Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Астаны (апрель 2014 г.)

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Астаны (апрель 2014 г.)

В апреле на рынке вторичного жилья Астаны средняя цена предложения сократилась на 1,1% (т. е. до 2101 у.е. за 1 кв.м). Средние цены в «дорогом» сегменте остановились на отметке 2571 у.е./кв.м (-1,7% к марту), в «дешёвом» — 1688 у.е./кв.м (-0,9% к марту).

Цены по административным районам

Во всех районах города сократились ценовые показатели: максимально — в районе Есиль, а минимально — в районе Сарыарка.

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья по районам города

Район

Объем предложений, ед.

Изменение объема к марту, ед.

Средняя
удельная
цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение
к марту

у.е.

%

Алматы

2848

+123

2046

-17

-0.83

Есиль

977

+13

2522

-38

-1.47

Сарыарка

1648

+39

1949

-20

-1.01

Среднее

5473

+175

2101

-23

-1.09

Самые «дорогие» квартиры в Астане традиционно предлагаются к продаже в районе Есиль по цене, превышающей средний показатель по городу на 20%. Средняя максимальная цена за 1 квадрат площади зафиксирована на 4-комнатные квартиры в районе Есиль — 2706 у.е. При этом средняя минимальная цена продолжает держаться на 3-комнатные квартиры в районе Сарыарка — 1897 у.е.

Средняя удельная цена предложения в самых «дорогих» жилых комплексах в анализируемом месяце находится в диапазоне 4500-5950 у.е./кв.м.

Таблица 2. Топ 10 самых дорогих квартир в апреле 2014 года

Название жилого комплекса

Кол-во
комнат

Площадь, кв.м

Цена, у.е.

Цена,

у.е./кв.м,

«Хайвил Астана»

5

189

850000

4497

«Английский квартал»

3

144

650000

4514

Europe Palace

4

177

800000

4520

Green Village

4

220

1000000

4545

«Нурсая»

4

215

990000

4605

«ЦМТ - Центр международной торговли»

4

140

700000

5000

Caspian Palace

2

52

260000

5000

«Городской романс»

4

169

850000

5030

«Арман»

4

235

1250000

5319

«Миланский квартал»

2

60

357000

5950

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

Очевидно, что самая высокая средняя запрашиваемая цена приходится на квартиры в новостройках элит-класса — 2758 у.е./кв.м, а самая низкая цена предложения квадратного метра прослеживается на жильё старой постройки — 1594 у.е./кв.м.

Средние ценовые показатели на рынке вторичного жилья в зависимости от класса жилья

Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от типа жилья

Тип жилья

Изменение объема к прошлому периоду, ед.

Средняя
удельная
цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

у.е.

%

Новой постройки

+104

2190

-25

-1.15

Старой постройки

-11

1594

+16

+0.99

Улучшенной планировки

+39

1907

-20

-1.06

«Хрущевки»

+43

1898

-13

-0.70

Среднее

+175

2101

-23

-1.09

Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что сокращение среднего показателя по городу было обусловлено снижением цен на 1- и 2-комнатные квартиры, в то время как изменения цен на квартиры остальных форматов не превысили уровня погрешности расчетов, т.е. остались на прежнем уровне. Подробнее в таблице 2.

Средние удельные цены 1-, 4- и многокомнатного жилья превышают средний показатель по городу. В данном месяце превышение составило 1,3%, 6,2% и 4,6% соответственно, а цены 2- и 3-комнатного жилья лежат ниже среднегородского показателя на 2% и 0,5%.

Таблица 4. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от формата квартиры

Комнатность

Объем предложений, ед.

Изменение объема к прошлому периоду, ед.

Средняя
удельная
цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

у.е.

%

1-комнатные

1383

+94

2129

-25

-1.18

2-комнатные

2015

+102

2059

-24

-1.17

3-комнатные

1552

-28

2091

-11

-0.51

4-комнатные

432

+21

2231

-39

-1.74

5-комнатные и выше

91

-14

2198

-90

-3.95

Среднее

5473

+175

2101

-23

-1.09

Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки и типа жилья в анализируемом месяце показал сокращение цен на квартиры в монолитных и кирпичных домах на 1,3% и 0,8% соответственно, и на квартиры в новостройках и домах с улучшенной планировкой.

Рассматривая распределение объема предложений по ценовым уровням (диаграмма 2), видно, что анализируемая база в апреле 2014 года пополнилась объектами в «дешёвом» и среднем ценовых сегментах. Так, объем предложения в диапазонах 600-1600 у.е./кв.м и 1600-2600 у.е./кв.м вырос на 15,8% и 4,6% соответственно. Для диапазона 2600-4500 у.е./кв.м зафиксировано уменьшение объёмов на 12,3%.

Распределение предложений по ценовым уровням по городуУдельная цена предложения новых объектов, выставленных на продажу менее месяца, обычно выше тех объектов, которые предлагаются к продаже более месяца. В апреле запрашиваемые цены сравнялись, что свидетельствует о смене настроений на рынке продажи и дальнейшем сокращении стоимости.

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

Удельные цены предложения по городуЗа анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 1,7% (до 2571 у.е./кв.м). Основное влияние на снижение цены в данном сегменте оказали многокомнатные квартиры.

В секторе «дешёвого» жилья по сравнению с мартом средняя цена предложения сократилась на 0,9% (до 1688 у.е./кв.м). Снижение средних цен прослеживается на все форматы квартир, кроме многокомнатных.

Таблица 5. Показатели рынка вторичного жилья по сегментам

Формат квартиры

Средняя
удельная
цена
предложения в сегменте «дорогого» жилья,
у.е./кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

Средняя
удельная
цена
предложения в сегменте «дешевого» жилья,
у.е./кв.м

Изменение
к марту

Индекс расслоения

у.е.

%

у.е.

%

1-комнатные

2574

-37

-1.42

1742

-28

-1.56

1.48

2-комнатные

2475

-54

-2.13

1687

-7

-0.38

1.47

3-комнатные

2562

-31

-1.19

1669

-8

-0.5

1.54

4-комнатные

2986

+1

+0.04

1619

-59

-3.53

1.84

5-комнатные и выше

2823

-316

-10.06

1541

+23

+1.54

1.83

Алматы

2477

-48

-1.91

1671

-3

-0.16

1.48

Есиль

3164

-17

-0.53

1971

-19

-0.95

1.61

Сарыарка

2392

-39

-1.60

1553

-28

-1.81

1.54

Среднее

2571

-44

-1.67

1688

-15

-0.88

1.52

Отметим, что цены в сегменте «дешёвого» жилья росли с середины 2012 года в среднем на 1,2% в месяц, при этом цены в сегменте «дорогого» жилья увеличиваются медленнее, чем в сегменте «дешёвого» в среднем на 0,7% в месяц.

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешёвому», для расчёта которых берётся 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,52, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем сузились.

Ценовые изменения в ретроспективе

С ноября 2007 года тенговые цены в сегменте «дорогого» жилья увеличились на 38,9% (+130 800 тг/кв.м) без учета уровня инфляции, а в секторе жилья эконом-класса рост цен в тенге составил 46,6% (+97 600 тг/кв.м). Средний ценовой показатель по городу повысился на 42,3%, прибавив к каждому квадратному метру по 113 800 тенге. При этом наибольший рост средней удельной цены предложения прослеживается на 1-комнатное жилье — 52,1%, а наименьший — на многокомнатное — 28%.

Однако долларовые цены всё ещё находятся ниже пиковых цен 2007 года в сегменте «дорогих» и средних квартир на 18,1% и 2,2% соответственно, при этом «дешёвые» квартиры выросли на 15,8%.

За год, с апреля 2013 года по март текущего года, уровень инфляции в столице составил 6,3%. За аналогичный период в сегменте «дорогого» жилья рост цен в Астане превысил уровень инфляции в 1,1 раза, а в среднем ценовом сегменте и сегменте «дешёвого» жилья — в 1,4 раза и в 2 раза соответственно.

Распределение средней удельной цены предложения на рынке вторичного жильяСредняя цена за квартиру в Астане составляет 149 700 у.е. (от 84 200у.е. — за 1-комнатную до 416 800 у.е. — за многокомнатную). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 0,4% больше. Максимальный годовой рост наблюдается на 1-комнатное жилье — 15,4%, при этом за год прибавилось к запрашиваемой цене 11 200 у.е., а на многокомнатные квартиры, напротив, прослеживается снижение на 23,5%, или минус 128 300 у.е.

Анализируемая база предложения

Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 5473 ед. общей площадью — 384 тыс. кв.м, объёмом рынка в ценах предложения — 813 млн долларов.

Лидером по объёму предложений остаётся район Алматы — 52%, а минимум традиционно пришёлся на новый, быстро застраивающийся, район Есиль — 18%.

РайоныАнализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 37%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 2%.

КомнатностьАнализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объёме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 49%, в монолитных и панельных домах — 32% и 19% соответственно.

МатериалВсё многообразие жилых домов в городе можно свести к четырём основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних 10-15 лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая, — 71%, постройкам старого типа — 2%, улучшенной планировки — 20% и «хрущёвкам» — 7%.

Прогнозы на рынке вторичного жилья

На рынке вторичного жилья г. Астаны основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия ипотечного кредитования банками второго уровня.

С июля 2013 года в Астане наблюдается снижение темпов роста реальных и номинальных денежных доходов населения. В феврале 2014 года по отношению к февралю 2013 реальные денежные доходы уменьшились на 1,8%.

Динамика номинальных и реальных денежных доходов населенияОбъёмы ипотечного кредитования показывают положительную динамику с конца 2009 года. На конец 2013 года среднегодовой объём выданных ипотечных кредитов составил 296 008 млн тг, что соответствует уровню 2006 года. На диаграмме 12 заметно увеличение сумм ипотечных займов в 2013 году по сравнению с 2012 годом. В январе 2014 года разница между погашенными и вновь выданными ипотечными займами составила 3 640 млн тг. Этот показатель в целом соответствует своему среднемесячному значению.

Динамика объемов ипотечного кредитования населения банками второго уровняСдержанные темпы роста экономики и февральская девальвация негативно отразятся на реальных денежных доходах населения. В случае дальнейшего снижения объёмов ипотечного кредитования это может оказать дополнительное давление на цены жилья.

Разумеется, это в первую очередь скажется на доступности жилья для населения с низким и средним доходами. Таким образом, цены в сегменте жилья эконом-класса первыми подвергнутся снижению, так как именно в этом сегменте сконцентрирован массовый спрос. Снижение цен в данном сегменте может составить 7-10% до конца года.

Жильё элит- и бизнес-класса может отреагировать на девальвацию с задержкой во времени и более низкими темпами снижения, так как спрос на данный вид жилья находится у населения с достаточно высоким уровнем дохода.

Выводы

  • Относительно марта в апреле 2014 года снижение составило 23 доллара на каждый квадратный метр, или 1,1%.
  • Сокращение среднего показателя по городу было обусловлено снижением цен на 1- и 2-комнатные квартиры в монолитных и кирпичных домах новой и улучшенной постройки, в то время как изменения цен в остальных сегментах не превысили уровня погрешности расчетов.
  • Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается сокращение объёма предложения.
  • Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz в ближайшие месяцы на рынке жилья ожидается сокращение долларовых цен в пределах 1%-1,5% в месяц.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков