Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (апрель 2014 г.)

Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (апрель 2014 г.)

В апреле на рынке арендного жилья Алматы продолжилось снижение ставок аренды. В целом по городу ценовой показатель сложился на уровне 874 $/мес. (159000 тенге/мес.) за 1 месяц проживания, что на 4,8% ниже

...показателя прошлого месяца. При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья сложилась на уровне 1376 $/мес. (-7,3%), а «дешевого» — на уровне 530 $/мес. (-0,7%). Количество анализируемых объектов составило 1995 квартир.

Цены по районам

Сокращение средних арендных ставок зафиксировано в Алатауском, Ауэзовском, Медеуском и Турксибском районах, а в остальных районах города изменения незначительные, то есть лежат ниже среднестатистической погрешности расчетов (см. таблицу 1).

Самые «дорогие» квартиры в Алматы предлагаются к аренде в Медеуском районе, что превышает средний показатель по городу на 52%. Самые «дешевые» арендные квартиры предлагаются в Турксибском районе — здесь аренда ниже среднегородского показателя на 53%.

Средние арендные ставки в разрезе районов городаПри этом наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована в Медеуском районе —16,27 $ или 2962 тенге, а наименьшая ‑ в Алатауском (7.75 $ или 1410 тенге).

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Район

Средняя
стоимость
аренды,
за квартиру $/мес.

Изменение
к предыдущему
периоду

Средняя
стоимость
аренды,
$/1 кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

$

%

$

%

Алатауский

479

-72

-13.06

7.75

-0.66

-7.85

Алмалинский

822

-4

-0.53

13.7

-0.08

-0.58

Ауэзовский

547

-21

-3.64

9.85

+0.22

+2.28

Бостандыкский

1013

+1

+0.12

13.99

-0.13

-0.92

Жетысуский

474

-12

-2.53

8.93

-0.06

-0.67

Медеуский

1328

-129

-8.87

16.27

-0.46

-2.75

Турксибский

412

-80

-16.17

9.7

+0.43

+4.64

По городу

874

-44

-4.84

12.93

-0.17

-1.30

Цены по формату квартир

В разрезе комнатности в апреле отмечается снижение ценового показателя только на 2-комнатные квартиры.

Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована на 4-комнатные квартиры — 13.8 $ или 2512 тенге, а наименьшая ‑ на многокомнатные (12.1 $ или 2202 тенге).

Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу почти в 2 раза. Распределение этих показателей в зависимости от формата квартиры представлено в диаграмме 2.

Распределение средней арендной ставки в разрезе формата квартирыТаблица 2.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры

Средняя
стоимость
аренды за квартиру,
$/мес.

Изменение
к предыдущему
периоду

Средняя
стоимость
аренды,
$/1 кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

$

%

$

%

1-комнатные

497

-2

-0.45

12.86

-0.05

-0.39

2-комнатные

750

-33

-4.18

12.95

-0.15

-1.15

3-комнатные

1178

+13

+1.13

12.8

-0.08

-0.62

4-комнатные

1869

-99

-5.04

13.8

-0.69

-4.76

5-комнатные и выше

3247

-59

-1.78

12.1

-2.33

-16.15

По городу

874

-44

-4.84

12.93

-0.17

-1.30

Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья

Средняя арендная ставка в разрезе сегментов жилья

В течение полугода сокращаются средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах арендного жилья. В апреле темп снижения значительно вырос. В «дорогом» сегменте он составил 7,3%, а в «дешевом» ‑ лишь 0,7%.

Таблица 3.

Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам

Формат квартиры

Средняя
стоимость
аренды,
«дорогого» сегмента
$/мес.

Изменение
к предыдущему
периоду

Средняя
стоимость
аренды,

в сегменте «дешевого» сегмента
$/мес.

Изменение
к предыдущему
периоду

Индекс расслоения

$

%

$

%

1-комнатные

683

+2

+0.24

366

+2

+0.51

1.87

2-комнатные

1194

-75

-5.89

485

+11

+2.42

2.46

3-комнатные

1966

+11

+0.58

631

-17

-2.62

3.11

4-комнатные

2991

-578

-16.20

984

+63

+6.86

3.04

5-комнатные и выше

4000

-586

-12.78

1628

+122

+8.10

2.46

Алатауский

597

-133

-18.25

368

-41

-10.04

1.62

Алмалинский

1301

-10

-0.78

519

+12

+2.40

2.51

Ауэзовский

758

-50

-6.24

406

-6

-1.54

1.87

Бостандыкский

1677

-46

-2.69

539

-6

-1.17

3.11

Жетысуский

595

-55

-8.52

364

+13

+3.60

1.63

Медеуский

2177

-265

-10.86

757

-5

-0.68

2.88

Турксибский

485

-311

-39.06

358

+50

+16.19

1.35

По городу

1376

-108

-7.29

530

-4

-0.70

2.60

Основное влияние на снижение ценового показателя в сегменте «дорогого» жилья оказали цены Алатауского, Ауэзовского, Медеуского и Турксибского районов. В разрезе комнатности снижение наблюдается на 2- и 4-комнатные квартиры.

В «дешевом» сегменте арендного жилья отмечено снижение ценовых показателей в Алатауском районе и рост в Турксибском. В разрезе комнатности снижение ставок найма наблюдается на 2-комнатные квартиры и рост на 4- и многокомнатные квартиры.

Ценовые изменения в ретроспективе

В период с января 2008 года средний показатель аренды квартиры по городу (874 $/мес.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в мае 2009 года (733 $/мес.), на 19%, но все еще находится на 38% ниже, чем показатель января 2008 года (1414 $/мес.).

За год в целом по городу ставки найма сократились на 19,6%. Основное влияние на снижение средней цены оказали арендные ставки 4-комнатного жилья.

Арендная ставка в сегменте «дорогого» жилья за год сократилась на 22,1%, а «дешевого» - на 14%.

Динамика средней стоимости аренды

В динамике с начала года во всех сегментах арендного жилья сохраняется понижательный тренд.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В апреле 2014 года средняя ставка по депозитам в долларах составила 4,5% годовых (средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 банков Казахстана: КАЗКОМ, Народный банк Казахстана, БТА Банк, Банк ЦентрКредит, Сбербанк, АТФБанк, Цеснабанк, Kaspibank, Альянс Банк и Евразийский Банк).

Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (см. таблицу 5).

Таблица 5.

Доходность арендного жилья

Сектор рынка арендного жилья

Доходностьквартир
в среднем по городу, п.п.

Доходностьквартир
в сегменте «дорогого» жилья, п.п.

Доходностьквартир
в сегменте «дешевого» жилья, п.п.

1-комнатные

8.24

7.20

9.51

2-комнатные

8.23

7.16

9.23

3-комнатные

7.93

6.88

8.35

4-комнатные

7.51

6.19

8.43

Многокомнатные

6.24

4.17

6.68

Алатауский

7.15

5.85

7.94

Алмалинский

7.84

6.82

8.32

Ауэзовский

6.87

5.32

8.57

Бостандыкский

7.54

6.79

7.73

Жетысуйский

7.26

5.39

9.28

Медеуский

7.43

6.17

8.83

Турксибский

8.19

6.25

10.81

По городу

8.02

6.91

8.81

В течение последних шести месяцев снижение арендной ставки привело к сокращению индекса доходности квартир по городу в среднем c 10,79 до 8,02.

Предложение на рынке аренды

Максимальное количество предложений к аренде прослеживается в Бостандыкском районе, где на его долю приходится 27%, а минимум ‑ на Алатауский и Турксибский районы — по 2%.

Структура рынка арендного жилья в разрезе районов города

В зависимости от формата квартир, наибольший удельный вес в общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 42%, минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата (5-комнатные) — 1%.

Структура рынка арендного жилья в разрезе формата квартиры

Выводы и прогнозы

  • В апреле 2014 года на рынке арендного жилья города Алматы зафиксировано снижение ставок аренды.
  • За полгода средняя доходность арендного жилья по городу уменьшилась на 2,77 п.п.
  • В среднесрочной перспективе на рынке арендного жилья прогнозируется дальнейшее сокращение долларовых цен с последующим замедлением темпов падения.
  • Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков