Аналитический обзор рынка вторичного жилья Караганды (апрель 2014 г.)

Аналитический обзор рынка вторичного жилья Караганды (апрель 2014 г.)

В апреле 2014 года на рынке вторичного жилья города Караганды средняя цена предложения составила 1112 у.е. за квадратный метр. Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz на рынке сохраняется тенденция снижения цен. Падение средней цены за месяц составило 1,29%.

Цены по районам

В анализируемом периоде ценовое снижение зафиксировано в трех районах города. В районе Город средняя цена на квартиры сократилась на 1,25% за квадрат. В районе Юго-Восток ценовое снижение составило 1,05%, в Пришахтинске — 1,63%.

Максимальной ценой жилого квадрата в анализируемом периоде по-прежнему обладают квартиры, расположенные в районе Город, ‑ на 17% выше среднегородского показателя. Практически в одном ценовом сегменте находится жилье районов Юго-Восток и Михайловка. Наиболее доступными по цене являются квартиры, находящиеся в районах Майкудук и Пришахтинск. Средняя удельная цена в Майкудуке на 26% ниже среднегородской цены, в Пришахтинске ‑ на 32% (Таблица 1). 

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья по районам города

Район

Объем предложения, ед.

Цена, у.е./кв.м

Изменения цены
к марту

у.е./кв.м

%

Город

1929

1305

-16.5

-1.25

Юго-Восток

1908

1214

-12.86

-1.05

Михайловка

267

1229

12.73

1.05

Майкудук

1611

825

-2.03

-0.25

Пришахтинск

370

751

-12.47

-1.63

Средние изменения за месяц

6085

1112

-14.54

-1.29

Цены по формату квартир

В разрезе комнатности ценовому снижению подверглись однокомнатные и трехкомнатные квартиры — минус 2,22% и 2,16% соответственно.

Максимальной ценой квадратного метра обладают многокомнатные (5 и более комнат) квартиры, их цена выше среднегородской на 6%. Наиболее доступной ценой квадрата стали двухкомнатные квартиры, удельная цена которых ниже среднегородского показателя на 2% (таблица 2). 

Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья по формату 

Формат квартир

Объем предложения, ед.

Цена, у.е./кв.м

Изменения цены
к марту

у.е./кв.м

у.е./кв.м

1-комн.

1176

1121

-25.48

-2.22

2-комн.

2473

1089

-8.4

-0.77

3-комн.

1882

1131

-24.92

-2.16

4-комн.

471

1128

13.99

1.26

Многокомн.

83

1181

23.39

2.02

Среднее

6085

1112

-14.54

-1.29

Цены по типу жилья

Самыми дорогими квартирами на рынке жилья в Караганде являются квартиры в новостройках. Средняя цена квадратного метра в новом доме выше средней цены общего объема предложения по Караганде на 26%. Предложение квартир в новостройках занимает всего 4% от общего объема предложения.

Далее по уровню снижения цены следуют квартиры в домах старого типа, построенные до 1974 года. Относительное предложение таких квартир больше на 8% от представленного количества. Цена их выше средней цены по городу также на 8%.

Основное предложение квартирного жилья на рынке Караганды представлено постройками типа «хрущевка» и квартирами улучшенной планировки — 49% и 39% соответственно.

Средняя цена на квартиры в домах улучшенной планировки превышает среднюю цену квадратного метра по городу на 5%.

Самыми доступными по цене являются квартиры типа «хрущевка», цена которых ниже средней за квадрат на 8% (таблица 3). 

Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья по типу

Тип жилья

Объем предложения, ед.

Цена, у.е./кв.м.

Изменения цены
к марту

у.е./кв.м

у.е./кв.м

новостройки

252

1400

31.37

2.29

старой постройки

475

1202

-36.19

-2.92

улучшеной

2376

1172

-7.1

-0.6

«хрущевки»

2982

1027

-17.34

-1.66

среднее

6085

1112

-14.54

-1.29

Ценовые изменения в ретроспективе 

Годовая динамика средней цены с апреля 2013 года по апрель 2014 показывает рост долларовых цен на 5,4%. С момента девальвации средняя цена на вторичном рынке жилья Караганды сократилась на 3,7%. 

Динамика средней цены предложения на рынке вторичного жилья

Индекс расслоения «дорогого» и «дешёвого» жилья

По результатам проведённого анализа, цена квадратного метра «дешёвых» квартир составила 900 у.е./кв.м, «дорогих» — 1350 у.е./кв.м. Цена в сегменте «дешёвых» квартир изменилась на 2,03%. Изменение удельной цены в сегменте «дорогих» квартир за месяц составило минус 1,4%.

Темпы снижения цен «дешёвого» жилья преобладают над темпами снижения в сегменте «дорогих» квартир.

Таблица 4. Показатели в сегменте «дорогого» и «дешёвого» жилья

Район

Цена «дешёвого» жилья, у.е./кв.м

Ценовые изменения, %

Цена «дорогого» жилья,

у.е./кв.м

Ценовые изменения, %

Индекс расслоения

Город

1035

-3.04

1612

-1.92

1.56

Юго-Восток

1028

-1.16

1422

-1.16

1.38

Михайловка

960

3.32

1568

3.68

1.63

Майкудук

642

0.04

1020

-0.19

1.59

Пришахтинск

628

-3.24

899

-0.60

1.43

Среднее

900

-2.03

1350

-1.41

1.5

Отношение цены «дорогого» жилья к «дешёвому» из года в год сокращается. Так, в 2010 году индекс расслоения составлял в среднем 1,85; в 2011 году — 1,66; в 2012 году — 1,55; в 2013 году — 1,49. Это связано с тем, что темпы роста «дешёвого» жилья значительно обгоняли темпы роста цен в «дорогом» сегменте. В текущем периоде индекс расслоения вырос на 0,01.

Динамика изменения индекса расслоения на рынке вторичного жилья

Предложение

В апреле 2014 года в сегменте рынка вторичного жилья г. Караганды, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, расчетная база составила 6085 объектов общей жилой площадью 329 738 кв.м. Относительно предыдущего периода отмечается снижение объема предложения на 1,7%.

Практически в равной доле представлено предложение в районах Город и Юго-Восток. Далее по уровню снижения удельного веса предложения следует район Майкудук. Сравнительно меньше квартир на продажу предложено в районах Пришахтинск и Михайловка.

Распределение удельного веса предложений по районам

В разрезе комнатности квартир максимальный объем предложения принадлежит двухкомнатным квартирам. Далее по снижению объема предложения следуют трех- и однокомнатные квартиры. Минимальное количество представлено на рынке квартир с четырьмя и более комнатами.


В зависимости от материала стен структура предложения по Караганде представлена в основном панельными и кирпичными домами. На долю квартир в панельных домах приходится 54%, в кирпичных домах — 44%. Удельный вес монолитного жилья в общей совокупности минимален и составляет 2%.

Распределение удельного веса предложений по материалу стен

Прогнозы на рынке вторичного жилья

На рынке вторичного жилья г. Караганды значительными составляющими спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня.

Положительная динамика объемов ипотечного кредитования является одним из главных факторов поддержания спроса на рынке жилья.

Динамика объемов ипотечного кредитования в Караганде имеет небольшую положительную тенденцию. В 2013 году в среднем было выдано займов на 497 млн тенге, или на 8,5% больше, чем в 2012 году. В 2013 году в квартал в среднем выдавалось 1594 млн тенге ипотечных кредитов. За январь-февраль 2014 года было выдано 2805 млн тенге кредитов, что свидетельствует о сохранении положительной динамики ипотечного кредитования в текущем году.

Динамика объемов ипотечного кредитования

Уровень реальных денежных доходов, по данным Агентства по статистике РК, за последние месяцы сократился. Это свидетельствует о снижении покупательской способности населения.

Динамика темпов изменения реальных доходов населения

Ввод в эксплуатацию жилых зданий: за январь-март 2014 года в области введено 89,3 тыс. кв. метров общей площади жилья, что составило 91,6% к аналогичному периоду прошлого года.

Объем жилья, введенный предприятиями в январе-марте 2014 года, снизился по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 18,1%, индивидуальными застройщиками — на 0,5%.

Ввод в эксплуатацию жилой площади

Средние фактические затраты на строительство 1 кв.м жилья в многоквартирных домах в январе-марте 2014 года составили 54,5 тыс. тенге, или 300 у.е./кв.м. Средняя цена квартиры на вторичном рынке в новостройках составляет 1400 у.е./кв.м, более чем в четыре с половиной раза выше цены строительства. Средняя цена по Караганде на квартиры типа «хрущевка» в 3, 4 раза выше цены строительства новых многоэтажных домов.

Выводы

  • Относительно марта в апреле 2014 года средняя удельная цена жилой площади снизилась на 1,29%.
  • В анализируемом периоде ценовое снижение зафиксировано в районах: Город, Юго-Восток и Пришахтинск. В разрезе комнатности ценовому снижению подверглись однокомнатные и трехкомнатные квартиры.
  • В основном ценовое снижение наблюдается в сегменте «дешёвого» рынка жилья.
  • Согласно прогнозаманалитической службы kn.kz в ближайшие месяцы на рынке жилья продолжится сокращение долларовых цен в пределах 1% ‑ 2% в месяц.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков