК "Аль-Фараби", коттеджный городок "Арман Вилла", ЖК "Керемет" и ЖК "Версаль". Здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 5700 – 8520 $/кв.м.

В апреле средняя запрашиваемая цена на квартиры в новостройках элит-класса составляла 3075 $/кв.м (559700 тг./кв.м), а средняя цена предложения квартир комфорт-класса — 1431 $/кв.м (260500 тг./кв.м).

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что изменения цен на квартиры не превысили уровня погрешности расчетов. Исключения составили только 3-комнатные квартиры, где средние цены предложения сократились на 1,4%.

Таблица 3.

Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе комнатности

Формат квартиры

Объем предложений, ед.

Уд.вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения,
$/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

$

%

1-комнатные

1373

19.68

1904

-17

-0.87

2-комнатные

2308

33.08

1935

-20

-1.04

3-комнатные

2548

36.53

2013

-29

-1.44

4-комнатные

653

9.36

2271

-30

-1.29

5-комнатные и выше

94

1.35

2449

-160

-6.14

По городу

6976

100

1996

-30

-1.50

Анализ средних цен в разрезе типа жилья демонстрирует снижение цен на квартиры в домах старой постройки, улучшенной планировки и в «хрущевках». Средние цены предложения на квартиры в новостройках и в приватизированных общежитиях изменились незначительно.

Таблица 4.

Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе типа жилья

Тип жилья

Объем предложений, ед.

Уд.вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения,
$/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

$

%

Новой постройки

1980

28.38

2067

-30

-1.41

Приватизированное общежитие

71

1.02

1486

+41

+2.85

Старой постройки

125

1.79

1502

-122

-7.52

Улучшенной планировки

2953

42.33

2056

-27

-1.30

"Хрущевки"

1847

26.48

1875

-31

-1.64

По городу

6976

100

1996

-30

-1.50

Распределение объема предложений по ценовым уровням (диаграмма 2) показывает, что сократилось количество предложений во всех диапазонах цен. В диапазоне 500 – 1300 $/кв.м уменьшение предложений составило 30%,в диапазоне 1300 – 2500 $/кв.м и 2500 – 9000 $/кв.м зафиксировано увеличение объемов на 24% и 43% соответственно.

Распределение предложений по ценовым уровням по городу

Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья

За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 1,8% (до 2553 $/кв.м). Основное влияние на снижение цены в данном сегменте оказали 1- и многокомнатные квартиры.

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с мартом, средняя цена предложения сократилась на 1,5% (до 1539 $/кв.м). Снижение средних цен прослеживается на все форматы квартир, кроме многокомнатных.

Средние ценовые показатели по городу

Таблица 5

Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам

Формат квартиры

Средняя
удельная
цена
предложения, в сегменте «дорогого» жилья
$/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

Средняя
удельная
цена
предложения, в сегменте «дешевого» жилья
$/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

Индекс расслоения

$

%

$

%

1-комнатные

2327

-48

-2.03

1563

-10

-0.65

1.49

2-комнатные

2453

-18

-0.74

1504

-27

-1.78

1.63

3-комнатные

2591

-31

-1.17

1525

-26

-1.68

1.70

4-комнатные

3075

-42

-1.36

1662

-27

-1.62

1.85

5-комнатные и выше

3921

-377

-8.78

1597

+32

+2.04

2.45

Алатауский

1669

-142

-7.86

1181

-39

-3.23

1.41

Алмалинский

2658

-129

-4.63

1671

-31

-1.79

1.59

Ауэзовский

2163

+1

+0.06

1331

-18

-1.31

1.62

Бостандыкский

2899

-87

-2.90

1743

-48

-2.68

1.66

Жетысуский

1864

+32

+1.76

1206

+13

+1.12

1.55

Медеуский

3550

-54

-1.49

1840

-26

-1.37

1.93

Турксибский

1771

+63

+3.66

1160

-1

-0.11

1.53

По городу

2553

-47

-1.79

1539

-23

-1.47

1.66

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель на рынке продажи квартир по городу (1996 $/кв.м) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в августе 2009 года (1425 $/кв.м), на 40%, но все еще находится на 35% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года (3057 $/кв.м).

В апреле прошлого года цены на вторичное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год подорожали все форматы квартир, кроме 4-комнатных, где наблюдается незначительное снижение. Максимальный годовой рост зафиксирован на многокомнатное жилье — 3,8%, а минимальный — на 1-комнатное — на 1,2%. В целом по городу годовой рост составил 1,9%.

При этом в сегменте «дешевого» жилья рост цен составил 2,9%, а в сегменте «дорогого» — 2%.

Динамика средней удельной цены предложения квартирПо данным Департамента статистики г. Алматы, за год (с апреля 2013 года по март 2014 года) уровень инфляции составил 5.3%, при этом можно отметить, что изменение среднего ценового показателя по городу на рынке вторичного жилья в «дешевом» и среднем ценовом сегментах не превышает уровень инфляции.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» вторичного жилья продолжает прослеживаться небольшой повышательный тренд. Можно отметить, что средний ценовой показатель по городу с начала 2012 года держался практически на одном уровне ‑ около 1950 $/кв.м, однако в последние несколько месяцев прослеживавшаяся небольшая положительная динамика сменилась снижением.

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которых берется 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,66, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем не изменились.

Структура предложения

За исследуемый период рассматривалось в среднем 7 тыс. квартир.

Анализируя город как совокупность районов, можно сказать, что максимум предложений приходится на Ауэзовский район, а минимум пришелся на Алатауский район.

Районы

Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры, а наименьший — 5-комнатные и более.

Комнатность

Прогнозы на рынке вторичного жилья

На рынке вторичного жилья г. Алматы основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня.

В динамике среднедушевых денежных доходов населения видно, что доходы по городу Алматы растут. Однако с начала 2012 года в динамике темпов роста доходов населения наблюдается их замедление. Так, если по отношению к 2011 году рост среднедушевых денежных доходов составил 20%, то в 2013 году только 3,7%. В 2014 году темп роста среднедушевых денежных доходов увеличился до 6,7%.

Замедление темпов роста как номинальных, так и реальных денежных доходов можно проследить на диаграмме 8.

Динамика среднедушевого денежного дохода населения

Динамика номинальных и реальных денежных доходов населения

Ипотечное кредитование населения города Алматы банками второго уровня в течение 3 лет остается на стабильном уровне в пределах 4000-7000 млн тенге. При этом в 2013 году по отношению к 2012 году сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41%. Начало 2014 года ознаменовалось ростом ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование населения банками второго уровня

Сдержанные темпы роста экономики и февральская девальвация негативно отражаются на реальных денежных доходах населения. Снижение объемов ипотечного кредитования окажет дополнительное давление на цены жилья.

Очевидно, что в первую очередь это скажется на доступности жилья для населения с низким и средним доходами. Как видно, цены в сегменте жилья комфорт- и эконом-класса уже подверглись снижению. В данных сегментах жилья сокращение цен может составить 7-10% до конца года.

Жилье элит- и бизнес-класса также отреагирует на девальвацию, но с задержкой во времени и более низкими темпами снижения, так как спрос на данный вид жилья имеется у населения с достаточно высоким уровнем дохода.

Выводы

  • В апреле на рынке вторичного жилья города Алматы прослеживается снижение цен на жилье старой постройки, на квартиры улучшенной планировки и квартиры в «хрущевках».
  • Ожидается дальнейшее снижение ценовых показателей в пределах 1-2% в месяц.

Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г. М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков