Аналитический обзор рынка арендного жилья Караганды (апрель 2014 г.)

Аналитический обзор рынка арендного жилья Караганды (апрель 2014 г.)

В апреле 2014 года на рынке аренды жилья города Караганды средняя ставка найма составила в месяц 56 047 тенге за квартиру, за комнату ‑ 16 000 тенге. В пересчете стоимости за квадратный метр средневзвешенная арендная ставка квартир равна 1257 тенге в месяц, комнат — 783 тенге. Снижение арендных ставок в апреле сохранилось на Юго-Востоке — «минус» 3%, в остальных районах города уровень ставок остался без изменения.

Цены по районам и формату жилья

Максимальные средние арендные ставки традиционно относятся к району Город — 65 664 тенге за квартиру. Далее по уровню снижения следуют районы Михайловка и Юго-Восток. Чуть менее чем в два раза цены ниже в отдаленных районах города — Майкудуке и Пришахтинске — 35 331 тг и 31 979 тг соответственно (диаграмма 1).

Средние арендные ставки в разрезе районов городаЦеновые изменения в разрезе районов лежали в пределах допустимой погрешности, что говорит о ценовой стабильности на рынке аренды жилья города Караганды (таблица 1). 

Таблица 1. Показатели рынка арендного жилья по районам 

Район

Средняя ставка аренды, тг/кв.м

Изменение цены к прошлому месяцу

Средняя ставка аренды за квартиру тг/мес.

Изменение цены к прошлому месяцу

Доходность квартир, %

тг/кв.м

%

       тг/мес.

%

Город

1518

-3,13

-0,21

65664

-1019,45

-1,53

10,18

Михайловка

1298

15,04

1,17

62083

-2952,56

-4,54

10,15

Юго-Восток

1202

-38,31

-3,09

57725

-728,64

-1,25

10,02

Майкудук

841

-14,89

-1,74

35331

-1039,18

-2,86

10,04

Пришахтинск

844

38,02

4,72

31979

-808,07

-2,46

10,12

По городу

1257

-13,61

-1,07

56047

-1179,76

-2,06

10,17

В разрезе комнатности ставки найма остаются в стабильном состоянии на все форматы жилья, как за единицу площади, так и за квартиру в целом.

Максимальная цена квадрата наблюдается в сегменте 1-комнатных квартир, которая выше среднегородского значения на 3,5%. Самая низкая цена аренды квадратного метра отмечена в сегменте 3-комнатных квартир, что ниже средней ставки найма жилья по городу на 11% (таблица 2). 

Таблица 2. Показатели рынка арендного жилья по формату квартир 

Район

Средняя ставка аренды, тг/кв.м

Изменение цены к марту 2014 г.

Средняя ставка аренды за квартиру тг/мес.

Изменение цены к марту 2014 г.

Доходность квартир, %

тенге/кв.м

%

тенге/мес.

%

1 комн.

1301

-32,76

-2,43

44751

-1023

-2,24

10,56

2 комн,

1258

-7,28

-0,62

61538

-710

-1,14

10,55

3 комн,

1114

-1,82

-0,17

73722

143

0,19

10,27

комнаты

783

-27,3

-3,48

16089

6

0,04

-

По городу

1257

-13,61

-1,07

56047

-1179,76

-2,06

10,17

По данным областного департамента статистики, среднестатистическая заработная плата одного работника за февраль 2014 года составила 96 100 тенге. Исходя из этого, расходы на аренду квартиры по средней ставке 56 047 тенге будут составлять 60% от среднего дохода населения.

Доходность жилья

Индекс доходности жилья показывает разницу между доходностью жилья и доходностью по депозиту в национальной валюте.

Поскольку вложения в банковский депозит традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как доля риска по ней всегда выше.

В марте 2014 года средняя ставка по депозитам составила 8,8% годовых. Средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 банков Казахстана.

Наиболее выгодными с точки зрения получения дохода считаются 1- и 2-комнатные квартиры, преимущественно расположенные в районах Город и Михайловка. Средний процент доходности от аренды квартир составил 10,17%, что на 1,37 процентных пункта выше средней ставки по депозиту.

Индекс расслоения

Индекс расслоения ‑ отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которых берется 20% от верхнего и нижнего ценового уровня анализируемой базы. В апреле 2014 года средняя ставка аренды «дорогих» квартир, согласно расчетной базе портала kn.kz, составила 77 760 тенге за квартиру в месяц, «дешевых» — 40 905 тенге.

В «дорогом» сегменте ценовые изменения за отчетный период составили плюс 2,2% к цене предыдущего периода. В «дешевом» сегменте ценовые изменения отрицательные — минус 2,9%.

Аренда «дорогого» жилья в 1,9 раза выше по цене съема «дешевых» квартир. По районам наибольшее расхождение цен (почти в 2,5 раза) наблюдается в районе Михайловка. Минимальный индекс расслоения зафиксирован в Пришахтинске.

Таблица 3 Средние ценовые показатели «дорогого» и «дешевого» жилья. 

Район

Средняя арендная ставка «дорогого» жилья, тг./мес.

Относительные ценовые изменения арендной ставки «дорогого» жилья

½ сумма погрешности «дорогого» жилья

Средняя арендная ставка «дешевого» жилья, тг./мес.

Относительные ценовые изменения арендной ставки «дешевого» жилья

½ сумма погрешности «дешевого» жилья

Индекс расслоения

Город

95201

1.45

5.44

45384

-3.03

6.88

2.1

Майкудук

45034

-4.78

5.92

27857

1.42

3.77

1.62

Михайловка

104994

25.02

29.03

42220

-2.92

16.1

2.49

Пришахтинск

38999

-2.48

7.86

27999

1.84

9.59

1.39

Юго-Восток

74815

2.14

4.9

43980

-3.62

4.4

1.7

По городу

77760

2.2

5

40905

-2.88

4.27

1.9

Ценовые изменения в ретроспективе

Динамика изменения арендной ставки за последние 4 года демонстрирует планомерный повышательный тренд. С начала 2010 года средняя арендная ставка в Караганде увеличилась на 60%. Разворот тренда на снижение арендных ставок наметился в III квартале 2013 года и сохраняется по настоящее время.

Квартальная динамика цены предложения на рынке арендного жилья

С момента девальвации снижение средней арендной ставки составило 3,2% с каждого квадратного метра (диаграмма 3).

Структура предложения

В апреле 2014 года отмечается снижение объема предложения арендных квартир, расчетная база составила 1006 объектов.

Основной объем предложения квартир в Караганде представлен, как правило, в районах Город и Юго-Восток — 39% и 33% соответственно. Далее по уровню снижения удельного веса предложения следует район Майкудук — 18%. Минимальный удельный вес приходится на районы Михайловка и Пришахтинск.

Распределение удельного веса предложений по районамВ разрезе комнатности квартир максимальный объем предложения принадлежит 2-комнатным квартирам — 38%, далее по снижению объема предложения следуют 1- и 3-комнатные квартиры — 36% и 11% соответственно. Количество сдаваемых комнат от общего объема предложения составило 14% (диаграмма 5).

Прогнозы и выводы

,

  • В апреле 2014 года на рынке аренды жилья г. Караганды преобладает стабильность цен в большинстве районов. Снижение ставки найма отмечается лишь в районе Юго-Восток на 3% за единицу площади.
  • За год с апреля 2013 года по апрель текущего года цена снизилась на 7%, а с момента девальвации — на 3,2%.
  • По прогнозам аналитической службы kn.kz в ближайшие месяцы ожидается снижение цены аренды жилья до 1,0-2,0% в месяц, что будет обусловлено снижением платежеспособности населения в связи с девальвацией и сезонным снижением деловой активности.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков